03.03.21
Geactualiseerd op: 
01.03.21
Gezocht: betaalbare koopwoning - Aflevering 6
Sociale koop in bestemmingsplan

Veel mensen willen een koopwoning, maar de hoge prijzen vormen een onoverkomelijke drempel. In veel verkiezingsprogramma’s worden voorstellen gedaan om deze barrière te slechten. NUL20 toetst in een serie artikelen de houdbaarheid van deze en andere voorstellen. In deze aflevering aandacht voor 'sociale koop'. Dat leek eerder in 2008 een veelbelovende nieuwe categorie, maar veel betaalbare woningen leverde het tot dusver niet op.

Gezocht: betaalbare koopwoning
Veel mensen willen een koopwoning, maar de hoge prijzen vormen een onoverkomelijke drempel. In veel verkiezingsprogramma’s worden voorstellen gedaan om deze barrière te slechten. Kopers krijgen een kontje met een premie, een gunstige lening of een fiscaal voordeel. Sommige ideeën komen uit de oude doos, zoals de Premie-A woning of de Koopstart-regeling. Andere zijn recenter van datum, zoals de sociale huurkoop of de BKZ-starterswoning in Zaanstad. NUL20 toetst in een aantal afleveringen de houdbaarheid van deze voorstellen en gaat ook zelf op zoek naar die betaalbare koopwoning in de regio Amsterdam. 
Het leek bij de introductie in juli 2008 een veelbelovende toevoeging op het repertoire van gemeenten die meer betaalbare koopwoningen wilden realiseren. De nieuwe Wet op de Ruimtelijke Ordening (Wro) maakte het voortaan mogelijk om in het bestemmingsplan aan nieuwbouwkavels de categorie ‘sociale koopwoning’ op te leggen. Gemeenten moesten in een doelgroepenverordening wel vastleggen voor wie deze betaalbare koopwoningen bedoeld waren. Maar daarna waren projectontwikkelaars die er wilden bouwen, tien jaar lang gebonden aan een maximale verkoopprijs van 200.000 euro. 
 
De maatregel was een reactie op de almaar stijgende huizenprijzen in de eerste jaren van het nieuwe millennium. Met de regeling hoopte de rijksoverheid koopwoningen voor de lagere middeninkomens bereikbaar te maken. Maar de wet was amper in de Staatscourant gepubliceerd of de financiële crisis brak uit. De woningmarkt stortte in en de huizenprijzen daalden met meer dan twintig procent. Nieuwbouwprojecten kwamen niet meer van de grond en de regeling leek overbodig geworden nog voordat ze op grote schaal in de praktijk was gebracht.

Onbekend en onbemind

Inmiddels zijn de huizenprijzen het niveau van 2008 al weer voorbij en klagen kopers opnieuw over een gebrek aan betaalbare woningen. De Tweede Kamer vroeg zich af in hoeverre gemeenten op dit moment gebruik maken van de nieuwe bestemmingscategorie. Niet dus. Dat bleek uit onderzoek dat minister Ollongren door Platform 31 liet uitvoeren. In oktober 2019 was het rapport klaar. Van de 81 gemeenten die aan de enquête hadden meegedaan, bleek een kwart de regeling helemaal niet te kennen. De overige zestig waren wel van het instrument op de hoogte, maar slechts 8 pasten hem ook daadwerkelijk toe. De rest had zich er niet in verdiept of had bedenkingen tegen de nieuwe bestemmingscategorie. Zij gaven aan dat het in hun gemeente niet nodig was. Anderen vonden de regels te star of overlegden liever met ontwikkelaars in plaats van hen te verplichten om goedkoper te bouwen. Het wettelijk maximum van 200.000 euro bleek in sommige regio’s ook te laag om daar nieuwe huizen voor te realiseren. Gemeenten zagen bovendien op tegen de handhaving en controle. Soms bleef die simpelweg achterwege als onduidelijk was hoe dit snel en efficiënt kon worden uitgevoerd.

Maximum verkoopprijs naar NHG-grens

Frank Wassenberg, mede-auteur van het onderzoeksrapport en werkzaam bij Platform 31, was niet verbaasd dat zo weinig gemeenten de nieuwe bestemmingscategorie toepassen. “Kort nadat het instrument beschikbaar kwam, was er door de woningmarktcrisis al geen behoefte meer aan. Afdelingen RO werden ingekrompen en veel ambtenaren verloren hun baan waardoor de kennis over deze regeling binnen gemeenten ook regelmatig verdween.” Door het onderzoek is er volgens Wassenberg inmiddels wel weer meer aandacht voor deze mogelijkheid gekomen om de bouw van betaalbare woningen te stimuleren. Meer voorlichting en uitwisseling van kennis en ervaring onder gemeenten was ook een van de aanbevelingen in het onderzoeksrapport. 
 
Platform 31 raadde de minister ook aan om de sociale koopwoning in het nieuwe Omgevingsbesluit te verankeren en de maximum verkoopprijs te indexeren en regionaal te differentiëren. Of die verankering in de conceptversie van het Omgevingsbesluit al heeft plaatsgevonden, kan Wassenberg niet vertellen. Maar de minister heeft de Tweede Kamer wel laten weten dat de maximumverkoopprijs wordt opgetrokken naar de grens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Die is op dit moment € 325.000 en voor het hele land gelijk. Het kabinet biedt gemeenten sinds het najaar al de mogelijkheid via een experimentstatus deze hogere NHG-grens te hanteren bij projecten met sociale koop. Gemeenten in meer ontspannen regio’s mogen ook lagere bedragen in hun bestemmingsplan opnemen. Zij hebben sowieso veel vrijheid om de bestemming concreet in te vullen als het gaat om concrete eisen en het aantal of het type woningen dat op een locatie mag worden gebouwd. 
 

In deze serie verscheen: