Rapport Berenschot raakt fundamenten Amsterdamse erfpachtstelsel

01.06.21
Rapport Berenschot raakt fundamenten Amsterdamse erfpachtstelsel
Het vandaag gepresenteerde onderzoeksrapport 'Erfpacht in Amsterdam, een Gordiaanse knoop' van Berenschot is uiterst kritisch over vele aspecten van de erfpacht: grondwaardebepaling, canon, depreciatie, informatievoorziening. Berenschot zet bovendien fundamentele vraagtekens bij het stelsel, dat onvoldoende consumentenbescherming biedt en vooral tot doel heeft de schatkist van de hoofdstad te spekken. “Juist als erfpacht in toenemende mate het karakter heeft van een belasting, ligt meer in de rede dat alle Amsterdammers, zowel eigenaars als erfpachters, in gelijke mate worden belast.”
 
Berenschot concludeert dat het stelsel te complex is en dat erfpachters de consequenties van keuzes niet kunnen overzien. "Het stelsel van eeuwigdurende erfpacht biedt geen effectieve waarborg en bescherming ten aanzien van de rechtszekerheid." Zo is de methodiek om de canon te bepalen niet transparant. De vaststelling van de BSQ (BuurtStraatQuote), waarvan de erfpacht wordt afgeleid, is bijvoorbeeld niet volledig gebaseerd op open data. Berenschot heeft ook kritiek op de grondwaardebepaling. In de residuele methode zit een aantal consequenties die ongunstig zijn voor de erfpachter, terwijl het merendeel van de waardeontwikkeling naar de gemeente wordt toegerekend.

'Erfpacht is een soort grondbelasting, maar niet voor iedereen'

Berenschot concludeert dat de oorspronkelijke doelstellingen van het erfpachtbeleid sinds 1896 grotendeels zijn weggevallen. Blijft over een financiële doelstelling: "De middelen worden feitelijk ingezet als een algemeen dekkingsmiddel en worden niet specifiek en herkenbaar ingezet voor verbetering van de stad." Een soort grondbelasting dus, maar dan niet voor iedereen. Door alle aanpassingen en geïntroduceerde keuzemogelijkheden, zitten erfpachters bovendien vaak in verschillende regimes die onderling sterk kunnen verschillen. Berenschot: "Daarmee wordt onbedoeld een wissel getrokken op de rechtsgelijkheid."
 
Berenschot concludeert dat het nieuwe stelsel van eeuwigdurende erfpacht bestaande knelpunten niet heeft opgelost en het stelsel nog ingewikkelder heeft gemaakt. Het onderzoeksbureau ziet - ondanks een lange reeks aanbevelingen - niet direct een uitweg uit deze 'Gordiaanse knoop': "Het is duidelijk dat de consumentenbescherming onder druk staat en verbeterd moet worden. Tegelijkertijd schuilt in het toevoegen van nieuwe elementen of extra maatregelen het risico van een nog grotere complexiteit." 

Boomsma: "College, druk op de pauzeknop"

Het externe onderzoek is gestart naar aanleiding van een amendement van CDA-raadslid Boomsma bij het volksinitiatief van SEBA (Stichting Erfpachters Belang Amsterdam) dat tot extern onderzoek naar het erfpachtbeleid opriep. Boomsma: “De onderzoekers en hoogleraren hebben een ijzersterk rapport opgesteld, met vernietigende conclusies. De Amsterdamse erfpacht biedt te weinig consumentenbescherming: het is te duur, te complex, niet transparant, niet veilig, niet uitlegbaar en niet redelijk.”
Zijn conclusie is dat het rapport moet leiden tot een fundamentele herbezinning. "Maar om erfpachters op korte termijn bescherming te bieden, moet in de eerste plaats de voorwaarden voor eeuwigdurende erfpacht zoals die golden tot januari vorig jaar worden ‘vastgeklikt,’ zodat niemand wordt benadeeld. Eenzijdige aanpassingen van de gemeente bij de berekening van de grondwaarde (btw, depreciatie en te laag ingeschatte herbouwkosten) moeten worden teruggedraaid." En er moet volgens hem een pauze worden ingelast: geen nieuwe aanbiedingen meer versturen.
Het college reageert later op het rapport. Behandeling is op 30 juni.
 

