Hoge grondprijzen belemmeren de bouw
Vrije huursector in de lift

De vraag naar vrije sector huurwoningen groeit al jaren. Vooral huizen met maandhuren onder de 900 euro zijn gewild. Toch wordt er - mede door de hoge grondprijzen - in deze categorie vooralsnog weinig gebouwd. De aanpassingen van het huurbeleid leidt vooral tot een groter aanbod in de bestaande woningvoorraad.

Wie kan een vrije sector huurwoning betalen?
 Verhuurders van vrije sector huurwoningen gebruiken verschillende inkomensnormen bij het beoordelen van nieuwe huurders. Volgens OGA-onderzoeker Laura Uittenbogaard hanteren veel corporaties de eis dat het netto maandinkomen van een huurder minimaal drie keer de bruto maandhuur bedraagt. Commerciële beleggers vragen van huurders doorgaans een bruto maandinkomen dat minimaal vier tot vierenhalf keer zo groot is als de bruto maandhuur. Verhuurders zijn niet geneigd om deze eisen te versoepelen. Ze raken hun woningen door de grote vraag wel kwijt.  Voor de groep die iets meer dan 31.000 euro verdient, zijn de druiven zuur. Die komt bij geen enkele partij in aanmerking voor een vrije sector huurwoning. Ook de groep die minder dan 45.000 euro bruto per jaar verdient (=anderhalf modaal), heeft het moeilijk. Die is aangewezen op woningen onder de 900 euro per maand, maar de doorstroming in dat segment is erg klein.

De vraag naar vrije sector huurwoningen in de regio Amsterdam groeit al jaren. Daar zijn vele redenen voor. Veel starters op de arbeidsmarkt - waarvan er veel zijn in Amsterdam - zullen niet snel meer een woning kopen, als ze dat al kunnen. Je weet immers niet waar je volgende baan is. De economische crisis maakt een koopwoning bovendien minder aantrekkelijk. Je komt er lang niet altijd makkelijk van af; huizenprijzen dalen, hypotheekverschaffers worden steeds strenger, waardoor flexwerkers lastig aan een hypotheek kunnen komen. Aan de andere kant van het spectrum is de sociale huursector sinds 2011 afgesloten voor afgestudeerden met een wat hoger inkomen (>€34.085). En daarbij: de sociale huurmarkt zit potdicht. Zelfs met tien jaar inschrijfduur vind je nauwelijks een woning. 

Geen wonder dat de vrije sector huurwoningen gewild zijn in Amsterdam en omstreken, vooral die met huren tot 900 à 1000 euro. Het jongste onderzoek naar de vrije huursector in de Stadsregio Amsterdam plus Almere bevestigt dat beeld. Het Ontwikkelingsbedrijf van de gemeente Amsterdam (OGA) en de Stadsregio voeren dergelijk onderzoek periodiek uit. Hoewel gedetailleerde cijfers ontbreken, geven verhuurders aan dat de vraag naar deze woningen groter is dan enkele jaren geleden. Ze hebben geen enkele moeite om hun - relatief kleine - aanbod in dit segment kwijt te raken.

De verhuurbaarheid is overigens erg locatie-afhankelijk. In Almere begint de verhuur boven de 850 euro al te haperen. Binnen de Amsterdamse Ring gebeurt dat pas als de huren de 1200 euro overschrijden. Het aanbod in dit dure segment is de afgelopen jaren door nieuwbouw erg toegenomen. Bovendien zijn er steeds meer particulieren die hun oude koopwoning niet verkocht krijgen en deze voor een hoog bedrag verhuren. Tegelijkertijd geven makelaars aan dat de potentiële huurders door de crisis terughoudender zijn geworden. De vraag in het topsegment is kortom geslonken. 

