"Bruikbare lege kantoorruimte wordt schaars"

Transformatieregisseur Frodo Bosman: bruikbare lege kantoorruimte wordt schaars
Forse daling leegstand kantoren

Voor het eerst sinds het uitbreken van de kredietcrisis daalde in 2015 in Amsterdam de hoeveelheid leegstaande kantoorruimte. Voor een deel komt dat door de oplevende economie. Maar nog sterker door transformatie. Dit is een duidelijke trendbreuk, zegt transformatieregisseur Frodo Bosman. “Er zijn steeds minder probleemgebieden, maar nog wel probleemgebouwen.”

Volgens kantorenmakelaar Zadelhoff is de leegstand in Amsterdam vorig jaar afgenomen met 11 procent. Stemmen die cijfers overeen met die van de gemeente?

Bosman: “Ja, wij hebben andere bronnen, maar wij zien dezelfde trend. De leegstand is in 2015 teruggelopen van 1,3 naar 1,1 miljoen m2, dat is dus zelfs 15 procent. Dat is een vrij spectaculaire trendbreuk.” Is dat het succes van het gemeentelijke transformatiebeleid of trekt de economie gewoon aan? “Beide is het geval. Er is 100.000 m2 extra als kantoor in gebruik genomen; via transformatie en sloop is 150.000 m2 uit de markt genomen. Omdat er ook nog 50.000 m2 is toegevoegd komen we uit op een afname van 200.000 m2. Dat is heel veel. Ter illustratie: de gemeentelijke taakstelling is vorig jaar aangescherpt van 50.000 naar 60.000 m2 per jaar. Daar is nog de ambitie aan toegevoegd om een kwart van de totale woningbouwopgave via transformaties te realiseren: 1250 per jaar.”

 

Met die vierkante meters gaat het kortom wel goed. Maar met de transformatie naar woningen minder. In 2015 werden slechts 827 woningen toegevoegd via transformatie tegenover 1230 het jaar ervoor.

“Dat is zo als je kijkt naar transformatie naar permanente woningen. Maar dat is niet het hele verhaal. We hebben in Zuidoost ook 350 tijdelijke eenheden in een leeg kantoor gerealiseerd voor studenten en statushouders. En niet elk gebouw leent zich voor transformatie. Soms is sloop/nieuwbouw het beste. Zo kwamen er in 2015 ook nog eens 320 woningen bij. Als je er zo naar kijkt zijn er vorig jaar 1500 woningen gerealiseerd in lege gebouwen. Ik vind dat waanzinnig goed.”

Het is dus niet meer zo dat de meeste kantoren worden omgezet naar hotels?

“De rem zit er duidelijk op, al lijkt dat misschien niet zo. Er is nog een flink aantal projecten in uitvoering die al eerder zijn ingezet. Maar inmiddels worden de meeste panden omgezet naar woningen; van de 78 getransformeerde panden in 2015 werden er 13 omgezet naar hotels en 48 naar woningen.”


Hoe zit het met de verkoop van gemeentelijk vastgoed? In het collegeakkoord is afgesproken zoveel mogelijk uit te ponden.

“We hebben inmiddels een goed en centraal overzicht van de leegstand. We bekijken op pandniveau of het verkocht kan worden. Een bestuurlijke doelstelling is inderdaad om daar zoveel mogelijk geld mee te verdienen. Maar in het programakkoord staan ook beleidsdoelen die daarmee concurreren. Elke keer wordt dus een afweging gemaakt. Allereerst wordt per pand een interne uitvraag gedaan of daarmee een beleidsdoel kan worden gerealiseerd. En dat zijn er veel. Er is bijvoorbeeld een grote vraag naar onderwijsvoorzieningen, zowel voor primair als voor voorgezet onderwijs. En sinds september 2015 heeft de huisvesting van statushouders de hoogste prioriteit. Binnenkort worden daarvoor de eerste panden beschikbaar gesteld. Dan hebben we nog tal van andere beleidsdoelen waarvoor locaties nodig zijn. En ook als je gemeentelijk vastgoed verkoopt, kun je prioriteit geven aan een beleidsdoel, bijvoorbeeld voor zelfbouw.”


De politieke kleur van het college is gewijzigd; de gemeentelijke organisatie is op de schop gegaan. Wat heeft dit betekend voor het transformatiebeleid?

