De keien van Wiebes

Crisis zet debat over toegankelijkheid op scherp
De keien van Wiebes

Het aantal sociale huurwoningen moet drastisch omlaag om de stad toegankelijk te maken voor talent van buiten. Dat stelt VVD’er Eric Wiebes. Collega-wethouder Maarten van Poelgeest en andere deskundigen leverden in het recente PakhuisNul20-debat forse kritiek op dat idee: Wiebes gaat volgens hen uit van verkeerde veronderstellingen.

PakhuisNUL20-debat: wie mag/kan de stad nog in?

Op 25 februari organiseerde NUL20 als onderdeel van de talkshow PakhuisNUL20 een debat over eventuele maatregelen om het vestigingsbeleid vooral te richten op  kenniswerkers. Wie mag/kan de stad nog in? Startpunt vormde een interview met GroenLinks-voorman Maarten van Poelgeest. Op zijn visie reageerde een expertpanel met:

  • Peter van Gool, vastgoedeconoom. Hoogleraar bij de Amsterdam Business School (UvA)
  • Arnold Reijndorp, hoogleraar bij Sociale Geografie en Planologie aan de UvA
  • Arco Leusink, bestuurslid van de Huurdersvereniging Amsterdam
  • Mieke van den Berg, bestuurder van woningcorporatie Eigen Haard

Als vroege start van de verkiezingscampagne was de Balie-lezing van VVD-wethouder Eric Wiebes in januari ronduit een succes. Zijn woorden trilden nog weken na in de hoofdstad, vooral door zijn oproep om het aantal gereguleerde huurwoningen te halveren. Een geharnast klassiek VVD-standpunt, daar kon hij mee thuiskomen. Maar kwam Wiebes, buitenstaander in volkshuisvestingland, ook met verhelderende inzichten?

Volgens zijn vakcollega’s in het college sloeg de liberaal de plank behoorlijk mis. PvdA-wethouder Freek Ossel verweet hem een naïeve visie en GroenLinks-voorman Maarten van Poelgeest deed in een publiek interview tijdens de laatste PakhuisNUL20 de argumenten van Wiebes af als “niet precies genoeg of feitelijk onwaar”.

 

Waar gaat het om? Wiebes maakt zich zorgen of talent zich nog wel voldoende kan vestigen in Amsterdam. Om de toegankelijkheid van de stad voor deze groep te vergroten, stelt Wiebes voor het aantal sociale huurwoningen drastisch te verkleinen. De verkoop daarvan levert gemeente en corporaties geld op om middensegment huurwoningen te (laten) bouwen. 

Sterke reductie van de sociale huursector is een VVD-standpunt dat al lang meegaat. “Ze lijken voor deze oplossing telkens een nieuw probleem te zoeken”, stelde Eigen Haard-bestuurder Mieke van den Berg vast tijdens het PakhuisNUL20-debat. Ze is het overigens met Wiebes eens dat de toegankelijkheid van de stad een punt van zorg is.

In zijn visie op een welvarender Amsterdam benadrukte Wiebes de noodzaak om talenten van buiten beter te kunnen huisvesten. Hij schetste het wereldwijde gevecht om het aantrekken van slimme, innovatieve, ondernemende mensen. Deze ‘keien’ zorgen voor extra economische groei. Of omgekeerd: als het geschikte personeel niet wil komen, blijven ook de bedrijven weg. Volgens hem kan Amsterdam de concurrentie met steden als Londen, Parijs en Singapore aan, maar moet er iets gebeuren aan de grote sociale woningvoorraad: “Bijna tweederde van onze stad is verboden toegang voor mensen die groei en dynamiek naar onze stad willen brengen. Het aandeel voor hen beschikbare huurwoningen is 6 procent, vermoedelijk het laagste ter wereld.”

De stad is de metropool

Volgens collega-wethouder Maarten van Poelgeest maakt Wiebes een paar denkfouten. Van Poelgeest: “Het is niet zo dat Amsterdam middeninkomens de stad uit jaagt. Dat is een politiek geladen verhaal. Kijk maar naar de cijfers. Deze groep is in Amsterdam wel wat kleiner dan in de rest van Nederland maar substantieel. Het is feitelijk niet waar.”

