Wijken veel langer in aanbouw

Meest getroffen stadsdelen reageren op projectenstop van Van Poelgeest
Wijken veel langer in aanbouw

In Noord en Oost, de stadsdelen die het meest zijn getroffen door de uitkomsten van de ‘eerste projectenschouw’ van wethouder Van Poelgeest, likt men de wonden. Wat vinden betrokken corporaties en stadsdelen eigenlijk van de gemaakte keuzes? En hoe moet het nu verder met de ontwikkeling van de stad? NUL20 legt zijn oor te luister in deze stadsdelen.

De nieuwe realiteit

Wie ruim 11.500 woningen schrapt uit dertien plannen, maakt geen vrienden. En wethouder Maarten van Poelgeest zal er de komende maand niet populairder op worden. Deze eerste snoeironde begin oktober - rond de grote bouwprojecten - levert de gemeente ‘slechts’ 280 miljoen euro op. Momenteel worden alle kleinere projecten doorgelicht. Het college schat dat deze tweede schouw nog eens 100 miljoen euro oplevert. En ook dan is het probleem van het Vereveningsfonds nog niet opgelost. Het verwachte resultaat van de eerste en tweede projectenschouw, plus een generieke besparing op grondkosten en een taakstellende bezuiniging op proceskosten, bedraagt naar verwachting 520 miljoen euro. Aanvullende maatregelen moeten dan nog 380 miljoen opleveren. Dat zijn tientallen slechtnieuwsgesprekken.
 

Eerste bezuiningsronde

De Amsterdamse kantorenmarkt is ingestort, waardoor 'de kurk waarop de financiering van de nieuwbouw dreef' is verdwenen en het totale pakket geplande nieuwbouwplannen onbetaalbaar is geworden. Daarnaast is ook in de Amsterdamse nieuwbouwmarkt sprake van een kopersstaking, waardoor ontwikkelaars hun voorverkooppercentages niet halen. Bovendien zakken de grondprijzen. Als alle plannen worden bijgesteld aan de realiteit, levert dit een groot tekort in het Vereveningsfonds op van 700 tot 800 miljoen euro. Veiligheidshalve wil wethouder Van Poelgeest nu 900 miljoen euro bezuinigen om het fonds weer gezond te maken. Scherpe keuzes maken dus.  Daarbij zijn naast financiële overwegingen ook inhoudelijke (‘wat voor stad willen we zijn’) en programmatische (‘past het aanbod bij de vraag’) gemaakt.
Dat leverde de volgende besluiten op:

  • IJburg I: afmaken en ontsluiten
  • IJburg II: niet aanleggen of stukje bij beetje
  • Zeeburgereiland: stukje bebouwen, hoogbouwplannen stopzetten
  • Centrumgebied Noord: Elzenhagen-Zuid stopzetten
  • NDSM: nog heel lang festivalterrein
  • Buiksloterham: planontwikkeling stopzetten
  • Vernieuwing Bijlmermeer: nog verder faseren
  • Lelylaan: geen appartementencomplexen
  • De Bongerd: alleen eengezinswoningen
  • Houthavens: gaat door, maar wellicht geen tunnel
  • Amstelkwartier 2e fase: uitstel
  • Zuidas: dok blijft gewenst

Klik hier voor uitgebreide beschrijving van projecten

En natuurlijk is er kritiek, van bevlogen projectleiders, van stadsdeelbestuurders, van corporatiebestuurders. Dát Van Poelgeest keuzes maakt, kan op begrip rekenen. Maar door de kaasschaafmethode zijn er nu wel heel veel geamputeerde projecten. Bijvoorbeeld Zeeburgereiland, De Bongerd, het Amstelkwartier en het Centrumgebied Noord.

