Strenge regels voor woningdelen

Discussie spitst zich toe op minimum-woonoppervlak per bewoner
Strenge regels voor woningdelen

Eind januari hoopt de Amsterdamse wethouder Ossel zijn nieuwe voorstel rond woningdelen en kamerverhuur door de gemeenteraad te loodsen. In december zorgden de specificatie van het minimum-gebruiksoppervlak per woongroepslid nog voor veel verwarring. De raad wilde ook meer aandacht voor handhaving en geluidsoverlast. Intussen zorgen woningdelers nu al voor een forse prijsopdrijving van het vrije huursegment.

 

Meldpunt blij met nieuwe normen
Gert Jan Bakker van het meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag is voorzichtig positief over het nieuwe voorstel van wethouder Ossel. “Met de nieuwe normen aan het gebruiksoppervlak is het punt van overbewoning waarschijnlijk opgelost. Op een etage van 55 vierkante meter kun je dadelijk geen vier man meer neerzetten.” Dat Ossel ook geluidsreducerende maatregelen oplegt bij woongroepen en kamerverhuur met vijf of meer personen en zich in Den Haag wil inzetten voor extra eisen aan kleinere groepen, vindt hij eveneens een goede zaak. “In de afgelopen jaren is er een duidelijke stijging van overlastmeldingen geweest. Mensen krijgen ineens veel mensen boven zich wonen en worden gek van al het heen en weer lopen. We moeten natuurlijk nog wel zien hoe dit allemaal in de praktijk gaat werken. Het is bijvoorbeeld nog onduidelijk wie op welk moment moet aantonen dat het aantal decibel niet wordt overschreden.” Bakker ergert zich wel aan de exorbitante prijzen die op sommige plekken worden gevraagd. “In de 2e Hugo de Grootstraat vroeg laatst een verhuurder 3600 euro voor een dubbele woning van 100 tot 120 m2. Voor vastgoedeigenaren is het verhuren van etages aan woningdelers of kamerhuurders een nieuwe lucratieve inkomstenbron geworden, nu de verdiensten uit verkoop na splitsing door de ingezakte huizenmarkt min of meer zijn opgedroogd.”

Ongeveer een jaar heeft Benjamin Oosterom (19) op woondetective.nl naar een woning gezocht. Hij wilde al langer het huis uit, maar niet in zijn eentje op een kamer gaan zitten. “Dan betaal je de volle prijs. Bovendien heb ik nu thuis al een eigen ruimte en is wonen met zijn drieën veel gezelliger.” Op de website werden in principe genoeg mooie woningen aangeboden. De meeste waren opgeknapt of zouden worden gerenoveerd. Zeven huizen hebben hij en zijn vrienden bekeken. Maar vaak was de derde slaapkamer te klein om er prettig te kunnen wonen. “Als je dan besluit om de woning met zijn tweeën te delen, wordt de huur per persoon weer veel te hoog. Sowieso vind ik dat verhuurders aan woningdelers veel geld voor hun appartement vragen. Voor een etage van 65 m2 aan de Insulindeweg in Oost gold een maandhuur van 1300 euro exclusief gas, licht en stroom.”
Uiteindelijk kochten de ouders van een van zijn vrienden een dubbele etage in een zijstraat van de Dappermarkt. Die wordt aan de jongens verhuurd. De woning telt 90 m2, verdeeld over drie ruime slaapkamers van elk minimaal tien tot twaalf vierkante meter plus een keuken en een grote woonkamer. Benjamin is er blij mee en gaat per maand 400 euro inclusief voor zijn kamer betalen. “Dat is toch al snel 100 tot 200 euro minder dan we anders hadden moeten neerleggen. En dan zat je ergens aan de rand van de stad.”

