Rapport Berenschot raakt fundamenten Amsterdamse erfpachtstelsel

01.06.21
Rapport Berenschot raakt fundamenten Amsterdamse erfpachtstelsel
Het vandaag gepresenteerde onderzoeksrapport 'Erfpacht in Amsterdam, een Gordiaanse knoop' van Berenschot is uiterst kritisch over vele aspecten van de erfpacht: grondwaardebepaling, canon, depreciatie, informatievoorziening. Berenschot zet bovendien fundamentele vraagtekens bij het stelsel, dat onvoldoende consumentenbescherming biedt en vooral tot doel heeft de schatkist van de hoofdstad te spekken. “Juist als erfpacht in toenemende mate het karakter heeft van een belasting, ligt meer in de rede dat alle Amsterdammers, zowel eigenaars als erfpachters, in gelijke mate worden belast.”
 
Berenschot concludeert dat het stelsel te complex is en dat erfpachters de consequenties van keuzes niet kunnen overzien. "Het stelsel van eeuwigdurende erfpacht biedt geen effectieve waarborg en bescherming ten aanzien van de rechtszekerheid." Zo is de methodiek om de canon te bepalen niet transparant. De vaststelling van de BSQ (BuurtStraatQuote), waarvan de erfpacht wordt afgeleid, is bijvoorbeeld niet volledig gebaseerd op open data. Berenschot heeft ook kritiek op de grondwaardebepaling. In de residuele methode zit een aantal consequenties die ongunstig zijn voor de erfpachter, terwijl het merendeel van de waardeontwikkeling naar de gemeente wordt toegerekend.

'Erfpacht is een soort grondbelasting, maar niet voor iedereen'

Berenschot concludeert dat de oorspronkelijke doelstellingen van het erfpachtbeleid sinds 1896 grotendeels zijn weggevallen. Blijft over een financiële doelstelling: "De middelen worden feitelijk ingezet als een algemeen dekkingsmiddel en worden niet specifiek en herkenbaar ingezet voor verbetering van de stad." Een soort grondbelasting dus, maar dan niet voor iedereen. Door alle aanpassingen en geïntroduceerde keuzemogelijkheden, zitten erfpachters bovendien vaak in verschillende regimes die onderling sterk kunnen verschillen. Berenschot: "Daarmee wordt onbedoeld een wissel getrokken op de rechtsgelijkheid."
 
Berenschot concludeert dat het nieuwe stelsel van eeuwigdurende erfpacht bestaande knelpunten niet heeft opgelost en het stelsel nog ingewikkelder heeft gemaakt. Het onderzoeksbureau ziet - ondanks een lange reeks aanbevelingen - niet direct een uitweg uit deze 'Gordiaanse knoop': "Het is duidelijk dat de consumentenbescherming onder druk staat en verbeterd moet worden. Tegelijkertijd schuilt in het toevoegen van nieuwe elementen of extra maatregelen het risico van een nog grotere complexiteit." 

Boomsma: "College, druk op de pauzeknop"

Het externe onderzoek is gestart naar aanleiding van een amendement van CDA-raadslid Boomsma bij het volksinitiatief van SEBA (Stichting Erfpachters Belang Amsterdam) dat tot extern onderzoek naar het erfpachtbeleid opriep. Boomsma: “De onderzoekers en hoogleraren hebben een ijzersterk rapport opgesteld, met vernietigende conclusies. De Amsterdamse erfpacht biedt te weinig consumentenbescherming: het is te duur, te complex, niet transparant, niet veilig, niet uitlegbaar en niet redelijk.”
Zijn conclusie is dat het rapport moet leiden tot een fundamentele herbezinning. "Maar om erfpachters op korte termijn bescherming te bieden, moet in de eerste plaats de voorwaarden voor eeuwigdurende erfpacht zoals die golden tot januari vorig jaar worden ‘vastgeklikt,’ zodat niemand wordt benadeeld. Eenzijdige aanpassingen van de gemeente bij de berekening van de grondwaarde (btw, depreciatie en te laag ingeschatte herbouwkosten) moeten worden teruggedraaid." En er moet volgens hem een pauze worden ingelast: geen nieuwe aanbiedingen meer versturen.
Het college reageert later op het rapport. Behandeling is op 30 juni.
 

