Verhuurbaarheid vrije sector blijkt conjunctuurgevoelig

Verhuurbaarheid vrije sector blijkt conjunctuurgevoelig
‘3500 euro per jaar? Oh, per maand…’

“Huurappartementen met veel comfort en service”, kopt de advertentie van BPF Bouwinvest. Zwembad, sauna, fitnessruimte, gastenkamers, beautycorner – alles intern natuurlijk - en de opsomming gaat nog verder. De huren beginnen wel rond de 1100 euro en lopen voor een penthouse met balkon op tot 3500 euro. Per maand. Een eerste soapster is al gesignaleerd. Het topsegment heeft blijkbaar niet te lijden onder verminderde verhuurbaarheid. Minder luxe woningen daarentegen lijken conjunctuurgevoeliger.

In vrije sector kun je niet alles meer vragen
‘Verhuur in de vrije sector’ heet het nieuwe rapport van de Onderzoeksgroep Wonen ROA + Almere. Vanaf 1995 houdt het ROA de verhuurbaarheid van woningen bij. Het tweejaarlijkse onderzoek richtte zich op de verhuurbaarheid van middeldure (tussen 585 en 880 euro per maand) en dure huurwoningen (vanaf 880 euro per maand) in het ROA en Almere. 585 Euro is de liberalisatiegrens.
In 2004 waren er 10.704 woningen met een huur boven de 585 euro in beheer bij de geïnterviewde verhuurders. Dat is ongeveer een derde van alle vrije sector huurwoningen in het ROA en Almere. Het gaat in totaal om 4,6 procent van de voorraad.
Belangrijkste conclusie: sinds 2002 is de verhuurbaarheid van woningen in de vrije sector afgenomen. De wachtlijsten slinken en voor de duurdere segmenten worden maar mondjesmaat huurders gevonden. Er lijkt sprake te zijn van conjunctuurgevoeligheid. Toch staan er geen woningen leeg. Het zijn met name senioren uit hogere inkomensgroepen die overstappen naar een (dure) huurwoning.
Locatie speelt beslist een rol. In het centrum worden hoge prijzen gevraagd (1750 euro voor een gestoffeerde woning is geen uitzondering meer), maar in Zuidoost is een woning met een huur van 650 euro al moeilijk weg te zetten. In Nieuw-Sloten en de Aker gaat het voornamelijk om gezinswoningen met huren tot zo’n achthonderd euro. In het Oostelijk Havengebied bestaan wachtlijsten voor woningen tot achthonderd euro, maar boven de duizend euro wordt het al lastiger om woningen verhuurd te krijgen.

Een grotendeels vrijstaande trap met glanzende houten treden leidt naar de in licht badende loungeruimte, met uitzicht op de binnentuin, fitnessruimte en het inpandige zwembad. Het meubilair is niet van de straat en op de tafels met glazen dekblad liggen luxe ademende glossies. We zijn in het gebouw Koploper in het Olympisch Kwartier. Binnen bevinden zich de appartementen, maisonettes, woonwerkwoningen en grote penthouses met dakterras; huurprijzen vanaf ongeveer 1100 euro per maand. Daar krijg je dan wel wat voor. Behalve de al eerder genoemde voorzieningen kunnen bewoners desgewenst gebruikmaken van werkunits, een kinderdagverblijf, een facilitypoint, boodschappen- en schoonmaakservice, valet parking, was- en stomerijservice, extra opslagruimte, verhuisservice, kapper, traiteur, kluizen, breedbandverbinding, enfin, het hoeft je aan niets te ontbreken. Bovendien woon je dan in een gebied dat door stadsdeel Oud Zuid stevig op de schop wordt genomen; een door water, groen en hoogwaardige architectuur beheerste enclave. Geen wonder dat er bij de modellen uit de brochure van BPF Bouwinvest, relaxte dertigers, wel een lachje af kan.
Daar komt dan nog bij dat een speciale computersleutel ongewenst bezoek definitief buiten sluit. Zelfs de onderdelen van het complex zijn onderling vergrendeld. Het gevaar kan hoogstens van binnenuit komen: “Je kunt belangstellenden wel screenen, maar bijvoorbeeld niet op criminele antecedenten of zo”, zegt de woonmanager, “we zijn natuurlijk wel alert op wie we binnenhalen.” Twee huismeesters en die woonmanager, verantwoordelijk voor drie gebouwen met 412 appartementen, staan voortdurend ter beschikking van de huurders. Deze zomer waren tegen de vijftig huurappartementen van het nieuwe complex al bewoond.
Maar wie geeft per maand dergelijke bedragen uit voor een huurwoning? Wat is de doelgroep?

