02.12.20
Wat met beleggers niet lukte, blijkt met corporaties wel te kunnen
Eerste corporatie bouwt permanente middenhuur

De Alliantie ontwikkelt de eerste permanente middenhuurwoningen. De 120 woningen komen in Sloterdijk-Centrum. Het is de uitkomst van taaie onderhandelingen met het Grondbedrijf. “Het geld moest ergens vandaan komen. We hebben beide water bij de wijn gedaan: de gemeente in de grondprijs, wij in de huuropbrengsten”, zegt Egbert Dekker, manager vastgoed Amsterdam en Almere bij de Alliantie.

Sloterdijk

Het is voor het eerst dat wethouder Ivens van Wonen erin slaagt afspraken te maken over huurwoningen die voor altijd in het middensegment blijven. “Als we willen dat agenten, verpleegkundigen en onderwijzers in de stad kunnen blijven wonen, dan moet je als gemeente ingrijpen en beslissen om anders te gaan bouwen. Met beleggers hebben we al afspraken gemaakt om de komende jaren 10.000 middeldure huurwoningen te bouwen die 25 jaar in het middensegment blijven."
Egbert Dekker over de grondprijs: “Als we ruimere woningen willen maken tegen een haalbare huurprijs, dan zal het geld ergens vandaan moeten komen." 

De Amsterdamse corporaties hebben de gemeente voorgesteld om de komende vijf jaar ruim 1.500 extra middenhuurwoningen te bouwen. In twee segmenten; zowel permanent, als voor een periode van 25 jaar. Volgens Mirthe Biemans, manager strategie van Rochdale, kunnen Amsterdamse corporaties niet voorbijgaan aan de problemen op de woningmarkt. “Heel Amsterdam lijdt onder het gebrek aan woningen in het middensegment. Institutionele beleggers bouwen wel woningen tot een huurprijs van duizend euro maar na vijftien of twintig jaar mogen dergelijke woningen in prijs worden verhoogd of na 25 jaar uitgepond. Uiteindelijk raken we die beleggerswoningen weer kwijt, terwijl we structureel onder de marktprijs moeten voorzien in de huisvestingsbehoefte van leraren, verpleegkundigen, trambestuurders en al die andere beroepen die vitaal zijn voor het functioneren van de stad.”

Ook de Alliantie ziet voor zichzelf een taak om middeninkomens meer perspectief op een woning te geven. Egbert Dekker: “Twee jaar geleden hebben we het besluit genomen ook te bouwen voor de groep die tussen wal en schip valt; middeninkomens hebben geen toegang tot de sociale huursector en zijn niet rijk genoeg om een woning te kopen of een dure woning te huren.” 

Meerdere doelen

Mirthe Biemans: "Rochdale is bereid blijvend onder de markthuur te verhuren.”

De ontwikkeling van middenhuurwoningen dient volgens hem meerdere doelen. “De bouw daarvan kan buurten met relatief veel sociale huur gemengder maken. Bovendien kunnen wij onze primaire doelgroep dan beter bedienen; we hebben huurders die graag de overstap maken naar een betaalbare woning in het middensegment.” Biemans herkent dat beeld: “We horen van mensen uit buurten met veel sociale huurwoningen dat er geen plek is voor de economische stijgers. Terwijl zij zo graag in hun oude buurt willen blijven wonen, want daar hebben ze hun netwerk of wonen hun ouders.”

Rochdale legt voor het middensegment de focus op Amsterdam. Zaanstad en Purmerend, steden waar de corporatie ook actief is, hebben meer betaalbaar aanbod dan de hoofdstad, in zowel de vrije huursector als het koopsegment. “In Nieuw-West, Zuidoost en Noord, de stadsdelen waar we veel bezit hebben, is de bouw van middenhuurwoningen echt van toegevoegde waarde.”
De Alliantie is bereid overal in haar werkgebied dergelijke woningen te bouwen. Niet alleen in Amsterdam, ook in Almere, in Amersfoort en in het Gooi, mocht daar bouwgrond voorhanden zijn. 