Daarbij: wat is Amsterdam? Die discussie over ruimte voor talent gaat altijd over het centrummilieu, binnen de Ring. Van Poelgeest: “Maar als je praat over Amsterdam moet je het hebben over de hele Metropoolregio. Bij andere grote steden is dat één gemeente, hier niet. Dat vertekent veel in de statistiek. Binnen onze regio is een enorme diversiteit aan woonmilieus.”

Van Poelgeest is het ermee eens dat een grotere vrije huursector belangrijk is om talenten te binden: “Maar het misverstand is dat die keien, de webdevelopers, de appbouwers, de game-ontwikkelaars, zoveel verdienen. Dat zijn vaak salarissen van rond de 2200 euro. Die zijn juist aangewezen op betaalbare woningen. Ons geluk is dat het centrum, anders dan Parijs en Londen, niet is uitverkocht aan mensen met geld. Al die keien van Wiebes kunnen zich helemaal niet vestigen in Parijs of Londen. In Amsterdam zijn ook binnen de ring nog betaalbare woningen. Dat maakt de stad zo aantrekkelijk. En als de nood echt aan de man is, kun je zo een woning huren of kopen in Zuidoost en Nieuw-West.”

Daar sluit Mieke van den Berg van Eigen Haard graag bij aan: “We moeten in Amsterdam echt van het idee af dat je een loser bent als je buiten de ring of in Zaanstad woont. Daar zit het begin van de oplossing. Wij bieden woningen aan voor 140.000 euro aan het IJplein in Noord.”

Enge discussie

Ook hoogleraar Arnold Reijndorp vindt dat de discussie over ‘het binnenhalen van keien’ op een verkeerd schaalniveau wordt gevoerd. Bovendien: “de creatieve stad wordt in hoge mate verengd tot de creatieve klasse. Tot voor kort ging het debat over de stád die creatief is, die zich opnieuw uitvindt, die veerkrachtig is, waar innovatiekracht in zit. Volgens mij is de misvatting sinds Richard Florida dat die veerkrachtige stad een stad is waar zoveel mogelijk creatievelingen moeten wonen. Ik heb altijd geleerd: bij een stad wordt de veerkracht zoveel mogelijk bepaald door de diversiteit: verschillende talenten, groepen en capaciteiten horen daar bij. Je ziet een soort verenging van wat men ‘cultureel kapitaal’ noemt tot de groep hoogopgeleiden. Al decennia blijkt uit onderzoek dat diversiteit in de stad belangrijker is dan creativiteit.” 

Vastgoedeconoom Peter van Gool: “Het is natuurlijk wel een feit dat veerkracht staat of valt met werk. En het is steeds minder zo dat we wonen en werken willen scheiden. Waar gewerkt wordt, moet ook gewoond kunnen worden. Het is dan ook belangrijk voor de stad om studenten, nieuwkomers, starters op de arbeidsmarkt ruimte te kunnen bieden. En ook voor het voorzieningenniveau heb je niets aan een stad louter met geriatrische rijken. Je moet verschillende inkomensgroepen kunnen huisvesten. In steden waar dat niet is, krijg je inderdaad banlieues.”

Ruimte voor talent

Wiebes greep terug op een oude discussie. In 2004 ontstond er politieke deining rond de ambtelijke notitie ‘Ruimte voor talent’. Veelzeggend was dat het toenmalige college de notitie uiteindelijk vrijgaf zonder zelf een inhoudelijk standpunt in te nemen. 

Een van geestelijke vaders ervan, hoogleraar Sako Musterd, betoogde destijds in NUL20 dat Amsterdam zich bijna in een optimale uitgangssituatie bevond om zich als creatieve kennisstad te manifesteren. Alleen, er moest wel wat aan de belabberde woningmarkt worden gedaan, “waarin bepaalde cruciale schakels in potentiële verhuisketens ontbreken. Er is een omvangrijke onderkant van de woningmarkt en een duidelijke bovenkant; maar is er wel voldoende tussenin te vinden?”

Een retorische vraag. Nee dus. Dat ‘probleem’ van het ontbrekende middensegment is eigenlijk gebleven, al wordt de schaarste inmiddels volledig anders gedefinieerd. Nu wordt er - ook door Wiebes - vooral gewezen op het ontbreken van een substantieel segment vrije sector huurwoningen. Tot 2009 werden middeninkomens echter in één adem genoemd met koopwoningen. Die zijn er juist het afgelopen decennium in grote aantallen bijgekomen. Inmiddels kunnen of willen de huidige starters of talenten van buiten geen woning meer kopen, vanwege het ontbreken van vaste banen, vanwege twijfel over de waardeontwikkeling of de wens de handen vrij te houden. De behoefte aan een middenhuursegment werd nog vergroot nadat ‘Brussel’ in 2011 de toegang tot corporatiewoningen afsloot voor huishoudens die meer dan 34.000 euro verdienen.

