Het publieke geld is (bijna) op

De grote herbezinning: volkshuisvesting na de crisis

Het publieke geld is (bijna) op

Rijkssubsidies verdwijnen, gemeenten moeten draconisch bezuinigen, banken houden de hand op de knip en de investeringsmogelijkheden van corporaties lopen sterk terug. Het is crisis in de woningsector. Hoe nu verder? Gemeente, stadsdelen en corporaties tellen hun knopen. De resterende gemeentelijke middelen lijken vooral te worden gereserveerd voor maatschappelijke interventies: “stedelijke vernieuwing en wijkaanpak zullen in elkaar schuiven”.

Het jaar 2015 lijkt gedenkwaardig te worden in de Nederlandse volkshuisvesting. Terwijl kabinetten vanaf de oorlog decennia lang jaarlijks honderden miljoenen tot miljarden guldens uitgaven aan de ‘volkshuisvesting’, dreigt de rijksbijdrage aan de woningbouw in 2015 tot bijna nul terug te lopen. De crisismaatregelen (zoals de stimuleringssubsidies) van het laatste kabinet Balkenende lijken geen vervolg te krijgen en het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV) is in 2014 op, zonder uitzicht op vervolg. Daar komt waarschijnlijk niets voor in de plaats, een unicum in het naoorlogse Nederland. 

De rijksbijdragen zijn al niet meer te vergelijken met die van de jaren tachtig, maar het gaat nog altijd om forse bedragen. De totale bijdrage aan de stedelijke vernieuwing van Amsterdam in de periode 2000-2014 komt bijvoorbeeld uit op ruim 793 miljoen. Deze subsidies zijn expliciet bedoeld voor het fysiek vernieuwen van kwetsbare wijken. Ze stimuleerden bovendien corporaties (en andere ontwikkelaars) vele malen zoveel te investeren in deze vernieuwingsgebieden. De Amsterdamse corporaties berekenden bijvoorbeeld dat ze alleen al in 2008 zo’n 300 miljoen euro investeerden in de vijf Amsterdamse Vogelaarwijken (die overlappen gedeeltelijk de ISV-gebieden). En ook de gemeente Amsterdam zelf deed een duit in het zakje, via allerlei doelgroep- en projectsubsidies, grondsubsidie, investeringen in infrastructuur en openbare ruimte.  De gelden daarvoor kwamen vooral uit het Vereveningsfonds en het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SFV).

“Er breekt een nieuwe fase aan voor de stedelijke vernieuwing”, staat in een recente Amsterdamse gemeentelijke notitie. Dat is heel eufemistisch uitgedrukt. De realiteit is dat niet alleen de rijksbijdragen na 2014 wegvallen, maar dat ook de gemeente zwaar bezuinigt. Bovendien is het investeringsvermogen van de corporaties fors teruggelopen, investeren projectontwikkelaars nog slechts mondjesmaat in - veel kleinere - projecten en zijn banken zeer terughoudend geworden met financieringen.

De verwachting voor morgen? Aanhoudend somber. Het investeringsvolume van corporaties zal de komende jaren eerder teruglopen dan toenemen onder invloed van extra rijksheffingen, strenger financieel beleid en stagnerende verkopen van zowel nieuwbouw als bestaand bezit. De enige zekere geldstroom is nog het gemeentelijke Stedelijk Fonds Volkshuisvesting (SFV),  dat wordt gevoed met erfpachtafdrachten van corporaties. Tot 2019 wordt nog 159 miljoen euro aan inkomsten geschat. Dat geld wordt ingezet ten behoeve van de vernieuwing van de Westelijke Tuinsteden (Parkstad), de Banne en Nieuwendam-Noord, maar alleen als er gebouwd wordt…

Rondje langs de velden

Er is de afgelopen jaren al flink op de rem getrapt. Amsterdam heeft rigoureus in het planaanbod geschrapt en corporaties hebben tal van sloop- en nieuwbouwplannen stilgelegd nadat de woningverkoop in de vernieuwingsgebieden sterk terugliep. De ontwikkelcorporatie Far West is zelfs opgeheven bij gebrek aan perspectief.  De hele woon- en bouwsector kampt met faillissementen en reorganisaties; bewoners zijn opgeschrikt met de tijding dat hun huis – na jaren voorbereiding - toch niet gesloopt wordt, waardoor hun perspectief om naar een betere woning te verhuizen wegviel. Alleen jongeren - en vooral studenten - spinnen er nog enige garen bij, omdat zij met tijdelijke huurcontracten panden kunnen betrekken waarvan de sloop of renovatie is uitgesteld.