Mix aan appartementen

Het precieze product is afhankelijk van de locatie, benadrukt Dekker. “Wij stellen ons steeds de vraag wat we op een bepaalde plek voor welke doelgroep het beste kunnen doen. In Amsterdam-Sloterdijk, een ov-knooppunt met een hoge woningdichtheid, bouwen we 120 permanente middenhuurappartementen. Het gaat om een mix van studio’s tot 4-kamerwoningen. Bij het kleinste en het grootste woningtype gaat het om kleine aantallen; het merendeel zal bestaan uit 2- of 3-kamerappartementen. In Almere-Poort maken we kleinere eengezinswoningen passend bij de differentiatie in die wijk en in onze ontwikkelgebieden in Nieuw-West proberen we de huisvesting van gezinnen mogelijk te maken. Ook kijken we naar mogelijkheden bij de transformatie van kantorengebied Amstel III en in Buiksloterham.”
Rochdale heeft als het gaat om permanente middenhuur nog geen gedetailleerde portefeuillestrategie. De gemeente moet eerst locaties aanwijzen, zegt Biemans. “Er is met de gemeenteraad wel een regime voor eeuwigdurende middenhuur afgesproken, maar het ontbreekt nog aan een specifiek programma. En welke grondprijs past daar bij? Dat is wat ons betreft nog niet voldoende duidelijk. Wethouder Ivens heeft zich in 2018 al uitgesproken voor eeuwigdurende middenhuur, maar twee jaar later is er nog maar één afspraak met de Alliantie.” Wel heeft Biemans het gevoel dat het in de gesprekken met de gemeente ergens heen gaat. “Het moet kunnen lukken. Lastig is ook dat we geen geschiedenis hebben in afspraken over permanente middenhuur, maar Rochdale is bereid voor altijd onder de markthuur te verhuren.”

Passende grondprijs

Een passende grondprijs is van cruciale betekenis, aldus Dekker. “Als we ruimere woningen willen maken tegen een haalbare huurprijs, dan zal het geld ergens vandaan moeten komen. De gesprekken daarover verliepen aanvankelijk moeizaam, maar na forse kritiek uit de gemeenteraad over de geringe woningproductie in het middensegment is de zaak in een stroomversnelling geraakt. Wij betalen in Sloterdijk-Centrum een gereduceerde grondprijs.” Over de precieze grondkosten laat hij zich niet uit, maar de prijs ligt substantieel boven de in Amsterdam geldende sociale grondprijs. Dekker meent dat ook voor projecten waarover nog wordt onderhandeld de bereidheid bestaat tot een oplossing te komen. Amsterdam maakt het zichzelf echter niet makkelijk, constateert Dekker. “Een corporatie kan in Amsterdam niet volstaan met woningen volgens het Bouwbesluit. De gemeente stelt allerlei extra eisen en dat maakt die toch al dure binnenstedelijke woningbouw alleen maar duurder.”
Nog twee of drie jaar ...  
De groep die uitkijkt naar een woning met een huurprijs onder de duizend euro zal geduld moeten hebben. “De eerste opleveringen laten nog wel twee of drie jaar op zich wachten”, verwacht Dekker. “Ons project in Amsterdam-Sloterdijk verkeert in de ontwerpfase. Stel dat we het eerdaags eens worden over het programma en de bijbehorende grondprijs, dan duurt het nog wel twee jaar voordat de bouw kan beginnen.” Uiteindelijk hoopt de Alliantie in Amsterdam zeker honderd permanente middenhuurwoningen per jaar te bouwen. “De Alliantie als geheel streeft naar minstens vijftienhonderd van dergelijke woningen de komende tien jaar. Mocht het financieel mogelijk zijn, dan worden het er meer. Wij zijn in ieder geval bereid de mogelijkheden binnen onze niet-DAEB-tak maximaal uit te nutten.” 
In Amsterdam zit verder weinig de bouw van dergelijke woningen in de weg, menen beide corporaties. Waarborgfonds Sociale Woningbouw, die de financiële gezondheid van de niet-DAEB-tak van corporaties in de gaten houdt en strenge eisen stelt aan het te realiseren rendement, biedt voldoende speelruimte. En ook het Rijk toont zich soepel als het gaat om corporatieactiviteiten in het middensegment. “De markttoets is voor drie jaar opgeschort. We hebben de tijd om ook voor andere locaties afspraken te maken met de gemeente. Uitvoering kan vervolgens na die periode plaatsvinden. Dat is het probleem niet”, aldus Dekker. 
Voor de invoering van de nieuwe Woningwet konden corporaties veel eenvoudiger gemengde complexen met sociale en middeldure huurwoningen realiseren, zoals het complex Titaan van Eigen Haard in Bos en Lommer.

Meer liberalisatie?

Rochdale onderzoekt nog een andere manier om het middensegment beter te bedienen. “We werken aan een nieuw ondernemingsplan. Het gaat daar om de vraag op welke manier wij de komende jaren maximaal invulling kunnen geven aan onze sociale taak, inclusief een beter middensegment. Mogelijk biedt liberalisatie van bestaand bezit soelaas, maar dat is geen goedkope oplossing. Die woningen moeten dan tegen marktprijs door onze niet-DAEB-tak worden aangekocht. Daarmee zouden we tamelijk snel extra aanbod in het middensegment kunnen creëren. Dat niet alleen: met die opbrengst kunnen we vervolgens weer extra sociale nieuwbouw realiseren.”