Oplopende rente zet investeringsruimte van corporaties onder druk

28.06.2022
Image

De verhuurderheffing wordt afgeschaft, maar nu bedreigen oplopende rente en stijgende bouwkosten de investeringsruimte van woningcorporaties. Als de financiële onzekerheid aanhoudt, kunnen de woningcorporaties de beloofde aantallen nieuwe sociale woningen onvoldoende leveren, waarschuwt adviesbureau Finance Ideas.

Aedes en het Rijk maakten min of meer harde afspraken in ruil voor de stapsgewijze afschaffing van de verhuurderheffing: de corporaties beloofden hun nieuwbouwproductie te verdubbelen naar 30.000 woningen per jaar, en de investeringen in verduurzaming en verbetering van de bestaande woningvoorraad op te schroeven.

Maar nu de rente oploopt en de bouwkosten stijgen wordt het twijfelachtig of de corporaties al deze ambities waar kunnen maken, zo blijkt uit scenariostudies van het bureau. Dit te meer daar de huurstijgingen de inflatie niet meer volgen. Dat is ook niet meer reëel: de doelgroep van de woningcorporaties, huishoudens met een laag inkomen, heeft immers te maken met een fors koopkrachtverlies dat maar ten dele wordt gecompenseerd.

Als de huidige economische omstandigheden aanhouden, zakt voor de gemiddelde corporatie in 2025 de rentedekkingsgraad (ICR) naar een bedenkelijk niveau, voorspelt Finance Ideas. De Autoriteit woningcorporaties houdt een minimale dekkingsgraad aan van 1,4. Oftewel: voor elke 140 euro aan inkomsten mag een corporatie maximaal 100 euro aan rentelasten hebben. De meeste corporaties houden overigens zelf een wat veiliger ondergrens aan: 1,6. De scenario's zijn overigens met veel onzekerheden, zegt het adviesbureau zelf. Met name omdat de ontwikkeling van de rente is nauwelijks te voorspellen.

Finance Ideas doet enkele aanbevelingen aan het Rijk om de dreigende problemen het hoofd te bieden. Dat is ten eerste het annuleren van de aangekondigde huurbevriezing in 2024. Ook waarschuwt het bureau ervoor dat de eventuele vervanging van de huidige huurtoeslag niet tot hogere (overgangs)kosten voor woningcorporaties mag leiden. Het bureau adviseert het kabinet ook de liberaliseringsgrens te verhogen zodat corporaties ook sociale huurwoningen in het iets hoger huursegment kunnen verhuren.

Corporaties ontkomen er ten slotte niet aan soberder of slimmer te bouwen. De stichtingskosten kunnen niet doorstijgen: "Lagere stichtingskosten, voor zover dat mogelijk is, en een (veel) hogere aanvangshuur zijn onvermijdelijk".