Amsterdam wijzigt erfpachtstelsel

22.05.2013
Image

Het Amsterdamse erfpachtstelsel wordt op een aantal punten ingrijpend gewijzigd. De vergoeding voor het gebruik van de grond wordt vanaf 2014 bij aankoop van de woning op basis van de transactieprijs vastgesteld. En wijzigt pas weer bij het aantreden van een nieuwe eigenaar. Zo ontstaat volgens wethouder Van Poelgeest van Grondzaken veel meer duidelijkheid over de canon. Ook verdwijnt de langjarige afkoop.

Volgens Van Poelgeest staan de wenselijkheid van het erfpachtstelsel niet ter discussie. De waardestijging van de grond moet volgens een raadsmeerderheid ten goede komen aan de gemeenschap. "Vijftien maanden geleden heeft de gemeenteraad duidelijk gemaakt een erfpachtstelsel goed te vinden. Maar de raad constateerde ook dat het huidige stelsel niet meer voldeed aan de eisen van de moderne tijd." Vooral de vernieuwing van de zogeheten canon bij einde tijdvak wordt door burgers, banken en makelaars gezien als complex, onduidelijk en risicovol. De nieuwe canon maakt niet zelden grote sprongen. De uiteindelijke hoogte is onvoorspelbaar. De procedure is ingewikkeld. En mocht het tijdvak binnen tien of twintig jaar aflopen, dan zijn banken juist vanwege die onvoorspelbaarheid terughoudend bij het verstrekken van financiering.

Om de te betalen erfpacht helder en voorspelbaar te maken, kiest het college voor een aantal maatregelen. De tijdvakken van vijftig of 75 jaar verdwijnen. De vergoeding wordt herzien wanneer de woning van eigenaar verandert. De hoogte van de zogeheten canon wordt op dat moment vastgesteld aan de hand van de aankoopprijs. Daarvoor wordt een heldere formule ontwikkeld, waarmee iedere koper in principe zelf de hoogte van de vergoeding kan uitrekenen. Tot verkoop van de woning wordt de jaarlijks canon alleen aangepast aan de inflatie. De vergoeding kan in maandelijkse termijnen worden voldaan.
"De erfpachter krijgt zo zekerheid over de hoogte van de canon voor de hele periode dat hij in hetzelfde huis woont. Kopers krijgen bij aankoop meteen duidelijkheid over de vergoeding voor het gebruik van de grond en hoeven dus niet meer bezorgd te zijn over een schokeffect bij het einde van een tijdvak," aldus de wethouder.
De gekozen methodiek heeft volgens hem ook als voordeel dat de waarde van de grond beter in de pas loopt met de economische ontwikkeling. Canonaanpassing vindt immers plaats bij verkoop. Gemiddeld genomen wisselt een woning in Amsterdam eens in de negen jaar van eigenaar. Voor de gemeente zal het, zo verwacht Van Poelgeest, financieel weinig uitmaken. De gemeente wordt er niet armer of rijker van. Wel verwacht hij dat de transparantie op de Amsterdamse woningmarkt zal toenemen.

Het nieuwe stelsel geldt alleen voor nieuwe gevallen op de koopwoningmarkt. Voor kantoren, winkels, bedrijfsgebouwen verandert er niks. Ook de erfpachtregels voor sociale huurwoningen blijven ongewijzigd. Maar heel uitzonderlijk is de jaarlijkse betaling van erfpacht nou ook weer niet, aldus Van Poelgeest. "We kennen die mogelijkheid nu ook al. En bijvoorbeeld op de zelfbouwmarkt wordt daar veelvuldig gebruik van gemaakt. Zelfbouwers vinden het plezierig alleen voor de bouwkosten geld te hoeven lenen."
De gemeente kan en zal de nieuwe voorwaarden niet opleggen voor erfpachters met een lopend tijdvak. Maar de mogelijkheid tot overstappen zal wel worden geboden. Mocht een nieuwe koper overstappen, dan ontvangt de oude woningeigenaar van de gemeente een vergoeding voor teveel betaalde erfpacht.
De voorgestelde wijzigingen zijn volgens de wethouder Grondzaken ingrijpend. Daarom is er een consultatieronde. Tot medio juni kunnen banken, notarissen, makelaars en andere belanghebbenden commentaar leveren op de gemeentelijke voorstellen. Definitieve besluitvorming is voorzien na de zomer.