Grondprijzen remmen nieuwbouw

Het vergroten van het middensegment huur is al enige jaren een beleidsprioriteit. Maar heel veel nieuwe huurwoningen heeft dit nog niet opgeleverd. Er staan er wel een hoop in de plannen van de Stadsregio-gemeenten, liefst 2500 de komende twee jaar. Maar OGA-onderzoeker Laura Uittenbogaard waarschuwt dat “het gaat om oude plannen die niet zijn aangepast aan ontwikkelingen op de markt en in het beleid”.

De bouw van huurwoningen vraagt een ander type ontwikkelaar, met een lange adem. Maar de business case blijft lastig. In Amsterdam vormen hoge grondprijzen binnen de Ring een obstakel om nieuwe huurwoningen in het middensegment te kunnen bouwen. De gemeente Amsterdam heeft afgelopen zomer daarom een tender uitgeschreven voor de bouw van vijfhonderd middeldure huurwoningen op vier locaties waarvoor aangepaste grondprijzen gelden. Het gaat daarbij vooral om kleine ‘huurstudio’s’. De bouw van deze kleine woningen werd mogelijk na de introductie van de ‘Donnerpunten’ in 2011. Echter, de aankondiging in het regeerakkoord om de liberaliseringsgrens voortaan afhankelijk te maken van woz-waarde gooide weer roet in het eten: zelfs op aantrekkelijke locaties vallen de geplande huurstudio’s binnen het gereguleerde segment (€664 oftewel een woz-waarde van €178.000). De verwachting is dat minister Blok dit voornemen nog gaat aanpassen, maar voorlopig lopen plannen alleen maar vertraging op.

Veel huurwoningen naar vrije sector 

De Donnerpunten hebben vooralsnog een veel groter effect op de bestaande voorraad. Vanwege de extra woningwaarderingspunten kunnen op termijn tienduizenden woningen naar de vrije sector worden overgeheveld. Uit een inventarisatie onder corporaties in de vorige editie van NUL20 bleek dat een groot deel van de sociale verhuurders daartoe ook plannen had. 

Rutte II wil het puntenstelsel vervangen door een huurgrondslag op basis van 4,5 % van de woz-waarde. Met zo’n benadering kunnen er - in theorie - nog meer woningen worden geliberaliseerd. In welke mate corporaties dat in de toekomst mogen doen, is nog onduidelijk. Maar voor de bijna 60.000 particuliere gereguleerde huurwoningen binnen de Ring liggen de zaken duidelijker. Het gros zal bij mutatie naar de vrije markt verdwijnen. Daarmee zal het tekort aan vrije sector huurwoningen waarschijnlijk op termijn grotendeels worden opgelost. De keerzijde is onvermijdelijk dat de druk op de betaalbare huursector in de stad nog groter wordt.

“Iets te kiezen”

Voor beleggers is dat van mindere zorg. Zij zijn blij met de plannen van Rutte II. “De woningmarkt wordt veel meer een echte markt waar consumenten iets te kiezen krijgen”, vindt directievoorzitter Henk Jagersma van belegger Syntrus Achmea. Jagersma ziet wel problemen bij de bouw van kleinere duurdere woningen en eengezinswoningen of appartementen buiten de Ring van Amsterdam. “Daar dreig je met de woz-waarde al snel onder de liberalisatiegrens te zakken. Daar moet, net als voor de bouw van studentenwoningen, een oplossing voor komen. Ik verwacht dan ook dat de plannen van het kabinet nog worden aangepast.“

 

Vrije-sectorhuur in Amsterdamse regio

In Amsterdam bestaat zo’n 8 procent (33.550) van de woningvoorraad uit vrije sector huurwoningen. In de regio vinden we vooral ten zuiden van Amsterdam dergelijke woningen, met name in Haarlemmermeer (6000), Amstelveen(4000) en Diemen (2711 = 26%!). In de noordelijke stadsregio en Almere zijn relatief weinig vrije sector huurwoningen.

 

Bronvermelding: Rapport Vrije Sector huur in Stadsregio Amsterdam en Almere, OGA 2012