Streep in het zand?

De corporatie als investeerder in zakelijk vastgoed
Streep in het zand?

Corporaties bouwen en beheren al lang niet meer alleen woningen. Er wordt stevig geïnvesteerd in leefbaarheid, schoolgebouwen en zorgcentra. Maar er vloeit ook corporatievermogen naar cultuurcentra (Beurs van Berlage, De Hallen), winkelpanden (Damrak), een campus (Universiteit van Maastricht) en een boot (SS Rotterdam). Waar ligt de grens? En hoe staat het met de commerciële vastgoedexpertise en het risicomanagement van corporaties?

Dossier Maatschappelijk vastgoed

Dat moderne corporaties de grenzen van hun wettelijk vastgelegde ‘prestatievelden’ opzoeken is geen nieuws. Politici en maatschappelijke organisaties dringen er bij corporaties ook sterk op aan niet alleen in woningen te investeren. Maar na een aantal financiële debacles, met als dieptepunt de SS Rotterdam, begint de landelijke overheid strepen in het zand te trekken. Zo floot minister Van der Laan de Amsterdamse woningcorporatie De Key terug toen die zo’n 55 miljoen euro wilde investeren in de ombouw van de voormalige tramremise in Oud-West tot een cultuur- en uitgaanscentrum.
Uit een recent onderzoek van de Vereniging van Toezichthouders van Woningcorporaties bleek dat het risicomanagement van ongeveer een derde van de toegelaten instellingen niet voldoet. Dat zijn ook de bevindingen van organisatieadviseur Sjoerd Blokpoel (Twynstra Gudde), die een eigen onderzoek verrichtte. “Bestuurders zijn soms blind voor risico’s. Als corporaties zich doelen stellen moeten ze die vertalen in hun manier van werken en financieel onderbouwen”, zegt hij. “Vaak zie je dat aparte afdelingen eigen projecten doen, vanuit een afzonderlijke strategie. Dat maakt het lastig om risicoafwegingen af te stemmen.”
Hij benadrukt dat risicomanagement niet alleen betrekking heeft op financiën. “Je moet de haalbaarheid van je ambities ook op andere aspecten overwegen. Dat betekent dus dat je alle risico’s expliciet benoemt en daarop de keuzes van projecten baseert. Als voor een corporatie bijvoorbeeld een investering in vastgoed commercieel interessant is, maar geen maatschappelijke waarde toevoegt, zou je het niet moeten doen.”
En wie het niet goed doet gaat voor de bijl. Zo gaat de Amsterdamse ex-wethouder Duco Stadig namens het ministerie puinruimen bij woningcorporatie Sint Servatius in Maastricht, die failliet dreigt te gaan omdat de bouwkosten van de nieuwe campus in Maastricht volledig uit de hand lopen. En het is niet de enige corporatie onder verscherpt toezicht.

Checks and balances

en belangrijke factor in het risicomanagement zouden de toezichthouders moeten zijn, zeker als corporaties bovenop hun bekende taken andere ambities koesteren. Zoals het investeren in maatschappelijk en commercieel vastgoed. “Het bouwen van woningen is vrij overzichtelijk, maar de opdrachten van vandaag zijn steeds complexer geworden. Het gaat vaak om inbreiding met verschillende eigendomsvormen. Dan moeten toezichthouders scherp analyseren of checks and balances in een organisatie op orde zijn”, zegt volkshuisvestingsadviseur en interim-manager Koos Parie. “Zo voorkom je dat een ambitieuze bestuurder op de loop gaat met een ‘presidentieel project’. Bij de meeste corporaties wordt de laatste tijd door de Raad van Toezicht overigens serieus gekeken naar investeringen in vastgoed en de bijbehorende risico’s.”
De kwaliteit om dat te kunnen beoordelen is aanwezig, meent hij. “Selectie en zittingstijd van toezichthouders worden beter geregeld. Het is een echt vak geworden, geen bijbaantje of easy money. Soms organiseert men een aparte vastgoedcommissie.”
Als hier en daar iets hapert aan het toezicht, ligt dit niet aan de governance code van Aedes en de Vereniging van Toezichthouders. “Die is goed”, zegt Parie, “je moet de code alleen wel serieus nemen. Dat betekent bijvoorbeeld dat je je niet op één vastgoedexpert in de raad moet verlaten, maar dat alle toezichthouders meedenken. Geen hamerstukken! Af en toe een slimme opmerking plaatsen volstaat niet. Je moet er echt denktijd in steken. Van personen met twintig commissariaten verwacht ik niet dat ze dit kunnen opbrengen.”

