Image

Huis aan huis gingen huurteams vanuit wijkcentra en wijkopbouworganen eind jaren negentig langs huurwoningen, vooral in de oudere wijken. Om de bewoners te wijzen op hun recht om te hoge huur en achterstallig onderhoud te melden bij de huurcommissie. Een hausse aan procedures was het gevolg, met voor huurders soms honderden guldens huurverlaging. Niet alle huiseigenaren gingen daar sportief mee om. Huisjesmelkers maakten na de gedwongen huurverlaging hun huurders het leven zuur.

Intimiderende huisbazen

De huurteams waren gespecialiseerd in puntentellingen, servicekosten en huurcommissieprocedures. Omgaan met intimiderende huisbazen is andere koek. Daarom werd in mei 2001 het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag opgericht. Het meldpunt kreeg onderdak bij het ASW (Amsterdam Steunpunt Wonen) in gebouw De Kolk aan de Nieuwezijds Voorburgwal. En daar bleef het, ook toen het ASW in 2017 met de wijksteunpunten fuseerde tot Stichting !WOON. Gert Jan Bakker was erbij vanaf het prille begin, Ramón Donicie sloot in 2007 aan. En nog steeds strijden zij tegen ongewenst verhuurgedrag. De uitvalsbasis bleef hetzelfde, het werk veranderde met de tijd.

"Ongewenst verhuurgedrag is verstoring van het woongenot door wet- en regelgeving te negeren", aldus Bakker. "Soms zijn dat daadwerkelijk strafbare feiten met bedreigingen, geweldpleging of huisvredebreuk. Soms gaat het subtieler met pesterig gedrag."
Welke verhuurders dat vooral doen? Donicie ziet onder andere: "passieve inkomenstypes" en "amateurverhuurders", die met "bierviltjesberekeningen" snel rijk denken te worden met hun ‘pandjes’. Ze zien alleen wat er binnenkomt aan huur en duiken als er iets aan het onderhoud moet gebeuren, want dat tast hun verdienmodel aan.

Image

Een groot verschil met de begintijd is de manier waarop de meldingen binnenkomen. 25 jaar geleden stond het internet nog in de kinderschoenen. Telefoon en fax waren de belangrijkste communicatiemiddelen en er was een spreekuur. Het meldpunt gaf huurders hulp bij vervolgstappen en legde een dossier aan. Ze signaleerden trends en leerden hun pappenheimers kennen. Donicie: "Je moet een beetje creatief zijn hoe je dingen aanpakt."

Tegenwoordig zijn de wijkteams van !WOON het adres waar huurders hun meldingen kunnen doen. Via een spreekuur of online. De medewerkers zijn nu goed opgewassen om de huurders verder te helpen, met standaardbrieven, doorverwijzingen en procedures. Bakker en Donicie werken nu meer op de achtergrond, ondersteunen de medewerkers en richten zich op onderzoek om het grotere plaatje in beeld te brengen. Met de resultaten daarvan benaderen ze overheid en pers. "We zijn een schakelpunt tussen collega’s en de gemeente", zegt Bakker. "Ons meldpunt werkt nauw samen met het gemeentelijke meldpunt dat in 2024 startte op basis van Wet goed verhuurderschap."

Bakker: "Ons meldpunt werkt nauw samen met het gemeentelijke meldpunt dat in 2024 startte op basis van Wet goed verhuurderschap"

Een piek in meldingen van ongewenst verhuurgedrag werd vanaf circa 2005 veroorzaakt door de politieke wens voor meer koopwoningen. Niet via nieuwbouw, maar door bestaande woningen kadastraal te splitsen en de appartementen afzonderlijk te verkopen. De gemeente zette in op verkoop van zo’n 19.000 particuliere huurwoningen. Daarbij was de positie van zittende huurders niet goed geregeld. De gemeente dacht dat de huurbescherming voldoende waarborg zou bieden. Maar de praktijk was anders.

Voor woningsplitsing moet het pand bouwkundig in orde zijn. Dat vraagt wat investeringen, maar wie het slim speelde kon hiermee snel rijk worden. Reken maar uit: je koopt een pand voor circa 4 ton, met de huurders er nog in. Je knapt het minimaal op om de splitsingsvergunning te krijgen en verkoopt de appartementen (als de huurders weg zijn) voor ongeveer 2 ton per stuk (prijzen uit circa 2005).

"Sommige huiseigenaren pakten dit aan zoals het hoort", benadrukt Bakker. "Ze regelden een wisselwoning voor hun huurders of boden ze een gerenoveerde woning aan in een ander pand." "Maar er waren ook schimmige cowboys, die schimmig geld belegden", vult Donicie aan. "Zo kwamen huurders thuis en bleek het complete trappenhuis te zijn gesloopt. Of hun spullen lagen in een container." Er kwam wel een gedragscode van Vastgoed Belang en de Huurdersvereniging Amsterdam, maar die werd alleen ondertekend door partijen die zich toch al aan de regels van fatsoen hielden. Zij deden bijvoorbeeld de huurders een mooi bod voor afkoop van de lattenzolder, waarna de eigenaar daar een appartement kon maken.