NUL20 nieuws

Laatste nummer

Achtergrondartikel 16.06

Deze zomer lopen de eerste officiële vijfjarencontracten voor jongeren af. De regeling die twintigers meer kans geeft op een betaalbare woning in de hoofdstad, wordt nog geëvalueerd. De grote vraag: hoe vergaat het de vertrekkers? Het naderende einde levert in ieder geval stress op. Alleen voor...

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 16.06
  • De dreiging van een aflopend jongerencontract...: Voor Naomi en haar kinderen was het opvangcentrum het voorland
  • Na vijf jaar: ‘Soms onder de honderd in de wachtrij’
  • Na vijf jaar: een gelukje
  • Na vijf jaar: ‘Gek als ik de stad uit moet’
Pieter Lesage
Achtergrondartikel 16.06

Woningen bouwen kost veel tijd. Van plan tot realisatie gauw zeven à tien jaar. Tijdelijke woningbouw moet mensen die met spoed een woning nodig hebben meer perspectief bieden. De flexwoning is een landelijke crisismaatregel. Wat is het, waar worden ze gebouwd en wie mag er wonen?

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 16.06

Het is niet meer vanzelfsprekend dat een politieman of leraar in Almere een eengezinswoning kan kopen. Almere wil dit decennium de woningproductie verdubbelen om de groeiende woningnood het hoofd te bieden. In tien jaar 25.000 woningen, aldus de Woonvisie 2020-2030. Om die productie te...

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 16.06

Gemeente en corporaties hebben de ambitie het aantal zonnepanelen in Amsterdam flink uit te breiden. Ook gemengde complexen van kopers en huurders moeten hieraan een bijdrage leveren. Dat blijkt ingewikkelder. Soms lijkt de corporatie aan de rem te hangen.

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 16.06

Bouwgroep Dijkstra Draisma biedt woningcorporaties de mogelijkheid een duurzame, energieleverende sociale huurwoning te leasen. WoonFriesland heeft als eerste corporatie voor een periode van tien jaar een leasecontract afgesloten. Andere corporaties staan (nog) niet te trappelen.

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 16.06

In middelgrote steden loopt de winkelleegstand gestaag op. Aanloopstraten verloederen. Steden als Zaanstad en Purmerend ontkomen niet aan herstructurering van hun binnensteden. Transformatie naar wonen biedt perspectief op grote aantallen extra woningen, becijferde de provincie Noord-Holland....

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 16.06

De operatie kadeherstel heeft ook grote consequenties voor Amsterdamse woonbootbewoners. Honderden woonboten moeten tijdelijk verkassen. Die worden op wissellocaties niet per se liefdevol ontvangen door walbewoners. Op veel plekken klinkt verzet tegen de tijdelijke ligplaatsen.

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 16.06

Een virtuele rondleiding heeft de groepsbezichtiging vervangen, vertelt verhuurmakelaar Rutger van Leeuwen van Rochdale. De pandemie heeft ook op zijn werk grote impact. Dit artikel in de reeks ‘Op stap met...’ is dan ook vooral het verhaal van wat er allemaal anders gaat.

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 16.06

Hoe kan je meer ouderen helpen of verleiden om hun grote woning in te wisselen voor een meer geschikte gelijkvloerse woning en zo meer jonge gezinnen aan een grotere woning helpen? Met dit vraagstuk houden vele gemeenten en corporaties zich al jaren bezig. In Zaanstreek-Waterland breken zij nu...

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 16.06

Vijf jaar geleden maakte Amsterdam bij de uitgifte van grotere zelfbouwkavels een scheiding tussen collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) en mede-opdrachtgeverschap (MO). Voor kleine ontwikkelaars en hun bouwgroepen kwamen aparte tenders die tot nu toe negen projecten opleverden. Hoe...

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 16.06

De helft van de Nederlandse warmtevraag kan uit aquathermie gehaald, zo bleek eerder uit onderzoek. Toch zijn er nog weinig systemen gerealiseerd. In Amsterdam komen de eerste grootschalige toepassingen op IJburg. En in Muiderberg liggen de eerste buizen van een collectief warmtenet in de grond...

Pieter Lesage

NUL20 Dashboards

De NUL20 Dashboards geven zowel een historisch als actueel overzicht van de woningvoorraad en de woningproductie van Amsterdam én de Metropoolregio Amsterdam. Overzicht.