Noord: noodgedwongen op de rem

In Amsterdam-Noord bijvoorbeeld klagen bestuurders dat geen heldere keuzes worden gemaakt tussen de bestaande stad en uitleggebieden. Het NDSM-terrein wordt voorlopig niet ontwikkeld, De Bongerd gefaseerd afgemaakt en in de Buiksloterham – toch een ambitieuze proeftuin op het gebied van duurzaamheid – wacht de gemeente rustig af totdat iemand een initiatief neemt. Elzenhagen-Zuid? De stekker eruit. Bovendien mag het stadsdeel als geheel maar een paar honderd woningen per jaar in aanbouw nemen. Stadsdeelbestuurder Kees Diepeveen: "En dat terwijl we juist nu kunnen oogsten in Noord. Met een beetje geluk worden er dit jaar bijna achthonderd woningen in ons stadsdeel gebouwd. Dat is veertig procent van de productie in de stad."
In het Rigo-onderzoek 'Perspectief voor Amsterdamse woningbouw' (elders in dit nummer) krijgt stadsdeel Noord het predicaat ‘buitengebied’ mee. Stadsdeelvoorzitter Rob Post is not amused: “Dat is heel zuur. Wij zijn net met een verstedelijkingsoperatie bezig en nu worden we als buitenwijk betiteld.” Volgens Diepeveen liggen er juist in Noord grote kansen op het gebied van verdichting en stedelijke vernieuwing die bijdragen aan de duurzaamheidsambities van de stad. “Er wordt voorrang gegeven aan uitbreidingsgebieden als IJburg. Onlangs is nog een rapport verschenen dat in Vinexwijken de segregatie alleen maar toeneemt, dus als je Amsterdam als ongedeelde stad serieus neemt, dan zet je juist in op de Noordelijke IJ-oevers”, aldus Diepeveen.
Er zijn veel appartementen uit de plannen geschrapt. Maar volgens Diepeveen zijn er in Noord nog wel afzetmogelijkheden: “Onlangs is bijna honderd procent van de appartementen in de Weerenscheg verkocht. Ook op Overhoeks wordt gebouwd en verkocht.” En waarom Elzenhagen-Zuid stopzetten? Post: “De eengezinswoningen in Elzenhagen-Noord lopen goed. Als dat gebied klaar is, dan kunnen we niet door met de bouw van dezelfde populaire woningen in het zuidelijke deel. Het kan toch niet zo zijn dat we dan moeten wachten omdat IJburg dan aan de beurt is? Dit lijkt wel een Oost-Europese geleide planeconomie.” Diepeveen en Post begrijpen dat het huishoudboekje van de gemeente kloppend gemaakt moet worden, maar vinden wel dat de ogen niet gesloten mogen worden voor de markt.

Oost: groeikern van de stad

Ook in Oost is het somberen, en niet alleen vanwege de curieuze bestuurscrisis. Begin november maakte Rochdale bekend dat de vernieuwing van de wijk Jeruzalem op de lange baan wordt geschoven. Eerder schrapte de gemeente in andere grootschalige plannen. Maar, zo zegt verantwoordelijk bestuurder Jeroen van Spijk optimistisch: “Oost blijft wel de groeikern van de stad”. Van de 36.000 woningen die de komende tien jaar in de stad gebouwd mogen worden, heeft Oost eenderde binnengesleept. “Dat is een quotum waarmee we vooruit kunnen.”
Van Spijk wil niet te veel woorden vuil maken aan IJburg 2. “Uiteindelijk wordt dat een mooie wijk met veel water, maar laten we ons eerst concentreren op de laatste 2000 woningen van IJburg 1.” Van Spijk denkt dat dan ook meer draagvlak voor voorzieningen ontstaat. Hij wijst erop dat de markt een deel van die voorzieningen zal moeten ontwikkelen. Ook Pieter de Jong, bestuurder van Ymere, vindt uitstel van IJburg 2 verstandig: “Land maken en het aanleggen van voorzieningen vragen van de gemeente enorme investeringen. Het is dan maar te hopen dat particulieren een stuk grond willen afnemen. Ik zie daar nog geen sluitende business-case.”
 