Nieuwkomer in beleid: de woongroep

Benjamin is niet de enige die met twee vrienden een woning deelt. Volgens een schatting van de dienst Wonen Zorg en Samenleven woonden op die manier in 2013 meer dan 41.000 mensen met elkaar samen. Dat zijn er al weer 7000 meer dan in 2006. Ze zijn vooral binnen de Ring te vinden in particuliere huurwoningen aan de Burgwallen, delen van de grachtengordel, De Krommert  en de Scheldebuurt.
Om hun situatie te legaliseren en verhuurders duidelijkheid te geven, is sinds 2011 door de gemeenteraad onder aanvoering van VVD-raadslid Daniel van der Ree aangedrongen op nieuwe regels. Wethouder Ossel kwam daarop afgelopen najaar met een raadsnotitie waarin hij voorstelt een nieuwe categorie van bewoning aan de regelgeving toe te voegen: de woongroep van drie of meer personen in een zelfstandige huurwoning. De leden van dit type huishouden moeten een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren, één gezamenlijk huurcontract en bankrekening hebben en nieuwe leden via coöptatie zelf kunnen aanwijzen. Naast een gemeenschappelijke ruimte moeten alle leden ook een eigen kamer van voldoende grootte hebben.
Voorlopig kunnen woongroepen alleen in de vrije huursector terecht, al wil de gemeente in overleg met de woningcorporaties kijken of de sociale huursector hen ook mogelijkheden kan bieden. Woongroepen moeten zich voortaan melden bij de gemeente, zodat er duidelijkheid ontstaat over de vraag of er sprake is van verhuur aan één huishouden of aan meerdere individuele personen.
In het laatste geval is er sprake van kamerverhuur en moet een woningaanbieder - ook nu al - een omzettingsvergunning aanvragen en een compensatieheffing betalen voor het onttrekken van een zelfstandige huurwoning aan de voorraad. In Ossels voorstel wordt deze heffing aan een maximum gebonden van 2 procent van de WOZ-waarde van de woningen met een grens van 5600 euro. Op dit moment betalen eigenaren veel meer, namelijk wel 8 procent van de WOZ-waarde.
Om eventuele overlast van kamerverhuur vóór te zijn, wil Ossel voortaan een omzettingscommissie over het toekennen van de vergunning laten beslissen. Die kijkt of er al veel kamers in een buurt worden aangeboden en de balans met het aantal zelfstandige huurwoningen niet wordt verstoord. Ook geldt een aantal kwaliteitseisen en zal er - op centraal niveau - streng worden opgetreden bij excessen op het gebied van overbewoning, geluidsoverlast en brandveiligheid. 

Commotie over vierkante meters

Op 17 oktober werden de plannen in grote lijnen besproken op een rondetafelbijeenkomst waar alle betrokken vastgoedpartijen aanwezig waren, evenals de ASVA studentenunie, de portefeuillehouders van de stadsdelen en de leden van de betrokken raadscommissie. Er leek geen vuiltje aan de lucht. De raadscommissie zou zich op 4 december over de nieuwe regels buigen, zodat de gemeenteraad nog vóór het kerstreces de zaak als hamerstuk zou kunnen afhandelen. Maar dat bleek een illusie.
In de commissievergadering ontstond veel commotie over een nieuwe eis aan het aantal vierkante meters waarover een woongroepslid moet beschikken. Van der Ree had Ossel een norm gesuggereerd van 12 m2 per persoon, die ook in Rotterdam wordt gebruikt. Maar in de raadsvoordracht stond ineens dat die 12 m2 alleen gold voor de individuele slaapkamers van de woongroepsleden; de gemeenschappelijke ruimte was er niet bij inbegrepen. Van der Ree was verbijsterd. “Een gemiddelde slaapkamer in de Amsterdamse oudbouw voldoet daar helemaal niet aan. En zelfs als je die norm als een gemiddelde mag beschouwen, zoals Ossel suggereerde, betekent het dat je een vierkamerwoning met slaapkamers van 13, 10 en 9 m2 niet aan een woongroep van drie leden mag verhuren. Terwijl die daar wel heel goed geschikt voor is.”
Ook ontwikkelaar Martijn Winnen was verbaasd over de onverwachte eis in het raadsvoorstel. “Ik begrijp niet hoe die erin is gekomen. Er is in de maanden ervoor heel veel overleg tussen alle partijen geweest om te voorkomen dat er op het laatste moment juridische onduidelijkheden in de regels zouden sluipen.

