De woonparagraaf uit het regeerakkoord kan op vele manieren worden uitgelegd, zo bleek tijdens het PakhuisNUL20-debat afgelopen maandag. Terwijl VVD-raadslid Daniël van der Ree meent dat elke woning boven de €178.000 geliberaliseerd mag worden, weet PvdA-raadslid Michiel Mulder dat alle corporatiewoningen in het gereguleerde segment blijven met een maximum huur van €664 (behalve voor scheefhuurders). Directeur Rob Haans van De Key vindt het dramatisch dat huurders, corporaties en beleggers niet weten waar ze aan toe zijn. Makelaar Eefje Voogd (voorzitter MVA) waarschuwde voor een verloedering van Amsterdamse buurten en wijken als corporaties niet meer kunnen investeren en eigenaren hun woning niet kunnen verkopen. Zij is tevens teleurgesteld in het ontbreken van maatregelen om de koopmarkt weer op gang te brengen.
In de tweede editie van PakhuisNUL20 werd gedebatteerd over het regeerakkoord en de gevolgen van een omvangrijke verhuurdersheffing. Maar Eefje Voogd vroeg ook aandacht voor particuliere woningeigenaren: “De doorstroming is heel gering. Nog nooit hebben in Amsterdam zoveel woningen te koop gestaan. ZZP-ers en jonge starters kunnen simpelweg geen geld lenen. Tel het een bij het ander op en verval is het gevolg,” aldus de voorzitter van de Amsterdamse makelaars. Zij riep het kabinet op maatregelen te treffen waardoor kopers makkelijker een hypotheek kunnen afsluiten. Banken moeten volgens haar stoppen met ‘overdreven kredietbeperkend gedrag’. Voogd pleitte verder voor de herinvoering van de starterslening in Amsterdam.
Onduidelijkheid over de uitleg van het regeerakkoord speelde in de tweede aflevering van PakhuisNul20 een hoofdrol. Houdt het kabinet vast aan 4,5 procent van de WOZ-waarde als norm voor sociale huurwoningen? Of gaat de huur van een sociale huurwoning de huidige liberalisatiegrens (664 euro in de maand) nooit te boven, tenzij sprake is van scheefbewoning? Michiel Mulder (PvdA) denkt bij de laatste vraag van niet. Zijn liberale collega Van der Ree denkt van wel. Beide concludeerden dat op basis van informatie uit Den Haag.
Rob Haans waarschuwde voor de ernstige gevolgen van de verhuurdersheffing. Corporaties kunnen die heffing niet terugverdienen via huurverhogingen, zoals het CPB heeft doorgerekend. "De Key zal tot zeker 2030 nodig hebben om de kosten van de belastingheffing te kunnen inlopen. Wij gaan aan additionele belasting zo’n 28 miljoen per jaar betalen. Zelfs als we de huurruimte maximaal doorberekenen aan de huurders - wat de betaalbaarheid van het wonen in het geding brengt - hebben we tot 2025 nodig om die heffing te compenseren. Ondertussen kost ons dat 150 miljoen euro, die we dus niet meer kunnen investeren. Daarbij kijkt de toezichthouder naar ons. Het CFV zegt dat we acuut moeten stoppen met investeren als dit doorgaat. En het Waarborgfonds is al tijdelijk gestopt met het verstrekken van nieuwe geborgde leningen.”
Puntenstelsel was zo gek nog niet
Met een maximale huurgrens van 4,5% van de WOZ-waarde toonde niemand zich onverdeeld gelukkig. Gunstig vond Haans dat er daardoor nu eindelijk de mogelijkheid komt om regionaal te differentiëren. En Van der Ree is blij dat er zo een duidelijke relatie komt tussen de huurprijs en waarde van de woning. Maar het VVD-raadslid vindt het zeer onwenselijk dat studentenhuisvesters en ontwikkelaars van kleine huurstudio’s nu niet meer in de stad kunnen investeren, omdat de huurprijzen te laag uitkomen om rendabel te bouwen. “Hen moet snel duidelijkheid geboden worden.” Voogd sluit zich daar bij aan: “Het wordt nu veel te risicovol om te investeren in huurwoningen met een WOZ-waarde rond de 180.000 euro. De huizenprijzen hoeven maar iets te zakken en de woningen komen in de sociale huursector.” "Het puntenstelsel was zo gek nog niet, concludeerde Mulder. Hij sprak zijn zorgen uit over de toekomst van de ongedeelde stad en betaalbaarheid van het wonen.
Knoppen draaien?
De grote vraag is of de soep straks zo heet wordt gegeten. Minister Blok lijkt bereid aan knoppen te willen draaien, maar wil niet tornen aan het ‘budgettaire kader'. Jim Schuyt, bestuursvoorzitter van De Alliantie, liet in een publiek interview voorafgaand aan het debat weten, beleidswijzigingen te verwachten. Hij voorziet dat de voorgenomen huren op basis van de WOZ-waarde van tafel verdwijnt. Ook kan aan de precieze hoogte van de verhuurderheffing volgens hem nog worden gesleuteld, als corporaties daar tegenover een investeringsaanbod aan de samenleving doen. Schuyt: "De politiek wil een kleinere corporatiesector. Wij moeten ons concentreren op onze kerntaken." Dat biedt volgens hem wel een gespreksbasis. Hij wil een aanbod van de sector dat investeringen in wijken en betaalbare woningen doorgaan. Intensivering van de woningverkopen is ook bespreekbaar, maar daar past wel een zekere maatvoering bij. Anders wordt de woningmarkt nog verder verstoord.
Mulder mist op zijn beurt een investeringsparagraaf in het regeerakkoord. "Alles wijst erop dat Amsterdam de groeimotor van Nederland blijft. Maar dan zijn er wel extra woningen nodig in de stadsregio. Dan moeten Amsterdamse corporaties en beleggers wel kunnen blijven investeren", aldus Mulder. Van der Ree verwacht dat minister Blok voor Wonen er alles aan gelegen zal zijn de woningproductie op gang te houden. "We moeten geduld hebben en wachten op de uitwerking van de voorstellen."
PakhuisNUL20 drukbezocht
De nieuwe talkshow PakhuisNUL20 - een initiatief van Pakhuis De Zwijger en NUL20 - blijkt in een behoefte te vooorzien. Voor de drukbezochte tweede editie hadden 250 bezoekers zich aangemeld.