Verkamering

De financiële crisis van 2010 en de daaropvolgende vastgoedcrisis maakten een eind aan deze praktijken. Beleggen in vastgoed was tijdelijk minder aantrekkelijk. Eigenaren zochten en vonden nieuwe manieren om snel geld te verdienen. Zoals verkamering. Naast de overlast die overbewoning kan betekenen voor buren, zijn studenten en jongeren bovengemiddeld vaak slachtoffer van verhuurders die veel te hoge huurprijzen en servicekosten vragen, voor veel te kleine ruimtes. "Daar valt nog een hoop te halen", zegt Bakker. Nog los van de oplichters die via sociale media prachtige woonruimte aanbieden voor lage prijzen: too good to be true. De aanbetaling die moet worden overgemaakt om voor een bezichtiging in aanmerking te komen, verdwijnt net zo snel als de woningadvertentie. Tot goed of slecht verhuurderschap is het dan nog niet eens gekomen.

Een van de triomfen van het meldpunt is de regelgeving voor vakantieverhuur, via platforms als Airbnb. "Dit kwam op rond 2013 vanuit het positieve idee van sharing is caring", vertelt Bakker. "Maar al snel bleek dat professionele partijen het platform gebruikten voor illegale hotels. De gemeente had er geen oog voor en sloot een deal met Airbnb voor het innen van de toeristenbelasting. Wij kregen veel signalen van overlast." Het meldpunt maakte een eenvoudig webformulier en kreeg honderden meldingen van lawaai, kotsen in de trappenhuizen en nachtelijke festijnen. Ze stuurden de reacties een-op-een door naar de dienst Wonen. En zochten de publiciteit, onder andere door actief te twitteren.

Image

Naast de overlast is het grote probleem van grootschalige vakantieverhuur dat het feitelijk gaat om woningonttrekking op een krappe woningmarkt. Dat bood een handvat voor aanscherping van de regelgeving. Er kwam een maximum aantal verhuurdagen en huurders, een verplichte vergunning voor de woningeigenaar en de plicht tot zelfbewoning. De Amsterdamse regelgeving werd een vliegwiel voor landelijke en nu ook Europese regelgeving. Op Airbnb is het aantal woningen geslonken van circa 20.000 naar 5.000. Parallel daaraan is het aantal overlastklachten flink verminderd.

Expats en arbeidsmigranten

Onder de slachtoffers van foute huisbazen zijn opvallend veel expats, omdat zij vaak minder goed op de hoogte zijn van hun rechtspositie. Donicie: "Een borg van twee maanden huur die niet wordt terugbetaald is het grootste knelpunt. Dagelijks krijgt we daarover meldingen." Soms heeft de standaard sommatiebrief effect, maar meestal blijft het oorverdovend stil vanuit de verhuurders. Of ze stellen dat de huurder schade heeft veroorzaakt, met reparatiekosten die precies gelijk zijn aan de betaalde borg. Omdat expats soms alweer naar een ander land zijn verhuisd, laten velen het er maar bij zitten. Tel uit je winst.

"Een borg van twee maanden huur die niet wordt terugbetaald is het grootste knelpunt. Dagelijks krijgt we daarover meldingen"

Waar expats in ieder geval nog een goed salaris achter de hand hebben, zijn arbeidsmigranten een veel kwetsbaarder groep. Hun huurcontract – voor vaak niet meer dan een kamer of zelfs maar een bed – is gekoppeld aan hun arbeidscontract. Bakker en Donicie zien steeds meer misstanden. Maar de aanpak is lastig, want de slachtoffers durven maar zelden te klagen en voor hun rechten op te komen. "Die precaire situatie is nog een enorme uitdaging", vindt Bakker. Veel daklozen zijn voormalige arbeidsmigranten: baan weg, woning weg.

Gevraagd naar de successen uit de kwart eeuw Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag, noemen Bakker en Donicie niet de spectaculaire huurverlagingen of gewonnen rechtszaken. Veel belangrijker vinden ze hun invloed op de wet- en regelgeving. Want na een periode van deregulering (markt, markt, markt) kwam er weer regulering. De nieuwe wetten hebben effect, maar de meldpunt-consulenten kunnen nog niet achteroverleunen. De verhuurdersbranche heeft een stevige lobby. Vanuit het meldpunt bieden ze tegenwicht door onderwerpen te agenderen, wat uiteindelijk leidt tot betere wet- en regelgeving. Ze zien de misstanden en brengen die actief naar buiten. En daar wordt gelukkig serieus naar gekeken. Al 25 jaar.