15.12.21
Interview: Wienke Bodewes pleit voor nieuwe ontwikkelcultuur
'Spelregelkaart Cruquiusgebied heeft ontzettend goed gewerkt'

Kan het niet wat sneller, is de invalshoek van een nieuwe NUL20-artikelenreeks over woningbouw. Oud-Amvest topman Wienke Bodewes heeft daar uitgesproken ideeën over. De ontwikkeling van het Cruquiusgebied in Amsterdam-Oost laat volgens hem zien hoe het ook kan: zonder ellenlange procedures en opeenstapeling van eisen snel een goede, duurzame wijk ontwikkelen.

Het boemerang vormige Cruquiuswerkgebied aan de zuidkant van het Oostelijk Havengebied was decennia lang een rommelig bedrijventerrein. Met veel verouderd en soms vervallen vastgoed. In 2007 kocht Amvest de gebouwen van de voormalige wijnterminal. Zes jaar later werd die aankoop gevolgd door verwerving van het terrein van betoncentrale Albeton. Beide aan de oever van de Entrepothaven. “In mijn begintijd bij Amvest bestond al de gedachte dat het oude haventerrein zich goed zou lenen voor hoogwaardige herontwikkeling. De aankoop van het tweede terrein bracht het proces in een stroomversnelling.” Bodewes is trots op het resultaat. “Er is een prachtige plek ontstaan om te wonen, te werken en te recreëren. Neem de boardwalk in het water van de Entrepothaven; in de zomer wordt er gezwommen en gesupt. Het is precies de levendige plek geworden die we, afgekeken in het Zweedse Helsingborg, wilden maken.”

Meevallers

Het succes van de gebiedstransformatie komt niet alleen voor rekening van Amvest, benadrukt Bodewes. Gebiedsontwikkelaar AM, Koopmans, Lingotto en HBB Groep hebben eveneens, al dan niet in samenwerking met Amvest, omvangrijke investeringen gedaan in woningbouw, bedrijfsruimtes en een hotel. Een groot deel van de wijk is klaar; Amvest realiseert op de punt van het gebied nog een iconisch woongebouw. Uiteindelijk komen er 2.600 woningen. Amvest blijft prominent aanwezig in het gebied met 900 (middensegment-)huurwoningen en een opvallend kantoor aan de Entrepothaven. Verder is de ontwikkelaar nauw betrokken bij de realisatie van voorzieningen, zoals de komst van een aantal horecabedrijven en kinderopvang.
De spelregelkaart (zie kader), de motor van de transformatie, werd begin 2012 vastgesteld. Achteraf de snelle ontwikkeling bekijkend, spreekt Bodewes van meevallers. “Soms helpt het lot een handje. De wijnterminal moest sluiten omdat een nieuwe Europese regel bepaalde dat Spaanse wijn in het land van herkomst moest worden gebotteld. En de eigenaar van de betoncentrale, een familiebedrijf, begreep dat af en aan rijdende betonmixers niet passen in een woonbuurt. Als ontwikkelaar vertrouwd met grondverwerving, hebben we hen kunnen helpen bij het vinden van een toekomstbestendige bedrijfslocatie elders in de stad.”
De marktomstandigheden waren in die tijd uiterst onzeker, vervolgt Bodewes. “De wereld zuchtte onder de financiële crisis, maar op zo’n moment is het belangrijk om vooruit te denken. Wij wilden het risico nemen en hebben onze aandeelhouders vervolgens van de kansen van het gebied kunnen overtuigen. Maar een voorinvestering van meer dan 50 miljoen euro moet wel op redelijke termijn worden terugverdiend, anders verdwijnt het draagvlak. Gelukkig viel het beschikbaar komen van ons woningaanbod samen met een aantrekkende woningvraag en een groeiende vraag naar vastgoedbeleggingen.”

Positieve rol

De gemeente Amsterdam en in het bijzonder stadsdeel Oost heeft een heel positieve rol vervuld bij de ontwikkeling van het gebied, aldus Bodewes. “De gemeente had geen grote belangstelling voor Cruquius; transformatie naar wonen zat niet in de voornemens. Dat creëerde voor ons de ruimte om met het stadsdeel in gesprek te gaan over onze ambities: de realisatie van een kwalitatief hoogwaardige, gemengde wijk. Met name toenmalig bestuurder Thijs Reuten (PvdA) heeft ons enorm gesteund om de deelraad achter onze plannen te krijgen.”
Samen met de eigenaren in het gebied ontwikkelde Stadsdeel Oost slechts één overzichtelijk toetsingskader: de spelregelkaart. ”We hadden afspraken over verkaveling, handhaving van het stratenpatroon, bouwhoogtes, zicht op het water en toegankelijke kades. Vielen de bouwvoorstellen binnen die regels, dan kon de gemeente niet zomaar om iets anders vragen. Dat heeft ontzettend goed gewerkt.”