Nieuw realisme bij stedelijke vernieuwing
Er komt nog meer zwaar weer aan. Gemeente en corporaties zullen de komende periode nog vele projecten schrappen. Ook in de stedelijke vernieuwingsgebieden, waarvan alle betrokken partijen vinden dat hier aangekondigde plannen zoveel mogelijk door moeten gaan. De opheffing van Far West is illustratief voor de financiële malheur waarin de vernieuwing van Nieuw-West in beland is. Dat wil niet zeggen dat de stedelijke vernieuwing volledig stilvalt. Zo start Ymere volgende maand – na aanvankelijk uitstel – met de bouw van tweehonderd koopwoningen aan het Waterlandplein, zonder dat vooraf een woning is verkocht. De Jong: "We hebben daar beloftes gedaan en die willen we inlossen. Het Waterlandplein is essentieel voor de vernieuwing van Nieuwendam-Noord." Andere corporaties hebben vergelijkbare voorbeelden. Nieman: "Wij zijn in de Kolenkitbuurt, in Osdorp en in de Banne begonnen omdat we daar verwachtingen hebben gewekt."
Duidelijk is dat het roer om moet. De Jong: "In het verleden was het: met grote stappen snel thuis. Dat kan nu niet meer, dat beseft iedereen." Bath: "Als je nu terugkijkt, dan kan je concluderen dat we in Nieuw-West de werkelijkheid kwijt waren. Vanaf 2006 hebben we eigenlijk al meer woningen op de markt gebracht dan realistisch was."
Bijdendijk van Stadgenoot ziet de huidige crisis ook als een kans. Hij pleit al langer voor kleinschalige ontwikkeling. "We moeten daar echt anders over gaan denken. Corporaties hoeven bijvoorbeeld niet overal zelf te bouwen waar gesloopt is. Dat kan ook met zelfbouw, op een organische manier en met een menselijke maat." Bijdendijk ziet daar ook in de Westelijke Tuinsteden kansen voor. En het levert volgens hem veel interessantere steden op.
Maar De Jong vraagt zich af of de markt daarvoor wel groot genoeg is. Hij ziet meer in het beperken van sloop. "Een oplossing kan zijn om mensen toch te herhuisvesten en de oude woningen tijdelijk aan studenten te verhuren. Op die manier kunnen we beloftes aan bewoners waarmaken en krijg je met de studenten een interessante nieuwe groep in een wijk.
Bath denkt ook aan meer fasering: "Ik vind dat je nu per gebied moet heroverwegen of je gaat slopen. We moeten niet meer bouwen dan de markt aankan, maar leidend moet de doelstelling van krachtige en gemengde wijken blijven." Nieman pleit voor een gezamenlijke aanpak. Hij wil 'met de kaart op tafel' kijken hoe en waar de corporaties doorbouwen en waar niet. "We moeten per buurt bekijken waar we koopwoningen omzetten in huur of de bouw van koopwoningen uitstellen. Dat kunnen we laten afhangen van de differentiatie die er al in een buurt is. Bath waarschuwt wel de betrokken partijen niet te stoppen met het maken van plannen, ook voor nieuwe gebieden. "Als we dat niet doen dan valt het over een paar jaar echt stil."

 

Dan Zeeburgereiland. De ontwikkeling van een aanzienlijk deel is stopgezet. Toch vindt Larry Bath, directeur vastgoed van de Alliantie, het verstandig een begin te maken met de eerste uitleg. Hij vraagt zich wel af of alle betrokken partijen “wel echt voor de bouw van de 2500 woningen en de geplande kantorenstrook willen gaan.” Dat is volgens hem nodig om het project succesvol van de grond te krijgen. Maar ook hier is De Jong kritisch. “Ik vraag mij af wat het perspectief is van een halve wijk in hoge dichtheden die tussen wegen ligt ingeklemd. Het zal ook moeilijk zijn om een behoorlijk voorzieningenniveau te halen.” Het overige deel van het eiland krijgt in de tussentijd de voorlopige bestemming ‘vrijplaats’, maar wat dat precies inhoudt is nog onduidelijk.

