Geen snelle oplossing voor problemen op overspannen Amsterdamse woningmarkt

17.01.18
Particuliere verhuur stijgt weer na jaren van daling
Geen snelle oplossing voor problemen op overspannen Amsterdamse woningmarkt
Als een ding duidelijk werd tijdens de bijzondere hoorzitting in de Amsterdamse gemeenteraad is dat er geen makkelijke oplossingen zijn voor de grote fricties op de woningmarkt. Opvallend detail: terwijl de aanleiding tot de hoorzitting lag in het al dan niet laakbare gedrag van enkele particuliere verhuurders, ging de discussie uiteindelijk toch weer over de grondprijzen.
Oplopende huurprijzen, een droogkokende koopmarkt en doorslaande 'verkamering', eindeloze wachttijden voor een sociale huurwoning. Ziedaar een aantal elementen van de overspannen hoofdstedelijke woningmarkt. Op de bijzondere hoorzitting getuigden insprekers van volwassen kinderen die geen eigen woning meer kunnen vinden in de stad, verkamering van gezinswoningen die leidt tot huurprijzen van 3500 euro en potentiële eigenaar/bewoners die zich overtroefd weten door particuliere beleggers.
 

Hochstenbach (UvA): 
"De kleine beleggers vragen de hoogste huren,
terwijl zij vaak niet weten wat hun verplichtingen zijn"


Belangrijke vragen die ten grondslag lagen aan de hoorzitting waren in welke mate de Amsterdamse woningmarkt wordt beïnvloed door deze beleggers en of dat een probleem is. En zo ja, wat er aan kan worden gedaan?

Grote afwezigen waren echter nu juist die kleine beleggers waar het allemaal om begonnen was. Er is weinig over hen bekend, meldde onder andere onderzoeker Maartje Martens (HousingAnalysis), met name niet over die buy-to-let belegger. "De belegger bestaat niet", betoogden ook andere onderzoekers. Wel is duidelijk dat hun aantal groeit. Minimaal 16 procent van de particuliere woningverkopen zou inmiddels gaan naar kleine particuliere beleggers/verhuurders (van 2-50 woningen).

Entree naar de stad

De particuliere huurmarkt heeft historisch een belangrijke rol gespeeld in de Amsterdamse huurmarkt. Niet alleen door zijn omvang, maar ook door zijn dynamiek. Het is vaak de entree naar de stad voor mensen van buiten, aldus stadsgeograaf Cody Hochstenbach van de UvA. Maar het zijn volgens hem juist de kleine beleggers die de hoogste huren vragen, terwijl zij vaak niet weten wat hun verplichtingen als verhuurder zijn. Hij beklemtoont, met vele anderen, het grote verschil tussen deze categorie en de institutionele beleggers, die vooral investeren in nieuwbouw.
Na jaren van daling stijgt het aandeel particuliere huur weer enigszins. Dat komt waarschijnlijk meer door de nieuwbouw dan door de toename van het aantal kleine verhuurders. Een noodzaak voor 'indamming' van het aandeel particuliere beleggers is volgens de meeste deskundigen niet nodig of zelfs contraproductief. Wel is het volgens Egbert de Vries, directeur van de AFWC, zaak dat de gemeente zorgt voor eenduidige regels. "Daarnaast helpt het als die regels niet iedere collegeperiode worden aangepast."

 

Lennartz (Rabobank): 
"Het is inmiddels al zo dat de beleggingswaarde hoger is dan de leegwaarde"

 
Ook Eef Meijerman, directeur van !WOON, wees op het belang van duidelijke regels en consequente handhaving. Hij deed daar enige voorstellen voor. Maar Den Haag heeft de gemeente vele wapens uit handen geslagen om woningen betaalbaar te houden, met onder andere de aanpassing van het puntenstelsel en het toestaan van tijdelijke huurcontracten.
Frans Schilder van het Planbureau van de Leefomgeving wees op het gevaar van te veel regulering: "Dat de woningmarkt niet functioneert in Nederland komt vooral door overheidsingrijpen."
De belangstelling van particuliere beleggers zorgt in de 'snelkookpan Amsterdam' (dixit Schilder) voor extra prijsopdrijving. Rabo-onderzoeker Christian Lennartz: "Het is inmiddels al zo dat de beleggingswaarde hoger is dan de leegwaarde. Dat betekent dat buy-to-let beleggers meer risico nemen." Amsterdam gaat daarmee volgens hoogleraar Richard Ronald (UvA) mee in een internationale trend: "Een huis is niet alleen een thuis, het is de bank geworden."