DINKY’s

Double income, no kids. Jazeker, zij is organisatie-adviseur, hij freelance cameraman. Dertigers. Liever geen naam, zegt ze. Omdat ze hiervoor allebei een eigen huurwoning hadden en de kosten nu kunnen worden gedeeld, valt het eigenlijk best mee, die huurprijzen in Het Kwartier. Bovendien krijgen ze een aardige ‘kwartiermakers’-premie. Hun oog werd getrokken door een advertentie in Elle/Wonen. Ze wonen er nog niet zo lang, maar het enthousiasme overheerst duidelijk. “We hadden in het begin een kleine lekkage in de badkamer, maar daar wordt nog dezelfde dag iets aan gedaan, als je de woonmanager erbij haalt.” Zij: “De temperatuur van het zwembadwater was aan de lage kant. Een mailtje was voldoende. Het water is nu een paar graden warmer.”
“Je zit hier vlak bij de uitvalswegen”, gaat hij verder. “En je bent als huurder niet aan deze woning gebonden. Wie weet waar je volgend jaar werkt, misschien wel in het buitenland. Dan wil je niet aan een koopwoning vastzitten en snel kunnen opzeggen”, vult zij aan.
Wat vinden ze van het idee dat het complex praktisch afgesloten is voor buitenstaanders. “Veiligheid vinden we belangrijk, maar we zien dit niet als een soort gated community. Contact met de buren komt vanzelf, als er meer komen.”

"De temperatuur van het zwembadwater was eerst aan de lage kant"

Het concept ‘Tijd om te wonen’, waarmee de verhuurder het complex afficheert, is uniek voor Nederland, zegt de woonmanager. En het spreekt de huurders aan. Hij: “Als je van je werk thuiskomt en je wilt gaan sporten is het soms een drempel om daarvoor weer naar buiten te moeten. Dat hoeft hier niet.” Zij: “Daar komt bij dat de woningen ruim zijn opgezet. Er is niet op een centimeter gekeken bij de hoogte van de plafonds en de breedte van de deuren. En de service die je krijgt spreekt zeer aan.” Hij, nog een keer: “De geluidsisolatie is prima. Je ziet vliegtuigen opstijgen en landen, maar je hoort niets. Toen mijn ouders kwamen kijken, waren ze bijna verkocht: het is hier levendig, groen, luxe en veilig. En, van wachttijden is geen sprake. Het enige wat we nog niet hebben is een grote supermarkt in de buurt. We moeten helemaal naar het Gelderlandplein.”

