Co-Green: klimaatneutraal voor dezelfde prijs

Co-Green: ketenintegratie moet bouwproces stukken efficiënter maken

Klimaatneutraal voor dezelfde prijs

In de bouw wordt veel geld, tijd en kwaliteit verloren omdat veel partijen slecht met elkaar samenwerken en verantwoordelijkheden versnipperd zijn. Via allerlei methodieken onder de noemer ‘ketensamenwerking’ wordt – juist in deze crisistijd - geprobeerd het bouwproces efficiënter te maken. In het project Co-Green van Eigen Haard gaat men nog een stap verder. Bij dit project in Overtoomse Veld worden kennis én financiële risico’s gedeeld met sloper, architect en aannemer. Met de uitgespaarde euro’s worden 460 nieuwbouwwoningen klimaatneutraal gemaakt.

Eind september stuurde woningstichting Eigen Haard een opmerkelijk persbericht de wereld in. Samen met bouw- en ontwikkelbedrijf ERA Contour, architectenbureau KOW en sloopbedrijf Oranje gaat de woningcorporatie de komende jaren in Overtoomse Veld enkele honderden woningen klimaatneutraal slopen en bouwen. Op zichzelf is dat niet uitzonderlijk. Wel dat de partijen claimen deze klus uit te kunnen voeren zonder dat het meer geld kost dan de standaardkwaliteit. Ze gaan daartoe bij de vernieuwing van de buurt intensiever met elkaar samenwerken dan ooit tevoren, waarbij behalve kennis ook risico’s met elkaar worden gedeeld. Dat moet zoveel efficiencywinst opleveren dat er sneller en veel goedkoper kan worden gebouwd. Uit die besparing worden de extra klimaatmaatregelen betaald.

Ketenintegratie is ‘hot’. In de bouwwereld gaat bijna geen week voorbij of er wordt wel een congres of studiedag over dit thema gehouden. Als er één sector is die veel geld en tijd verliest door een slechte samenwerking en afstemming, is het immers de bouw. Van opdrachtgever tot hoofdaannemer is iedereen gefixeerd op lage prijzen en het afschuiven van risico’s. Een bedrijf voelt zich meestal alleen verantwoordelijk voor zijn eigen deel in het proces. Dat in de praktijk nog een lange stoet aan onderaannemers voorbijtrekt, maakt kwaliteitsborging en planning nog lastiger.

 

Werken met het BIM
De vernieuwingsoperatie van Co-Green in Overtoomse Veld is niet alleen bijzonder door de nieuwe manier waarop partijen met elkaar samenwerken. Het project is ook innovatief omdat de deelnemers gaan werken met het Bouwwerk Informatie Model (BIM). Iedereen wisselt hierin digitaal zijn planningen, berekeningen en ontwerpen met elkaar uit. Tekeningen kunnen er in 3D worden opgeroepen en door anderen worden aangevuld of verbeterd. De gevolgen van alternatieve oplossingen worden in één oogopslag voor alle partijen zichtbaar. Het BIM bevordert ook dat de partijen gezamenlijk aan integrale ontwerpen werken. Het BIM is niet alleen tijdens de bouw erg handig, maar kan ook in de exploitatiefase een nuttig instrument zijn om gegevens op te zoeken. Alle overwegingen die destijds tot bepaalde keuzen leidden, worden namelijk opgeslagen in het systeem.

Eigen Haard wilde het in Overtoomse Veld in Amsterdam Nieuw-West anders aanpakken. Voordat ze na een uitvoerige selectieprocedure besloot met ERA Contour, KOW en Oranje in zee te gaan, had ze voor zichzelf al een aantal uitgangspunten voor het project op papier gezet. Zo moesten in het Middengebied Zuid respectievelijk 352 en 460 woningen klimaatneutraal worden gesloopt en gebouwd. Voor het binnenklimaat van de nieuwe woningen stelde ze ook harde gezondheidseisen. De corporatie wilde bovendien dat de huurders en kopers na afloop lagere woon- en energielasten zouden hebben dan andere bewoners. Het vernieuwingsconcept moest daarnaast gemakkelijk op andere locaties herhaald kunnen worden. En last but not least moesten de partijen het project tegen dezelfde kosten als vergelijkbare niet-klimaatneutrale initiatieven kunnen opleveren. “We hebben de lat bewust hoog gelegd. Anders komt er weinig van je ambities terecht”, aldus projectleider Jurgen van de Laarschot van Eigen Haard.

