Rapport Berenschot raakt fundamenten Amsterdamse erfpachtstelsel

01.06.21
Rapport Berenschot raakt fundamenten Amsterdamse erfpachtstelsel
Het vandaag gepresenteerde onderzoeksrapport 'Erfpacht in Amsterdam, een Gordiaanse knoop' van Berenschot is uiterst kritisch over vele aspecten van de erfpacht: grondwaardebepaling, canon, depreciatie, informatievoorziening. Berenschot zet bovendien fundamentele vraagtekens bij het stelsel, dat onvoldoende consumentenbescherming biedt en vooral tot doel heeft de schatkist van de hoofdstad te spekken. “Juist als erfpacht in toenemende mate het karakter heeft van een belasting, ligt meer in de rede dat alle Amsterdammers, zowel eigenaars als erfpachters, in gelijke mate worden belast.”
 
Berenschot concludeert dat het stelsel te complex is en dat erfpachters de consequenties van keuzes niet kunnen overzien. "Het stelsel van eeuwigdurende erfpacht biedt geen effectieve waarborg en bescherming ten aanzien van de rechtszekerheid." Zo is de methodiek om de canon te bepalen niet transparant. De vaststelling van de BSQ (BuurtStraatQuote), waarvan de erfpacht wordt afgeleid, is bijvoorbeeld niet volledig gebaseerd op open data. Berenschot heeft ook kritiek op de grondwaardebepaling. In de residuele methode zit een aantal consequenties die ongunstig zijn voor de erfpachter, terwijl het merendeel van de waardeontwikkeling naar de gemeente wordt toegerekend.

'Erfpacht is een soort grondbelasting, maar niet voor iedereen'

Berenschot concludeert dat de oorspronkelijke doelstellingen van het erfpachtbeleid sinds 1896 grotendeels zijn weggevallen. Blijft over een financiële doelstelling: "De middelen worden feitelijk ingezet als een algemeen dekkingsmiddel en worden niet specifiek en herkenbaar ingezet voor verbetering van de stad." Een soort grondbelasting dus, maar dan niet voor iedereen. Door alle aanpassingen en geïntroduceerde keuzemogelijkheden, zitten erfpachters bovendien vaak in verschillende regimes die onderling sterk kunnen verschillen. Berenschot: "Daarmee wordt onbedoeld een wissel getrokken op de rechtsgelijkheid."
 
Berenschot concludeert dat het nieuwe stelsel van eeuwigdurende erfpacht bestaande knelpunten niet heeft opgelost en het stelsel nog ingewikkelder heeft gemaakt. Het onderzoeksbureau ziet - ondanks een lange reeks aanbevelingen - niet direct een uitweg uit deze 'Gordiaanse knoop': "Het is duidelijk dat de consumentenbescherming onder druk staat en verbeterd moet worden. Tegelijkertijd schuilt in het toevoegen van nieuwe elementen of extra maatregelen het risico van een nog grotere complexiteit." 

Boomsma: "College, druk op de pauzeknop"

Het externe onderzoek is gestart naar aanleiding van een amendement van CDA-raadslid Boomsma bij het volksinitiatief van SEBA (Stichting Erfpachters Belang Amsterdam) dat tot extern onderzoek naar het erfpachtbeleid opriep. Boomsma: “De onderzoekers en hoogleraren hebben een ijzersterk rapport opgesteld, met vernietigende conclusies. De Amsterdamse erfpacht biedt te weinig consumentenbescherming: het is te duur, te complex, niet transparant, niet veilig, niet uitlegbaar en niet redelijk.”
Zijn conclusie is dat het rapport moet leiden tot een fundamentele herbezinning. "Maar om erfpachters op korte termijn bescherming te bieden, moet in de eerste plaats de voorwaarden voor eeuwigdurende erfpacht zoals die golden tot januari vorig jaar worden ‘vastgeklikt,’ zodat niemand wordt benadeeld. Eenzijdige aanpassingen van de gemeente bij de berekening van de grondwaarde (btw, depreciatie en te laag ingeschatte herbouwkosten) moeten worden teruggedraaid." En er moet volgens hem een pauze worden ingelast: geen nieuwe aanbiedingen meer versturen.
Het college reageert later op het rapport. Behandeling is op 30 juni.
 