Toch weer die grondprijzen

Directeur Frank van Blokland van de Vereniging van Institutionele Beleggers (IVBN) waarschuwde de raadsleden voor de stapeling van eisen die de gemeenten inmiddels stelt aan de bouw van middeldure huurwoningen: "Er zit nu nog veel in de pijplijn, maar de nieuwbouw komt de komende jaren ernstig onder druk te staan."
Hij wijst op de grondwaardes die de gemeente nu hanteert, de 40-40-20-regel en de eis van 25 jaar inflatievolgende huur. Met een verwijzing naar een drietal recente tenders: "Dit gaat niet de goede kant op."

 

Blokland (IVBN):
"De nieuwbouw komt de komende jaren ernstig onder druk te staan door gemeentelijk beleid."

 
Een daarvan is voor twee bouwblokken tegenover het Amstelstation. In de tender zijn de grondwaarden vooraf vastgesteld. Tot de randvoorwaarden voor woningen van minimaal 40 m2 horen een maximale huur van maximaal 850 euro, 25 jaar inflatievolgende huur en een grondprijs van 2.735 euro per m2. "Wij kunnen dat niet meer rondrekenen", vertelde directeur Allard van Spaandonk van Bouwinvest aan de raadsleden. Hij meldde dat Bouwinvest dan ook niet meedoet aan de inschrijving. Je trekt daarmee volgens hem alleen nog een heel ander soort investeerders dan de Nederlandse pensioenbeleggers. De afspraken van het Platform Amsterdamse Middenhuur (PAM) waren volgens hem een veel solider basis om betaalbare huurwoningen te bouwen, bij te dragen aan doorstroming vanuit de sociale huursector én voldoende rendement te halen. 
Over één ding was iedereen het eens. Een snelle oplossing is er niet. Bouwen, bouwen, bouwen is de enige manier om de problemen op de Amsterdamse woningmarkt te lijf te gaan. Maar dat wisten we al.
 
Als een ding duidelijk werd tijdens de bijzondere hoorzitting in de Amsterdamse gemeenteraad is dat er geen makkelijke oplossingen zijn voor de grote fricties op de woningmarkt. Opvallend detail: terwijl de aanleiding tot de hoorzitting lag in het al dan niet laakbare gedrag van enkele particuliere verhuurders, ging de discussie uiteindelijk toch weer over de grondprijzen.
Oplopende huurprijzen, een droogkokende koopmarkt en doorslaande 'verkamering', eindeloze wachttijden voor een sociale huurwoning." data-share-imageurl="">

NUL20 nieuws

Laatste nummer

afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 14.01 Geactualiseerd op: 14.01.21

Veel mensen willen een koopwoning, maar de hoge prijzen vormen een onoverkomelijke drempel. In veel verkiezingsprogramma’s worden voorstellen gedaan om deze barrière te slechten. NUL20 toetst in een serie artikelen de houdbaarheid van deze en andere voorstellen. Maar in de eerste aflevering gaan...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 12.01 Geactualiseerd op: 12.01.21

In 2020 zijn in Amsterdam 5.932 nieuwe woningen in aanbouw genomen. Dit is bijna 18 procent minder dan het jaar ervoor en beduidend minder dan de ambitie van het huidige college om 7.500 woningen per jaar in aanbouw te nemen. Wethouder Laurens Ivens beschouwt het niettemin als "een immense...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 08.01 Geactualiseerd op: 08.01.21