De impact van de crisis varieert erg per gebied. In Zuidoost is de vernieuwingsoperatie ver gevorderd. Zelfs het verloederde winkelcentrum Kraaiennest kan deze zomer gesloopt nu het nieuwe winkelcomplex De Kameleon deze maand zijn deuren opent. Dan resteert alleen nog een oplossing voor Kleiburg. De sloop- en renovatiefase is in de Bijlmer praktisch voorbij (7000 woningen gesloopt, 5200 woningen gerenoveerd) en hetzelfde geldt voor de ingrepen in de infrastructuur (verlaging dreven). Maar in Zuidoost komen momenteel nauwelijks nieuwbouwprojecten van de grond. Er liggen daardoor veel terreinen braak, te wachten op beter tijden of tijdelijke bestemmingen.

In Nieuw-West is de vernieuwingsoperatie Parkstad 2015 nog niet eens halverwege vastgelopen. Ongeveer een derde van de fysieke vernieuwing is af. Van de 12.000 te slopen woningen zijn er nu 4000 afgebroken en van de 22.000 geplande nieuwbouwwoningen zijn er 8500 gerealiseerd. Ook is een derde deel van de 4500 geplande renovaties uitgevoerd.

De geplande einddatum is verschoven van 2015 naar 2030, maar de kans is groot dat door een flink deel van de oorspronkelijke ambitieuze plannen een streep gaat.  De vernieuwing van de Wildemanbuurt en Slotermeer-Zuid is afgeblazen. Elders gaat de vernieuwing wel door, vaak in een veel lager tempo, met maatwerk per complex en gebied. Er lopen momenteel nog elf projecten en er starten in 2012 waarschijnlijk vijf nieuwe.

Veel portiekflats moeten dringend opgelapt worden om aanvaardbare bewoning mogelijk te maken.

Stadsdeel Noord kent twee stedelijke vernieuwingsgebieden, Nieuwendam-Noord en de Banne. In Nieuwendam-Noord vordert de nieuwbouw op het Waterlandplein, maar resteert nog een forse sloop/nieuwbouw-opgave, bijvoorbeeld van het Breehorngebied. De betrokken partijen hopen in een lager tempo door te kunnen gaan. In de Banne is al veel gesloopt, maar van het nieuwbouwprogramma is nog maar de helft gerealiseerd. Geplande einddatum is 2020, maar alles hangt af – zoals overal - van de verkoopresultaten. Dan zijn er nog twee ‘aandachtsgebieden’ (Vogelaarwijken), de Van der Pekbuurt en IJplein/Vogelbuurt. Deze buurten moeten het zonder SFV-gelden stellen. Elders in NUL20 nemen we een kijkje in de Van der Pekbuurt.

De perspectieven van de Vogelaarwijken in de stadsdelen Oost en West  zien er beter uit, mede doordat de marktpotentie daar beter is. Corporaties hebben daar – en vooral in Oost - de meeste kans om waardevermeerdering te realiseren en een deel van hun voorraad te verkopen. De Indische Buurt en de Dapperbuurt zijn al vrij ver gevorderd,  terwijl projecten in de Transvaalbuurt en de Oosterparkbuurt-Zuid nog altijd op de rol staan. West heeft nog een aantal belangrijke stedelijke vernieuwingsopgaven te volbrengen in Bos en Lommer: Kolenkit, de Robert Scottbuurt en de Bosleeuw Midden.

Naast de ISV-gebieden zijn er  in de stad nog tal van andere aandachtsgebieden, met óf kwalitatief slechte woningen (zoals de Van der Pekbuurt in Noord en Jeruzalem in Oost), óf leefbaarheidsproblemen (zoals de Venserpolder). Ook de bewoners van deze wijken worden benadeeld als plannen worden geschrapt en getemporiseerd.