NUL20 nieuws

Laatste nummer

afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 20.12 Geactualiseerd op: 03.01.22

Met extra geld voor woningbouw en infrastructuur, een minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening als regisseur en de afschaffing van de Verhuurderheffing gaat het nieuwe kabinet de wooncrisis te lijf. De woningproductie moet naar 100.000 woningen per jaar. Een overzicht van alle...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Boekbespreking 07.01

Veel gemeenten experimenteren met nieuwe flexibele woonoplossingen om het woningtekort tegen te gaan: óók in kleinere gemeenten en in het landelijk gebied. Inmiddels zijn er al ruimschoots meer dan driehonderd projecten bekend in allerlei soorten en prijsklassen, in steden en dorpen, voor...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 05.01 Geactualiseerd op: 05.01.22

De Woningwet van 2015 is op flink wat punten gewijzigd. Vanaf 1 januari 2022 treden verschillende nieuwe of aangepaste wetten in werking. Overzicht van de belangrijkste wijzigingen.

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Video 22.12

Waar kunnen senioren wonen en in welke woonvorm moet dat dan? En misschien wel het belangrijkst: wat vinden onze senioren er zelf van? In deze aflevering van Bouw Woon Leef gaat het over hoe en waar Amsterdamse ouderen (willen) leven.

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 20.12 Geactualiseerd op: 20.12.21

In de derde bijeenkomst in de serie 'Wonen voor iedereen' bedacht een fictief crisisteam maatregelen voor het bestrijden van de wooncrisis. In Pakhuis de Zwijger bleek dit wooncrisisteam, net als het OMT over de aanpak van de coronacrisis, het niet over iedere interventie eens. Over middenhuur...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Boekbespreking 17.12
In november nam planoloog Zef Hemel afscheid als bijzonder hoogleraar Grootstedelijke problematiek aan de UvA. En daarmee kwam ook een eind aan ruim anderhalf decennium meedenken en plannen maken voor de hoofdstad. Zijn magnus opus 'Er was eens een stad; visionaire planologie' omspant zijn...
Fred van der Molen
Achtergrondartikel 13.12

Nederland is geen China. Het lukt ons om goede redenen niet om in een paar jaar een hogesnelheidslijn of een serie woontorens aan te leggen. Maar toch. Kan het allemaal niet wat sneller?

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 13.12

Kan het niet wat sneller, is de invalshoek van een nieuwe NUL20-artikelenreeks over woningbouw. Oud-Amvest topman Wienke Bodewes heeft daar uitgesproken ideeën over. De ontwikkeling van het Cruquiusgebied in Amsterdam-Oost laat volgens hem zien hoe het ook kan: zonder ellenlange procedures en...

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 13.12

Voortdurende klachten over koude voeten en hoge energierekeningen noopten Dudok Wonen tot een flinke opknapbeurt van de Van Speijkflat in Hilversum. Een participatietraject startte, met als uitkomst dat álle bewoners zich schaarden zich achter het verduurzamingsplan. Een toevalstreffer of heeft...

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 13.12

Eén op de vijf woningen in Zürich is bezit van een wooncoöperatie. Samen met de bijna tienduizend gemeentelijke woningen bieden ze lagere en middeninkomensgroepen langdurig betaalbare huren. Voorlopig hoogtepunt is de ontwikkeling van het Hunziker Areal; niet een kavel maar een hele wijk voor...

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 13.12

Meerdere steden in de regio Amsterdam komen met een opkoopbescherming om te voorkomen dat beleggers woningen ‘wegkapen’ voor starters. Haarlem heeft per 1 februari 2022 de primeur. Amsterdam rekt de voorwaarden tot het uiterste op: voor alle koopwoningen tot 512.000 euro WOZ-waarde geldt straks...

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 13.12

Nu koopwoningen voor steeds meer starters onbetaalbaar worden groeit de roep om middeldure huurwoningen. Voorheen een hoogstedelijk fenomeen, maar steeds meer gemeenten tuigen er nu bouwprogramma’s voor op.

Pieter Lesage

NUL20 Dashboards

De NUL20 Dashboards geven zowel een historisch als actueel overzicht van de woningvoorraad en de woningproductie van Amsterdam én de Metropoolregio Amsterdam. Overzicht.