NUL20 nieuws

Laatste nummer

Achtergrondartikel 16.09 Geactualiseerd op: 16.09.21

Corporaties en bouwers verwachten dat huurwoningen binnen afzienbare tijd uit de fabriek rollen. Gebrek aan menskracht dwingt de sector daartoe. Stedenbouwers zullen dan wel moeten accepteren dat niet elk ontwerp meer tot de mogelijkheden behoort.

Pieter Lesage
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 28.09

De eerste 'monitor' van de Amsterdamse Samenwerkingsafspraken 2020-2023 is uit. Daarin wordt nagegaan in hoeverre de corporaties na het eerste jaar op koers liggen bij het nakomen van afspraken die ze met gemeente en huurderskoepels hebben gemaakt. Bij de meeste afspraken kon een vinkje, maar...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 17.09 Geactualiseerd op: 17.09.21

Stedelijke vernieuwing, wooncoöperaties, het Volkshuisvestingsfonds. In het septembernummer van NUL20 besteden we aandacht aan thema's die 'vroeger' onder het ministerie van Volkshuisvesting zouden zijn gevallen. Hoe staat het eigenlijk met het gedachtegoed van de naoorlogse 'volkshuisvesting'....

Fred van der Molen
Achtergrondartikel 16.09

In navolging van Amsterdam Zuidoost wordt er ook voor het stadsdeel Nieuw-West een ‘Masterplan’ opgetuigd. Het Nationaal Programma Rotterdam Zuid dient als lichtend voorbeeld: een brede ‘Alliantie’ van partijen op het gebied van zorg, welzijn, onderwijs, veiligheid, handhaving en wonen verbindt...

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 16.09

In navolging van Zuidoost ontwikkelt Amsterdam een langjarig integraal programma voor Nieuw-West. Belangrijk einddoel is de ​​jeugd een betere uitgangspositie te geven. Stadgenoot-bestuurder Marien de Langen is voorzitter van het zogeheten doorbraakteam Wonen en Leefomgeving. Welke doorbraken...

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 16.09

Met een twintigjarige aanpak vanuit meerdere domeinen vooral gericht op jongeren moet het algemeen welzijn in Nieuw-West worden opgekrikt naar het Amsterdamse gemiddelde. Wat moet anders op woongebied? En wat is de rol van de bewoners zelf in het Masterplan Nieuw-West?

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 16.09

Fysiek is het grootste deel van Nieuw-West inmiddels aangepakt. Dit zijn de plekken die corporaties nu of de komende jaren onder handen nemen.

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 16.09

De bewoners van Amsterdam-Zuidoost, de oostkant van Zaandam en Lelystad Oost profiteren van het Volkshuisvestingsfonds. Tientallen miljoenen zijn er per gebied beschikbaar voor de aanpak van de particuliere woningvoorraad en een betere openbare ruimte.

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 16.09

De gemeente Amsterdam wil dat wooncoöperaties dit decennium zo’n 7.000 woningen realiseren. Om die groeispurt mogelijk te maken, kunnen initiatiefnemers sinds juli een beroep doen op een gemeentelijke lening van 50.000 euro per woning. Coöperaties zijn enthousiast, maar hebben ook kritiek op de...

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 16.09

De wachttijd voor een rolstoelwoning is in Amsterdam opgelopen tot twee jaar. Gezinnen die een grotere rolstoelwoning nodig hebben, moeten nog meer geduld hebben. Dat leidt tot nijpende situaties. Corporaties, huurderskoepels en gemeenten proberen met nieuwbouw en verbouw het aanbod uit te...

Pieter Lesage
afbeelding van Fred van der Molen
Video 16.09

Een snelle oplossing voor het woningtekort ligt volgens de Rotterdamse architect Reimar von Meding niet in het bouwen in de weilanden. Hij pleit voor een totaal andere aanpak. ‘Kijk juist naar wat er in de bestaande stad kan,’’ zegt hij in deze reportage van BouwWoonLeef.

Fred van der Molen
Achtergrondartikel 16.09

Extra onderzoek naar lood in 2.400 particuliere (huur)woningen in de Amsterdamse stadsdelen West, Zuid en Oost levert tot nu toe een wisselend beeld op. Volgens Jeroen Koster van stichting !WOON leverde de inspectie in bijvoorbeeld Watergraafsmeer veel hits op, maar viel het in de Indische Buurt...

Pieter Lesage

NUL20 Dashboards

De NUL20 Dashboards geven zowel een historisch als actueel overzicht van de woningvoorraad en de woningproductie van Amsterdam én de Metropoolregio Amsterdam. Overzicht.