Lange procedures

Vandaag de dag kunnen gemeenten volgens hem veel leren van de snelle ontwikkeling van Cruquius. “Amsterdam kent lange, heel uitgebreide procedures om tot een principebesluit over de (her-)ontwikkeling van een gebied te komen. Vervolgens gaat veel tijd verloren met tenders en erfpachtcontracten en aarzelt de gemeente niet om op complexniveau heel specifieke eisen te stellen, bijvoorbeeld wat betreft duurzaamheid en een precieze verdeling binnen het woonprogramma. De onderhandelingen daarover nemen ontzettend veel tijd in beslag. Natuurlijk moet de gemeente greep houden op de verdeling tussen sociale huur, vrijesectorhuur en koopwoningen, maar die sturing kan ook anders. Op hoofdlijnen; niet in allerlei detailvoorschriften. De gemeente mag wat mij betreft streng zijn, maar moet niet op de stoel van de ontwikkelaar gaan zitten. Sturing op hoofdlijnen heeft nog een neveneffect: het vraagt veel minder menskracht en dat zorgt voor minder kosten.”
Juist die lange processen en vele wensen maken woningontwikkeling volgens hem heel kwetsbaar. “Zit het tegen, door stijgende bouwkosten bijvoorbeeld - nu een actueel thema - of tegenvallende marktomstandigheden, dan slaat een ontwikkelaar aan het bezuinigen. Op gevels, op installaties. Dan komt heel snel de door ons allen zo gewenste kwaliteit onder druk te staan. Of een plan moet om toch nog zwarte cijfers te kunnen schrijven terug naar de tekentafel en dan ontstaat al gauw jarenlange vertraging. Vergeet ook niet: drie jaar later kunnen zich nieuwe problemen aandienen en dan komt er zomaar weer extra vertraging bij.”

Amsterdam kent hele lange procedures om tot een principebesluit te komen

Het ingewikkelde hoofdstedelijke bouwproces en de veelheid aan gemeentelijke eisen remt de belangstelling om te bouwen in de hoofdstad. Daarover bestaat bij Bodewes geen twijfel: “Ik ken tal van ontwikkelende partijen die de middelen en de expertise hebben om snel te handelen, maar die vanwege dat ingewikkelde proces geen trek hebben in Amsterdamse projecten. Dat heeft ons de afgelopen jaren misschien wel tienduizend extra woningen gekost.” Daarom ook vindt hij dat de tijd is aangebroken voor een nieuwe ontwikkelcultuur. “Probeer als gemeente niet alles te regelen, maar werk samen met de markt en geef het vertrouwen dat zij kwaliteit willen leveren. Amvest en AM hebben dat op Cruquius gedaan, dat willen zij en veel andere partijen ook elders in de stad doen.”

Faciliterende gemeente

Cruciaal daarin is wat hij noemt ‘de faciliterende gemeente’. “De gemeente blijft aan het stuur op de belangrijkste uitgangspunten, de gemeente houdt gewoon greep op het bestemmingsplan, maar biedt verder ruimte aan marktpartijen om het goede te doen.” Volgens hem is zo’n aanpak ook aantrekkelijk, omdat de gemeente de komende jaren minder vaak de leidende grondeigenaar zal zijn. “Waar particuliere eigenaren aan zet zijn, is het vooral zaak te faciliteren. In het belang van de stad; in het belang van iedereen die zo dringend verlegen zit om een woning.”  
Is de lokale politiek daaraan toe? Politieke partijen stellen in hun verkiezingsprogramma’s vooral veel eisen, weet Bodewes. “Maar als de overheid blijft vasthouden aan al die eisen en regels, en als de ruimte voor de markt nog verder wordt beperkt, dan verschraalt de stad en wordt het woningtekort alleen maar groter. Sneller bouwen kan juist helpen om de stad eerder in balans te brengen.” 

 

Woningdifferentiatie ontbreekt in spelregels Cruquius
Een spelregelkaart geeft de (stedenbouwkundige) principes en kaders op hoofdlijnen. Die van het Cruquiusgebied paste op één A4tje. Ze gaan over programma, openbare ruimte en duurzaamheid. Met simpele begrippen en opvallend weinig eisen. Zoals: verdichting van het gebied is wenselijk; wel dient per maaiveld minimaal om de zestig meter een opening in de bebouwing te worden gemaakt ten behoeve van licht, lucht en doorzicht; de parkeerbehoefte wordt vervuld op eigen terrein; de maximale bouwhoogte is 21 meter, vooraf bepaalde hoogteaccenten uitgezonderd; een achttal vooraf aangewezen gebouwen dient behouden te blijven, maar mocht dat niet kunnen dan kan daarvan worden afgeweken.
Wat achteraf opvalt is dat het stadsdeel in de spelregelkaart geen differentiatie in woningbouwprogramma heeft voorgeschreven. Dat heeft alles te maken met de periode waarin het plan is ontwikkeld: de gemeente was blij dat een ontwikkelaar het risico wilde nemen om een bedrijventerrein met diverse grondeigenaren te transformeren naar een woongebied. Het eindresultaat is wel dat er een woonwijk is gerealiseerd met slechts 10 procent sociale huur, die ook nog grotendeels bestaat uit tijdelijke woningen voor statushouders en studenten.

 

 

Wienke Bodewes

Wienke Bodewes

Wienke Bodewes was van 2007 tot 2018 CEO van vastgoedontwikkelaar en fondsmanager Amvest. In die tijd was hij gedurende zes jaar voorzitter van de Neprom, de brancheorganisatie van projectontwikkelaars. Daarvoor werkte hij twaalf jaar als directeur projectontwikkeling bij Ymere. Bodewes is nu onder meer toezichthouder bij diverse familiebedrijven (de Nijs, Hurks) en voorzitter van RVC-woningcorporatie Pré Wonen. Ook is hij met zijn dochter eigenaar van adviesbureau Bodewes & Bodewes.