Stad op slot?

Volgens Arco Leusink van de Huurdersvereniging Amsterdam zullen we over enkele decennia met weemoed terugkijken op 2010: toen was er een goede mix in het woningaanbod en was er enorme diversiteit. “Die optimale mix is wel binnen de Ring bereikt, maar dat geldt niet voor buiten de Ring. Daar zijn we opgehouden mensen te helpen. Het echte probleem is dat ook veel huurders onder water komen te staan. Op elk terrein komt er wel een tientje bij.”

Volgens Leusink is het resultaat van het kabinetsbeleid dat de stad helemaal op slot komt te zitten. Huurders bewegen niet meer en huiseigenaren komen niet van hun woning af. Alle lokale plannen om doorstroming te bevorderen hebben volgens hem daardoor niet meer dan een marginaal effect.

Een van die plannen komt van Stadgenoot. Deze woningcorporatie promoot al enige tijd het idee voor tijdelijke huurcontracten voor (middeldure) huurwoningen, in het verlengde van campus- en jongerencontracten. Bestuurder Gerard Anderiesen ziet dat als een middel om kenniswerkers te binden en toegang te geven tot de stad. “Dat biedt de kans een deel van de bestaande voorraad dynamischer in te zetten.” Met een flexibel huurcontract zou je starters de gelegenheid geven voldoende inschrijfduur op te bouwen of de eerste carrièrestap te zetten. De Amsterdamse VVD is gecharmeerd van het plan, waarvoor een experimentstatus zou kunnen worden aangevraagd. Tijdelijke huurcontracten voor reguliere woningen zijn namelijk in strijd met de huurwetgeving.

Woningproductie

De enige structurele manier om woningschaarste het hoofd te bieden is natuurlijk woningen toevoegen. De nieuwbouw is sterk teruggelopen, maar Van Gool wijst op de enorme productie van studentenwoningen, ook via transformatie van kantoren. Van Poelgeest ziet twee wegen om de afnemende investeringen van corporaties en andere ontwikkelaars het hoofd te bieden: zelfbouw en het verleiden van pensioenfondsen/beleggers tot investeren in huurwoningen.

Over zelfbouw: “Vooral als we meer bouwgroepen weten te bedienen, kunnen we veel meer zelfbouwwoningen van de grond krijgen dan we historisch deden. Die potentie is er. Een stad als Berlijn heeft bijvoorbeeld een werkvoorraad van 10.000 woningen voor de komende vijf jaar.”

Van Poelgeest kondigde ook verlaging van de grondprijs aan: “Dat is een logisch gevolg van de residuele grondprijsberekening. Maar we gaan geen cadeautjes weggeven, want daar profiteert alleen de tussenhandelaar van.”

Eigenaren moeten volgens Van Gool ook sneller hun verliezen accepteren: “Pak je verlies, dat is je eerste winst. Wat dat betreft kunnen we wat leren van Angelsaksische landen.” Hij hekelt de onduidelijkheid die het kabinet maar laat voortbestaan: “Er is iets meer zekerheid nu het woonakkoord er is. Maar die bijleenmogelijkheid is onduidelijk. En we weten niet hoe het nieuwe puntenstelsel er uit gaat zien. Beleggers gaan geen cent investeren totdat er duidelijkheid is.” 