Huurder maakt het verschil

Over naar het verschil tussen maatschappelijk en commercieel vastgoed. Een in de praktijk gebruikt onderscheid is kijken naar de huurder. Een nieuwe gezondheidspost in een vernieuwingsbuurt waar een corporatie veel bezit heeft, valt dan eventueel nog onder ‘maatschappelijk’ vastgoed. Maar een gewone dokter of apotheek wordt gezien als ondernemer en maakt het vastgoed daarmee ‘commercieel’. Bij gecombineerde projecten is het overigens niet al te ingewikkeld investeringskosten en geldstromen apart te berekenen.
Maar daarmee voorkom je nog niet dat corporaties zich dreigen te vertillen aan projecten met een sterk commercieel karakter. Bovendien behoort een huisarts of een apotheker niet tot de doelgroep van een corporatie.
“Maatschappelijk vastgoed bestaat helemaal niet”, zegt Gerard Anderiesen, directeur van Stadsgenoot. “Je moet niet naar de stenen kijken, maar naar de gebruiker. En dat kan in de loop van de tijd veranderen. Dat geldt zelfs voor woningen. Een huurwoning kan een vrije sectorwoning worden. Je kunt het niet los zien van de marktsituatie.”
Stadgenoot heeft door de gewijzigde economische omstandigheden het totale investeringsprogramma moeten herzien. Kort daarvoor is met steun van de gemeente nog voor miljoenen winkelruimte aangekocht op het Damrak door dochter Stadsgoed. “Op dit moment zullen we toch vooral de onrendabele top op sociale huurwoningen moeten nemen. Als je al commercieel investeert moet het absoluut kostendekkend zijn,” zegt Anderiesen. “Je moet kunnen verantwoorden dat projecten uiteindelijk bijdragen aan je centrale doelstelling. De discussies gaan altijd over de tien procent aan de randen van je activiteiten. Uitbreiding van de regels is niet wenselijk. Ik voel meer voor het begrip ‘proportioneel’. Dus: activiteiten toestaan, maar de omvang beperken.”

Weglekkend vermogen

Jan van der Moolen, directeur van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), waakt daarover. Dat ondervond onder meer De Key, dat een miljoeneninvestering wil plegen in het geplande uitgaanscentrum De Hallen in Oud-West. Na een ingreep van het CFV en de minister, onderhandelt de corporatie nu over een bescheidener investering en meer financiële inbreng van andere partners. “De investeringen van Sint Servatius en Woonbron bleken ook te commercieel. Vergeet niet dat hiervoor vermogen is ingezet dat bestemd is voor kernactiviteiten.”
Voor Van der Moolen spelen er twee discussies: wat zijn kernactiviteiten en gaat het om geborgde of niet geborgde investeringen. De uitkomst van die discussies is nog niet helder. Maatschappelijk gebonden vermogen wordt gebruikt voor dekking of financiering van niet borgbare activiteiten. Er is dus feitelijk sprake van het weglekken van vermogen. Voorlopig opereren corporaties dus in een grijs gebied. Wel zijn ze afhankelijk van toestemming van het ministerie.
Minister Van der Laan ondersteunt de constructie met een dochteronderneming, een aparte juridische entiteit. Die zou bij commerciële projecten verplicht zijn om mede-investeerders te zoeken. Maar dat biedt nog geen afdoende oplossing als het eventueel misgaat met commerciële projecten. Van der Moolen: “Je moet de verantwoordelijkheidsvraag helder hebben. In hoeverre is de moeder aansprakelijk? En als een corporatie, zoals Sint Servatius, door commerciële activiteiten dreigt om te vallen, mag ze dan aanspraak maken op saneringssteun van het fonds? Bovendien stelt een cofinancier eisen, bijvoorbeeld dat de moeder zich financieel garant stelt bij commerciële activiteiten van de dochter. Dat is principieel onjuist, want zo krijg je geen level playing field.”
En dan nog blijken prognoses soms zeer onbetrouwbaar. Zo werd de SS Rotterdam begin 2005 voor het eerst genoemd in een jaarverslag. Voor 24 miljoen. Later rezen de kosten de pan uit. “Als je toetst op het moment van investeren ga je voorbij aan de risico’s die zich daarna kunnen voordoen”, zegt Van der Moolen, “maar het traject is dan al ingezet. Je hebt dus meer ijkmomenten nodig.”
Overigens ziet hij toch nog een zonnige kant aan de diverse fiasco’s. “Incidenten werken als prikkel. Het besef, bijvoorbeeld, dat een raad van toezicht nooit op routine mag opereren, is echt wel doorgedrongen. Op dat punt zie je nu een hele snelle en positieve ontwikkeling.”

 

 

Deel