Bestuursopdracht

Gemeente, stadsdelen en corporaties zijn al jaren bezig de tering naar de nering te zetten. Ze trekken daarbij gedeeltelijk samen op, maar maken ook hun eigen afwegingen. Buiten de ring is het voor de corporaties vooral een zoektocht naar afzetmogelijkheden voor nieuwbouwkoopwoningen. Zolang die markt niet aantrekt, moeten de ambities worden getemperd. Bij de nieuwe realiteit hoort bovendien minder sloop - iets waar critici van het in hun ogen megalomane Parkstad-project al jaren voor pleiten – en soberder plannen.

De publieke middelen krimpen de komende jaren in ieder geval, aangezien de ISV-gelden na 2014 wegvallen en de gemeente bezuinigt. Volgens het college is “het momentum nu aangebroken om op het terrein van de stedelijke vernieuwing ingrijpende inhoudelijke en financie?le keuzes te maken. Het hoge ambitieniveau van de stedelijke vernieuwing zal in minder gebieden en met andere middelen moeten worden voortgezet.”

Tot welke keuzes dat precies leidt, wordt rond de zomer bekend, maar aan de bestuursopdracht die het college aan de wegbereiders heeft meegegeven, is wel een en ander af te leiden. Niets lijkt bij voorbaat veilig. Ook de al voor 2013 en 2014 toegewezen ISV-gelden lijken alsnog een andere bestemming te kunnen krijgen. Het college wil namelijk alle beschikbare publieke potjes zo geconcentreerd mogelijk inzetten in de gebieden die prioriteit krijgen.

Daarbij rept het college over een “nieuwe aanpak”. Dan gaat het niet alleen om kleinschaliger plannen en kortere doorlooptijden van projecten - dat is inmiddels opgelegd pandoer - maar ook over soberder woningen en programma’s.  Bovendien wordt de werkwijze van de Wijkaanpak als voorbeeld gesteld: meer samen in coalities met andere partners, meer gericht op eigen verantwoordelijkheid voor de buurt.  De gemeente wil een reservoir met nieuwe bouwers aanboren, kleine aannemers en architecten, zelfbouwers en bouwcollectieven. Dit pad is inmiddels al ingeslagen met de eerste zelfbouwprojecten.  De gemeente zelf lijkt de resterende publieke middelen vooral in te willen zetten voor maatschappelijke interventies. Het staat er eigenlijk al met zoveel woorden: stedelijke vernieuwing en wijkaanpak zullen in elkaar schuiven. 

 

Overzicht van toegepaste en/of voorgenomen maatregelen:
  • Kansen bieden aan andere investeerders dan corporaties.
  • Het zoeken naar mogelijkheden voor (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap (PO en CPO).
  • Meer behoud en herstel in plaats van sloop en nieuwbouw.
  • Het niet meer  ’stapelen ? van programma’s, dat wil zeggen, het onafhankelijk van elkaar maken van programma-onderdelen. Als het ene onderdeel niet doorgaat, hoeft dat niet tot uitstel van een ander onderdeel te leiden.
  • Sloop, voorverkoop en nieuwbouw in deelprojecten.
  • Versobering programma, bijvoorbeeld smallere beukmaten van woningen, waardoor koopprijs daalt en woningen beter in de markt komen te liggen.
  • Meer flexibiliteit brengen in de woningvoorraad, zodat de woningen eenvoudig voor andere doelgroepen bestemd kunnen worden.
  • Een meer marktvolgende opstelling door het stadsdeel.
  • Het benutten van een voor woningbouw bestemd braakliggend terrein voor tijdelijk programma.
  • In elkaar schuiven van de werkwijze van stedelijke vernieuwing en wijkaanpak (gebiedsgericht, zowel fysiek als sociaal).

 

Fred van der Molen

 

 

Rijkssubsidies verdwijnen, gemeenten moeten draconisch bezuinigen, banken houden de hand op de knip en de investeringsmogelijkheden van corporaties lopen sterk terug. Het is crisis in de woningsector. Hoe nu verder? Gemeente, stadsdelen en corporaties tellen hun knopen. De resterende gemeentelijke middelen lijken vooral te worden gereserveerd voor maatschappelijke interventies: “stedelijke vernieuwing en wijkaanpak zullen in elkaar schuiven”." data-share-imageurl="">