“In de vorige bestuursperiode zijn er heel veel instrumenten, maatregelen en rollen bedacht en in praktijk gebracht. Die gereedschapskoffer gebruiken we. Nieuw is dat we de focus van kantoren hebben verbreed naar al het leegstaande vastgoed. Daar horen andere bedrijfsgebouwen, leegkomende zorginstellingen en gemeentelijk vastgoed bij.”
“De Stadsloods, Hotelloods en Kantorenloods zijn er nog steeds en er is nog een Monumentenloods bijgekomen. Wel is de organisatie wat aangepast, mede om aan te sluiten bij de gewijzigde marktomstandigheden. Mijn functie van transformatieregisseur is nieuw. Mijn rol is om te coördineren en te verbinden. Niet alleen tussen de loodsen, maar ook met programmamanagers en de stadsdelen. De gemeente staat in de meewerkstand. Ik kijk niet naar leegstand als probleem maar als een kans.”


Wat betreft dat meewerken. In het verleden waren er onder andere klachten over de onvoorspelbaarheid en traagheid van erfpachtherzieningen na functiewijziging.
“We hebben ingezien dat het belangrijk is om eigenaren en ontwikkelaars sneller te voorzien van informatie, zodat ze eerder kunnen gaan rekenen. Daar zit nu bij de afdeling Erfpacht een team op. Dat is verbeterd.”


Hoeveel grote probleemgebieden zijn er nog? Sloterdijk centrum kunnen we bijna afstrepen. Alleen Amstel III nog?
“In Sloterdijk centrum gebeurt inderdaad van alles. Daar zie je echt het succes van gebiedsgericht werken. Dus niet wachten tot een eigenaar iets wil met een gebouw, maar er een team opzetten, een gebiedsvisie ontwikkelen, publieke ruimte inrichten, bestemmingsplannen wijzigen, pioniers en leuke horeca aantrekken en eigenaren actief benaderen. We volgen dezelfde aanpak bij Amstel III. Ik zou dat inmiddels niet meer als zorgengebied typeren, maar als een kansengebied. We hebben nu vooral nog probleemgebouwen. Bijvoorbeeld gebouwen die nog voor te veel geld in de boeken staan, of gebouwen die slechts deels leeg staan. Een gebied dat nog wel zorgen baart, is Rieker Business Park, rond IBM, al is daar ook een voorzichtige positieve beweging te zien.”

Verkoop gemeentelijk vastgoed
Amsterdam is gestart met de verkoop van gemeentelijk vastgoed. Het zou in totaal gaan om zo’n 150 panden, waarvan er nu twaalf worden aangeboden.      www.amsterdam.nl/aanbodvastgoed

“Ik verwacht dat de bruikbare ruimte in lege gebouwen schaars gaat worden. Er staat nu nog 1,1 miljoen m2 leeg. We voorzien in 2016 een afname van ongeveer 200.000 m2, en het jaar daarna weer een vergelijkbaar aantal. Voor je het weet zitten we op de helft. Dat is dan inclusief de onvermijdelijke frictieleegstand. Na 2017 blijft dus alleen nog een aantal lastige gebouwen over.”

Transformatie in regio verloopt stroever
In de rest van de Metropoolregio Amsterdam verloopt de afname van de kantorenleegstand minder hard, zegt Erik Bijsterbosch, de regionale kantorenloods. “Amsterdam plukt nu de vruchten van vele jaren ambassadeurswerk vanuit de gemeente. Bovendien kan men daar een groot ambtelijk apparaat inzetten en heeft men met zijn erfpacht ook een privaatrechtelijk instrument om eigenaren te stimuleren. En natuurlijk: door de populariteit van de hoofdstad heb je gewoon meer opties. Maar dit gezegd hebbende: ik zie dat er buiten de hoofdstad veel transformaties in de pijplijn zitten, al loopt het vanwege externe oorzaken (regelgeving, financiering, eigendomsverhouding) soms niet zo hard als de gemeenten zouden willen.  Je ziet ook dat de Amsterdamse aanpak navolging krijgt, waaronder de speciale ambtenaar of ‘loods’ als aanspreekpunt voor transformatie-initiatieven.” Bijsterbosch is werkzaam bij de gemeente Amsterdam. Hij ondersteunt vanuit de gemeente het Plabeka (Platform Bedrijven en Kantoren) door het uitwisselen van kennis en kunde in de Metropoolregio Amsterdam te stimuleren en coördineren. Andere metropoolgemeenten die te kampen hebben met substantiële leegstand zijn Almere, Amstelveen, Diemen, Haarlem, Haarlemmermeer en Zaanstad.

 

Deel