Geen tunnel, wel dok?

De Bongerd, Noord
Op een steenworp afstand van de voormalige NDSM-werf ligt nieuwbouwwijk De Bongerd. Dit voormalige industrieterrein en volkstuinencomplex moet 'het Tuindorp van de 21e eeuw' worden, een autoluwe en groene wijk. De eerste woningen zijn vijf jaar geleden al opgeleverd, maar de bewoners die toen in hun ruime nieuwbouwwoningen zijn getrokken, wonen nog steeds in een half voltooide wijk. "We zijn blij dat er nu eindelijk een nieuwe school komt, maar we denken dat het nog jaren gaat duren voordat de wijk eindelijk af is," zegt Frank Brouwer, voorzitter van de bewonersvereniging. "Er is ook al flink bezuinigd op de plannen. Zo komt van het beloofde groene karakter maar mondjesmaat iets terecht en intussen zitten we in een half afgebouwde wijk." Dat leidt volgens de bewoners tot sociale onveiligheid en een armoedige uitstraling. Intussen proberen ze er wat van te maken en hebben de bewoners een deel van de bouwgrond in gebruik genomen als speelplek voor de kinderen. "De echte speeltoestellen zullen nog wel even op zich laten wachten," aldus Brouwer. Bestuurder Nico Nieman van Eigen Haard, een van de partijen die in De Bongerd bouwen, begrijpt dat bewoners niet eindeloos willen pionieren. "We zullen daar extra aan beheer moeten doen. Maar, als de signalen van de voorverkoop goed zijn, dan gaan we zeker doorbouwen." De appartementen die deel van het plan uitmaken, zijn op de lange baan geschoven, maar de geplande eengezinswoningen komen er wel, ook al zullen die niet binnen de oorspronkelijke planning worden opgeleverd. Nieman: "We willen in ieder geval laten zien dat we bezig blijven."

Op andere plekken in de stad moeten nog knopen worden doorgehakt. Zo dreigt de gemeente de beoogde tunnel bij de Houthavens weg te bezuinigen. Ook moet het plan voor de Houthavens met 50 miljoen euro worden geoptimaliseerd. Voor Stadgenoot, een van de ontwikkelaars in het gebied, is de tunnel “essentieel voor de kwaliteit van het plan”, zegt directeur Frank Bijdendijk van deze corporatie. Bij het projectbureau Houthavens wordt momenteel hard ‘gerekend en getekend’ met als doel de tunnel toch in het plan te houden, zegt projectleider Co Stor. “Het uitgangspunt van stadsdeel West is dat de tunnel erin blijft omdat de Houthavens dan echt aan de stad verbonden worden. Het probleem is dat binnen het stedenbouwkundige plan weinig ruimte is. Als we willen optimaliseren, dan kan dat alleen aan de randen van het plangebied.”
De gemeente houdt voorlopig wel vast aan het dokmodel op de Zuidas en daarmee aan een nieuw centrum met onder meer woningen, ook al wordt de sociale woningbouw geschrapt. Bijdendijk noemt de ontwikkeling van de Zuidas op dit moment onomwonden ‘een enorm waagstuk’. “De grondprijs is heel erg hoog, met kantoren lukt het niet meer en negenduizend woningen lijkt mij nogal veel.” Dat is Nico Nieman van Eigen Haard, dat aan de Zuidas belangen heeft, met hem eens. Ooit pleitten de corporaties voor meer woningbouw aan de Zuidas, waardoor het gebied meer is dan een kantorengebied. Nu zijn de mogelijkheden daarvoor beperkter. “Wij zien daar wel mogelijkheden voor de wat duurdere huur”, zegt Nieman.

 

 

Deel