In Amsterdam moet de grondproductie toenemen, anders is er binnen het Vereveningsfonds van de gemeente al binnen enkele jaren niet voldoende geld beschikbaar om te investeren in stedelijke vernieuwing en de bouw van betaalbare woningen. Dat blijkt uit de jongste editie van het Meerjarenperspectief Grondexploitaties. Maar de haalbaarheid van meer gronduitgiftes is hoogst twijfelachtig; de economische ontwikkelingen voor gebiedsontwikkeling zijn niet goed, en gevreesd wordt dat door netcongestie de lucratieve bouw van kantoren en commerciële voorzieningen zal stagneren.
In het Vereveningsfonds worden positieve en negatieve grondexploitaties met elkaar verrekend. Begin 2025 telde Amsterdam 155 actieve grondexploitaties. Dat betreft 60.000 nog te realiseren woningen en 2,5 miljoen vierkante meter aan overige gebouwen. Er zijn 24.000 woningen in planvoorbereiding. Het fonds heeft weinig florissante jaren achter de rug. In 2023 en 2024 bedroeg de negatieve kasstroom 234 miljoen euro. Ook voor de komende jaren moet rekening worden gehouden met lagere grondopbrengsten. Dat leidt tot een sombere conclusie: het Vereveningsfonds kan het niet dragen als de negatieve kasstroom nog veel langer aanhoudt. En een heldere boodschap: ‘Het is van belang dat de grondproductie weer toeneemt en de negatieve kasstroom verbetert’, aldus het rapport.
De kans daarop lijkt voorlopig niet groot, zo erkent de gemeente. Businesscases van ontwikkelaars en corporaties zijn vaak niet haalbaar door verslechterende marktomstandigheden. De inflatie verloopt grillig en de rente is onzeker. Daarnaast neemt de complexiteit van projecten toe. Dit leidt tot minder zekerheid over gronduitgiftes. Ook wordt de ambitie om jaarlijks 7.500 een groot deel betaalbare woningen te bouwen bij lange na niet gehaald. In die lage productie schuilt vervolgens het extra risico dat vanwege het uitblijven van de bouw van voldoende betaalbare woningen miljoenen aan toegezegde Rijkssubsidies moeten worden terugbetaald. Ook zal de stad minimaal tot 2031 de gevolgen ondervinden van netcongestie. Voor woningbouw is stroom beschikbaar, maar voor voorzieningen die afhankelijk zijn van een grootverbruikersaansluiting is dat niet altijd het geval. Voor die verzoeken is er een wachtlijst. De bouw van gemengde complexen kan daardoor worden gehinderd. Ook verwacht de gemeente dat toekomstige commerciële gronduitgiftes voor bijvoorbeeld de bouw van kantoren aan de Zuidas sterk vertragen. Juist gronduitgiftes op de Zuidas zijn onmisbaar om het perspectief van het Vereveningsfonds te verbeteren.
Weinig nieuwe plannen
De grondportefeuille heeft nu nog een positieve waarde van 875 miljoen euro. Maar minder inkomsten of vertraging in de inkomstenstroom zorgen er voor dat er de komende vijf jaar het budget voor nieuwe plannen heel beperkt is. Er kan hooguit voor veertig miljoen euro aan nieuwe verliezen worden ingeboekt. Dat pakt in het bijzonder slecht uit voor stedelijke vernieuwing. Juist in die plannen is doorgaans sprake van een financieel tekort. ‘Om te kunnen blijven investeren in betaalbare woningen en stedelijke vernieuwing is het passen en meten’, zo valt te lezen. Om stijgende verliezen tegen te gaan mogen lopende plannen daarom niet duurder uitvallen. Ook is ‘gewoon goed’ goed genoeg. Verder is er geen ruimte voor extra ambities die geld kosten; van uitname uit het fonds voor andere investeringen kan al helemaal geen sprake zijn. Wel blijft het voorlopig mogelijk jaarlijks 12 miljoen bij te dragen aan de algemene middelen. [BP]