Jeugdherinneringen

Een andere doelgroep is de beter gesitueerde oudere. Dat begint eigenlijk al tegen de zestig, bijvoorbeeld als je je huis tegen een mooie prijs hebt verkocht. Met de rente daarvan kan je dan de maandelijkse huur in Het Kwartier ophoesten. Zo doet althans het echtpaar Straeten het. Ze bewoonden 31 jaar een leuk huis in Badhoevedorp, maar ja, de kinderen gaan uit huis en ineens wordt die tuin zo groot. En arbeidsintensief. Daar kwam bij dat ze allebei oorspronkelijk uit de buurt van het stadion, c.q. Zuid komen. Hij haalt met plezier herinneringen op. Hoe hij als jongen op de boten sprong die onder de brug doorvoeren. Hoe ze, veel later, tennisten in het – oude – Frans Otten Stadion. De Open Dag, dit voorjaar, bezochten ze daarom mede vanwege de weemoed die de plek teweegbracht.
Ook zij waren vervolgens gemakkelijk te overtuigen en trokken deze zomer in hun vrije-sectorappartement, met een loggia die uitzicht biedt op de schilderachtige Schinkeleilanden. Ze hebben er deze zomer menige fles ontkurkt. Hun motief is: rust. In alle opzichten. Straeten: “We zijn nog op zoek naar een droomhuis, maar we nemen daar rustig de tijd voor. Je moet genieten van het leven en je niet laten opjagen. Het idee is iets in Amstelveen, maar wie weet komen we wel in de provincie terecht. Voorlopig zitten we hier prima. Ik zou zo gauw nog niet weten waar we iets beters kunnen vinden.”
Hij leidt met zichtbaar plezier rond. De woning zelf is niet opvallend groot of bijzonder, maar zeker goed afgewerkt, en het uitzicht vanuit de living mag er, met de kamerhoge ramen, wezen. De keuken is een pijpenla zonder raam, maar enfin, je kunt niet alles hebben. Zij behoren tot de gelukkigen die een eigen parkeerplek onder het complex hebben kunnen regelen. Daar beneden is de afwerking ook wat sober, net als in de kelderboxen. Maar de lift is weer een beleving op zich, een ruimte waar je je bezoek met enige trots in uitnodigt. “Wel een beetje gek”, zegt Straeten, “dat het niet van jou is. Dat is even wennen.”
Zijn vrouw: “Ik mis mijn sociale leven in Badhoevedorp een beetje, het loopje naar de winkel, het tennissen met vriendinnen. Je kunt deze omgeving onmogelijk dorps noemen. Maar aan de andere kant, wij zijn architectuurliefhebbers en als je dan ziet hoe dit complex is ontworpen, daar zijn we gewoon trots op.”
Niet ten onrechte, want het stedenbouwkundig concept van de blokken is goed doordacht, met dank aan de Amsterdamse School. Details, zoals huisnummers, zijn kunstwerkjes op zich. En er is echt monumentale kunst, zoals de lichtbeelden in de grote doorgangen op de kop van de blokken, of de tekst in de betonnen plint van de gebouwen. Overigens komt er in deze vrije sector-oase ook een blok met sociale huurwoningen.

Onderzoek op onderzoek

Er blijkt naar dit soort topappartementen in de vrije sector, mede afhankelijk van de omgeving, voldoende vraag te zijn. Dat stelt de Onderzoeksgroep Wonen ROA + Almere vast. Dat maakt complexen als Het Kwartier tot een interessante investering. Institutionele beleggers, verenigd in het IVBN (Institutionele Beleggers Vastgoed Nederland), klagen nu nog over het huidige woningwaarderingsstelsel. Dat zou het onrendabel maken om goedkope of middeldure huurwoningen te realiseren. De vrije huursector is ook ontdekt door corporaties. Middeldure woningen van corporaties vinden snel belangstellenden.
In het dure segment is de verhuurbaarheid wel afgenomen. De recessie zou woonconsumenten kritischer hebben gemaakt, aldus de onderzoekers. Daarbij komt dat de spanning op de koopmarkt afneemt. Verder is de lage rentestand van invloed. Een koopwoning is dan toch echt aantrekkelijker. Er zijn al verhuurders die hun inkomenseisen omlaag hebben geschroefd.
Toch blijkt uit een ander, landelijk, onderzoek, uitgevoerd in opdracht van de NVB (de vereniging van middelgrote ontwikkelaars en bouwbedrijven), dat huurders met een bovenmodaal inkomen best meer willen betalen dan voorheen voor een kwalitatief hoogwaardige woning, zeg 535 euro gemiddeld. Een huurstijging die ver boven de inflatie uitgaat wordt dan voor lief genomen. Maar in weer een ander onderzoek, Wonen in Amsterdam (WIA, 2003), geeft bijna een derde van de huurders in de vrije sector aan dat hun inkomen niet toereikend is. Op huurprijsbescherming hoeven ze echter niet te rekenen.

Bas Donker van Heel

Verhuurbaarheid vrije sector blijkt conjunctuurgevoelig
‘3500 euro per jaar? Oh, per maand…’

“Huurappartementen met veel comfort en service”, kopt de advertentie van BPF Bouwinvest. Zwembad, sauna, fitnessruimte, gastenkamers, beautycorner – alles intern natuurlijk - en de opsomming gaat nog verder. De huren beginnen wel rond de 1100 euro en lopen voor een penthouse met balkon op tot 3500 euro." data-share-imageurl="">