Amsterdam nam vorig jaar 5.932 nieuwe woningen in aanbouw. Dit is bijna 18 procent minder dan in 2019 en beduidend minder dan de ambitie van het college. Niettemin beschouwt wethouder Laurens Ivens dit als 'een immense prestatie' gezien de coronacrisis. En waarom is hij zo optimistisch over de...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Video 17.12

Bouw Woon Leef is de maand december in de Zaanstreek. Een gebied waar weer flink wordt gebouwd en plannen voor nog veel meer woningen in voorbereiding zijn. Ook de Amsterdammer heeft de gemeenten langs de rivier ontdekt. Weet ook woonwethouder van Zaanstad Songül Mutluer.

Fred van der Molen
Achtergrondartikel 11.12

Zuidoost staat aan de vooravond van een nieuwe ronde ‘wijkaanpak’. Het Masterplan Zuidoost moet verloedering en criminaliteit terugdringen, maar vooral het perspectief van de huidige bewoners verbeteren. Om een nieuw rondje in de projectencarrousel te vermijden, wordt van alle betrokken partijen...

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 11.12

Amsterdam Zuidoost krijgt er voor 2040 zo’n 39.000 woningen bij. Volgens de plannen dan. Een nieuwe ronde langs de velden leert dat er weliswaar veel wordt gebouwd, maar dat ook veel plannen al kampen met vertraging. De ambitie is duidelijk: een gemengd bouwprogramma en een voorinschrijfregeling...

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 11.12

Met de renovatie van de eerste flats in de Lodewijk van Deysselbuurt is de aanpak van de drie Röellbuurten begonnen. Hiermee wordt een 20 jaar oude belofte ingelost. De eisen zijn intussen gewijzigd: aardgasvrij, meer verdichting, meer respect voor de stedenbouwkundige erfenis, een duidelijke...

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 11.12

De landelijke overheid investeert weer in woningbouwprojecten. Via de Woningbouwimpuls, een fonds van 1 miljard euro, betaalt ‘Den Haag’ mee aan de onrendabele top van woningbouwprojecten. Dat zorgt op zijn minst voor versnelling. Zowel bij de eerste als tweede tranche werd gretig ingetekend...

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 11.12

Zaanstad krijgt 20,6 miljoen euro voor versnelling van de woningproductie. Waarom is dat nodig? En waar wordt het geld voor gebruikt? Hans Krieger, wethouder MAAK.Zaanstad, geeft tekst en uitleg. “Zaanstad is een arme gemeente. Wij hebben niet genoeg eigen middelen voor nieuwe openbare ruimte,...

Pieter Lesage
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 11.12 Geactualiseerd op: 11.12.20

Donderdag 10 december is Jeroen van der Veer overleden, senior beleidsadviseur en onderzoeker bij de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. Eind mei werd bekend dat hij ernstig ziek was. Sinds begin oktober verbleef hij in het Antoni van Leeuwenhoek ziekenhuis, waar hij ook is overleden....

Fred van der Molen
Achtergrondartikel 11.12

Twee zogeheten ‘economische daklozen’ kregen vorige maand als eersten samen voor een jaar een sociale huurwoning toegewezen in het kader van het project ‘Tijdelijk Onder Dak’. Corporaties, Amsterdam en De Regenboog Groep werken daarin samen om deze groeiende groep een dak boven hun hoofd te...

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 11.12

Meer Amsterdammers zoeken het buiten de stad. Die trend was al voor corona gaande. Logisch, in de Zaanstreek of Almere zijn de woningen ruimer en een stuk goedkoper. Maar de bewoners van de stedelijke regio’s Utrecht en Amsterdam kijken inmiddels steeds verder om zich heen. Friesland wint aan...

Pieter Lesage

NUL20 Dashboards

De NUL20 Dashboards geven zowel een historisch als actueel overzicht van de woningvoorraad en de woningproductie van Amsterdam én de Metropoolregio Amsterdam. Overzicht.