Aandeel gereguleerde huur slinkt komende jaren
In de jaren tachtig bestond meer dan 80 procent van de Amsterdamse woningvoorraad uit gereguleerde huurwoningen. Dat aandeel is in enkele decennia afgebouwd, zowel door koopwoningen bij te bouwen, als door corporaties en particuliere eigenaren toestemming te geven huurwoningen te splitsen en te verkopen.
Op dit moment behoort zo’n 65 procent van de Amsterdamse woningen tot de gereguleerde voorraad. Ongeveer tweederde deel daarvan bestaat uit corporatiewoningen, de rest is in particuliere handen. Naar verwachting verdwijnen de particuliere huurwoningen op termijn volledig uit het gereguleerde domein (huur maximaal €681). Vanwege de aanpassingen in het puntenstelsel (Donnerpunten) kan namelijk het gros bij mutatie geliberaliseerd. Ook corporaties zijn voornemens een beperkt deel van hun bezit om te zetten naar de (middeldure) vrije huursector. Er ontstaat kortom vanzelf een grotere vrije huursector; of die huren op te brengen zijn door middeninkomens is weer een andere vraag.
Sinds 1998 mogen corporaties jaarlijks een bepaald quotum woningen verkopen. In eerste instantie werd dit gereguleerd via een fijnmazig (en dus bureaucratisch) quotumsysteem per stadsdeel (toen nog vijftien), nu zijn er quota per marktgebied. Daarvan zijn er drie. De verkoop blijft jaarlijks steken op de helft van het maximum quotum. Het kabinet heeft aangekondigd de criteria voor woningverkoop te verruimen.
In hoeverre corporaties vrijkomende woningen in de vrije sector gaan verhuren, zal sterk afhangen van stedelijke afspraken. Wie alle ontwikkelingen bij elkaar optelt, kan geen andere conclusie trekken dan dat het gereguleerde aandeel op termijn tot flink onder de 50 procent zal dalen.  

Huurdersorganisaties zien deze tendens met lede ogen aan, zeker nu de doorstroming stagneert. De gemiddelde inschrijfduur van starters is de tien jaar gepasseerd.
Regelmatig zijn er protesten tegen woningverkoop door corporaties. De bewonerscommissie voor de Oostelijke Eilanden organiseert bijvoorbeeld op 20 maart een debat over dit onderwerp, omdat corporaties in het gebied hebben besloten hun meerderheidsaandeel in de al gemengde complexen op te geven en daar doorgaan met verkopen. De bewonerscommissie zegt te vrezen dat de wijk onbereikbaar wordt voor mensen met een laag inkomen. De bewonerscommissies pleiten voor een terugkeer naar fijnmazige verkoopquota, per wijk. Of dat zal helpen is de vraag: de Oostelijke eilanden is het enige centrumgebied waar meer dan 80 procent uit sociale huurwoningen bestaat.

 

Woonwensen kenniswerkers
Sommige bedrijven hebben grote moeite voldoende gekwalificeerd personeel te krijgen. Dat geldt bijvoorbeeld voor het hightechbedrijf ASML uit Eindhoven. Dat heeft honderden vacatures uitstaan terwijl het bedrijf van plan is nog fors uit te breiden. Het schaarse personeel de juiste kwalificaties wordt wereldwijd geworven.
ASML werkt dan ook mee aan het internationale onderzoek naar woonvoorkeuren van hoogopgeleiden dat gelijktijdig in Amsterdam, Eindhoven, Helsinki en Kopenhagen wordt gehouden.
Betrokken bij dat onderzoek is Willem Boterman van de Universiteit van Amsterdam. Boterman: “We maken in het onderzoek verschil tussen wat hoogopgeleiden aantrekt en wat ze vasthoudt. We onderzoeken of deze groep afwijkende wensen en voorkeuren heeft. De verwachting is niet zozeer dat het beeld van de ideale woning veel verschilt. Maar ik verwacht dat deze groep andere afwegingen maakt zodra er keuzes moeten worden gemaakt. Je ziet bijvoorbeeld dat expats woon-werkverkeer van een uur niet abnormaal vinden. Daardoor zijn Utrecht en Amsterdam nog potentiële woonbestemmingen voor ASML-medewerkers.”
De onderzoekers maken bovendien onderscheid tussen hoogopgeleiden met een meer beta- en een meer alfaprofiel. Botermans: “In Amsterdam werken onze proefpersonen bij het Shell-cluster in Noord óf in creatieve functies in de reclamebranche”.
Uit eerder onderzoek blijkt dat beta’s eerder, en zeker in de fase van de gezinsvorming, geneigd zijn de stad te verlaten om in de regio een grotere woning te betrekken. Dat verwacht Boterman wederom vast te stellen. “Maar wat daar doorheen loopt, is dat suburbanisatie stopt in tijden van crisis. Mensen zitten meer vast in hun situatie. Men beweegt minder. Dus veel jonge gezinnen willen wel een stap maken, maar kunnen of durven dat niet.”
Het onderzoek loopt nog. Datzelfde geldt voor ander onderzoek van Boterman naar de woonvoorkeuren van starters op de Amsterdamse woningmarkt.

 

Deel