Door alle kritiek werd de raadsvoordracht ingetrokken en heeft Ossel een nieuwe norm voorgesteld voor het aantal vierkante meter per woongroeplid: 15 vierkante meter aan gebruiksoppervlak per persoon plus 15 vierkante meter voor de gemeenschappelijke verblijfsruimte. Het gaat om het gemiddelde, niet elke slaapkamer en de gemeenschappelijke verblijfsruimte afzonderlijk hoeven 15m² te zijn. Dat betekent dat een woongroep van drie leden minimaal een woning van zestig vierkante meter moet krijgen; voor een woongroep van vier leden geldt een minimum vloeroppervlak van 75 m2 GBO. 

 

Met  meerdere  personen in  huurwoning en geen  gemeenschappelijk  huishouden?

Nog strenger?

Op het eerste gezicht lijkt het nieuwe voorstel een verdere aanscherping. Maar Daniel van der Ree wijst erop dat in de oude eis van 12 vierkante meter per persoon de gang, badkamer en keuken niet was inbegrepen.  Er is volgens hem dus weinig veranderd. “Ik vind het nog steeds een slecht plan, waarbij juristen aangeven dat Ossel helemaal geen extra eisen boven het Bouwbesluit mag stellen. Daarin geldt een minimumgebruiksoppervlak van twaalf vierkante meter per persoon. In de Pijp zitten nu veel studenten met zijn drieën op een woning van vijftig vierkante meter. Ik zie Ossel die mensen nog niet zo snel op straat zetten.”
Martijn Winnen en verwacht vanuit kringen van verhuurders juridische stappen. “Met de nieuwe norm kunnen veel minder woningen aan woongroepen worden aangeboden dan Ossel aangeeft. Hij zegt wel dat 78 procent van de particuliere vrije sectorwoningen - oftewel zo’n 26.000 woningen - ervoor in aanmerking komt, maar dat is slechts theoretisch. Verhuurders mikken met de grotere woningen op een andere doelgroep. Juist de kleinere etages van 55 vierkante meter in delen van Westerpark of De Baarsjes zijn erg geschikt om aan woongroepen te verhuren. Daar kun je aan drie woongroepsleden gemakkelijk 1300 euro per maand vragen, waar een particulier niet verder gaat dan 1100 euro voor een gerenoveerde woning. Met de nieuwe norm kun je bijna heel Westerpark en De Baarsjes wel afschrijven voor deze groep.”

Prijsopdrijving

Het is precies die prijsopdrijving waar ASVA-voorzitter Esther Krabbendam zich grote zorgen over maakt. “Ik vind het goed dat woningdelen wordt gelegaliseerd, maar die woongroepen concurreren wel met studenten. In buurten waar nog altijd een groot tekort aan kamers is, komt de betaalbaarheid van het wonen onder druk te staan.” Krabbendam wil ook dat er meer duidelijkheid komt over de overgangsregeling die Ossel wil invoeren voor bestaande woningdelers die niet aan de normen voldoen. “Als je niet weet of je daardoor je huis uit moet, zul je je niet snel bij de gemeente als woongroep aanmelden. Dat moet worden opgelost.”


De gemeente heeft een inventarisatie gemaakt van de geliberaliseerde particuliere woningvoorraad, onderverdeeld in de grootte (GBO=gebruiksoppervlakte) van de woning. Op basis daarvan wordt geconcludeerd dat 22 procent van deze woning niet geschikt is voor woningdelen, want kleiner dan 60 m2. In totaal zou de geliberaliseerde particuliere voorraad bestaan uit 33.000 woningen.