Winst verdelen na oplevering

Het afgelopen jaar hebben alle deelnemers verenigd in het samenwerkingsverband Co-Green duidelijke afspraken met elkaar gemaakt over de sloop-/nieuwbouwoperatie. Zo zijn de doelstellingen van het vernieuwingsplan vertaald in concrete eindprestaties waarop de partijen elkaar kunnen afrekenen. Verder is er op basis van het traditionele bouwmodel een minimum grond- en vastgoedexploitatie afgesproken, waarbinnen de klimaatneutrale maatregelen gefinancierd moeten worden. De partijen spraken ook een aantal gedragsregels met elkaar af om het bouwproces zo open mogelijk te laten verlopen. “Dat klinkt misschien soft, maar we kunnen het ons niet veroorloven om zaken voor elkaar achter te houden”, aldus Van de Laarschot.
Een cruciaal onderdeel van de samenwerkingsovereenkomst die in september werd gesloten, is het dynamisch verdelingsmodel. Partijen sturen elkaar daarbij tussentijds alleen facturen over hun gemaakte onkosten. Wat er normaliter als winstmarge bovenop wordt gelegd, stoppen de partijen in een gezamenlijke spaarpot. Bij Co-Green worden kennis én financiële risico’s gedeeld Omdat daaruit ook eventuele tegenvallers worden betaald, worden onderlinge nota’s niet belast met een opslag voor financiële risico’s. Uiteindelijk geldt dat hoe beter de partijen samenwerken en de vooraf gestelde prestaties halen, hoe meer geld er aan het einde van de rit voor hen overblijft. “Met dit verdelingsmodel houden alle partijen elkaar tot aan het einde van het proces scherp”, aldus Van de Laarschot.

Kostenbesparing

Voor ERA Contour is het niet de eerste keer dat ze concreet via ketenintegratie met een opdrachtgever samenwerkt. “We hebben meerdere opdrachten lopen met co-creatie. Maar wat we in Overtoomse Veld doen is uniek”, aldus Jurgen Weerdenburg van het aannemersbedrijf. Hij gelooft wel heilig in deze nieuwe manier van samenwerken. “Met de crisis moeten de kosten integraal omlaag, net als de doorlooptijd van projecten. Eindgebruikers eisen bovendien meer kwaliteit. Dat betekent dat we een beter product moeten leveren. Ketenintegratie leent zich daar prima voor. Omdat we kennis en ervaring met elkaar delen, ontstaat er een beter eindresultaat.”
Op dit moment legt het samenwerkingsverband de laatste hand aan onder meer het technisch programma van eisen. Daarin zijn ook de maatregelen opgenomen die de woningen klimaatneutraal moeten maken. Weerdenburg kan nog niet precies vertellen hoeveel die gaan kosten. “We moeten eerst nog bepalen of we de energievraag gaan beperken via extra isolatie of zuinigere installaties. Bovendien veranderen de technieken en de prijzen op de markt erg snel.” Wél is het inmiddels duidelijk dat ongeveer zestig procent van de extra uitgaven aan klimaatneutrale maatregelen uit de andere manier van samenwerken gedekt moet worden. De rest van de meerkosten verdienen de partijen terug met de hogere vastgoedwaarde van klimaatneutrale woningen in de buurt.

Crisiseffect

De vernieuwingsopgave in Overtoomse Veld stamt nog uit de tijd dat er van een crisis op de woningmarkt amper sprake was. Overal worden vernieuwingsprojecten uitgesteld. Gaat er door het ambitieuze Co-Green geen streep? Van de Laarschot heeft geen signalen ontvangen dat het project op de nominatie staat om uit- of afgesteld te worden. “Dat zou ook zonde zijn. Met Co-Green verkennen we juist de mogelijkheden om kosten te besparen. Dat is extra hard nodig in deze tijden.” Ook Weerdenburg is optimistisch over de kansen van het project. “We profiteren op dit moment juist van allerlei innovaties waarmee bedrijven zich willen onderscheiden. Ook komen sommige nieuwe materialen in veel grotere hoeveelheden op de markt zoals drielaags glas. Dat drukt het kostenniveau.”
Van de Laarschot is wel blij dat de partijen al vóór de crisis besloten om de bouw van de koopwoningen naar achter te schuiven. “Daarmee loop je op dit moment toch het meeste risico.” Eerst begint Co-Green met de sloop en nieuwbouw van sociale huurwoningen. Op dit moment is het uitplaatsen van de laatste groep bewoners nog in volle gang, maar Co-Green verwacht dat eind 2011 de eerste schop de grond in kan. Uiteindelijk zal de herhuisvesting het tempo van de vernieuwing bepalen. Voorlopig mikken de samenwerkende partijen erop dat het project aan het begin van 2017 afgerond kan worden. Dan weten zij ook of het werkelijk is gelukt om de operatie budgetneutraal te realiseren. “Als we daarin slagen, heeft dat een enorm effect op de ambities voor klimaatneutrale woningbouw in de stad”, aldus Van de Laarschot. 

Jaco Boer