IJburg 2 verschuift naar de horizon

13.10.10

IJburg 2 verschuift naar de horizon

De aanleg van de grootste Amsterdamse uitbreidingswijk, IJburg 2, is onzeker geworden. Eind van dit jaar wordt besloten of nog een start wordt gemaakt met een beperkt eiland van zo'n 45 ha, een vijfde van het totale IJburg 2. Maar de financiën daarvoor zijn vooralsnog niet gevonden.

De onzekerheid over de realisatie van IJburg 2 is een van de meest in het oog springende onderdelen van een inventarisatie van grote bouwprojecten. Maar ook bij andere grote projecten wordt fors gesnoeid. Het woningbouwprogramma gaat van 65.000 naar 36.000 voor de periode 2010-2019. 

Amsterdam heeft na de op 2 juli aangekondigde 'bouwstop' alle grote projecten onder de loep genomen. Bij deze 'eerste projectenschouw' zijn nu ruim 11.500 woningen en zo'n 284.000 m2 kantoren uit dertien plannen geschrapt. Dit levert, gecombineerd met alle andere keuzes die in deze plannen zijn gemaakt, 280 miljoen euro op. Momenteel worden ook de kleinere projecten doorgelicht. In totaal wil de gemeente 900 miljoen euro besparen op alle bouwplannen.

Het instorten van de kantoormarkt - "de kip met de gouden eieren", volgens wethouder Van Poelgeest - is de belangrijkste oorzaak van het enorme tekort bij  het Amsterdamse Vereveningsfonds. Van Poelgeest: 'Als we alles gewoon zouden uitvoeren, hebben we over tien jaar een tekort van 750 miljoen euro.' Daarom moet Amsterdam nu in bouwplannen snoeien. Bovendien wordt het principe verlaten om bij projecten in de bestaande stad minstens 30 procent sociale huurwoningen te bouwen. Ook de extra gemeentelijke bijdrage om op de Zuidas sociale huurwoningen mogelijk te maken, is geschrapt.

Volgens wethouder Van Poelgeest moet Amsterdam afscheid nemen van grootschalige projectontwikkeling. Daar is geen geld meer voor. Ontwikkelrisico’s kunnen niet langer via grote contracten langjarig bij andere partijen ‘geparkeerd’ worden, domweg omdat dergelijke contracten niet meer worden afgesloten. Banken financieren dat niet meer. Daarom moet de tijd tussen investeren en terugverdienen worden teruggebracht: grote projecten moeten daartoe in kleinere worden opgeknipt en gefaseerd.

Fors gat

De eerste snoeironde levert 280 miljoen euro op. Momenteel worden ook alle kleinere projecten doorgelicht. Het college schat dat deze tweede schouw nog eens 100 miljoen euro oplevert. Daarmee is het probleem van het Vereveningsfonds nog niet opgelost. Het verwachte resultaat van de eerste en tweede projectenschouw, plus een generieke besparing op grondkosten en een taakstellende bezuiniging op proceskosten bedraagt naar verwachting € 520 miljoen. 

Aanvullende maatregelen moeten dan nog de overige 380 miljoen opbrengen.Van Poelgeest wil 225 miljoen bij de corporaties vandaan halen. 150 miljoen daarvan zou kunnen worden gevonden door de reserves uit het Stimuleringsfonds - het andere ruimtelijke fonds - over te boeken naar het Vereveningsfonds. Momenteel onderhandelen gemeente en corporaties daarover als onderdeel van een nieuw vierjarig convenant 'Bouwen aan de stad". Uit eerdere uitspraken van directeur Hans van Harten van het AFWC valt echter op te maken, dat de corporaties niet van plan die 225 miljoen op te hoesten. Corporaties hebben volgens hem het geld niet; bovendien moet de gemeente maar  zelf  zorgdragen voor de eigen financiële problemen.

 

Resultaten eerste projectenschouw

IJburg I: afmaken en ontsluiten

De 1e fase van IJburg wordt afgemaakt. De ontwikkelaars hebben de grond van de gemeente afgenomen en de grondopbrengst is grotendeels gerealiseerd. De gemeente zal het tempo van de investeringen in bouwrijpe grond en openbare ruimte strak afstemmen op het daadwerkelijke bouwtempo van de betrokken marktpartijen. De huidige tijdelijke Oostelijke Ontsluiting van IJburg zal worden omgezet in een definitieve ontsluiting voor IJburg. Dat is noodzakelijk voor de bereikbaarheid van IJburg voor auto, OV en fiets. In de huidige marktsituatie zijn er mogelijkheden om te komen tot forse aanbestedingsvoordelen.

IJburg II: niet aanleggen of stukje bij beetje

Als de aanleg van IJburg II door gaat zal dat stukje bij beetje plaatsvinden. De ontwikkeling van IJburg II is van belang voor de leefbaarheid van IJburg I en de woningmarkt van Amsterdam. Een besluit over de aanleg van de eerste 45 hectare van de 2e fase IJburg wordt genomen zodra ook de resultaten van de 2e projectenschouw bekend zijn en indien de financiële onzekerheden in voldoende mate ondervangen kunnen worden.

Zeeburgereiland: stukje bouwen, hoogbouwplannen stopzetten

Voor grote delen van Zeeburgereiland (Sluisbuurt, Baaibuurt West, Baaibuurt Oost en Oostpunt) ontbreekt nu de vraag uit de markt die noodzakelijk is om het gewenste stedelijke ambitieniveau te realiseren. Deze plannen worden gestopt. Pas wanneer de marktontwikkelingen daartoe aanleiding geven zullen ze weer worden doorgezet. De Sluisbuurt zal ook niet worden doorgezet zoals gepland. Definitieve ontwikkeling wordt uitgesteld, en het gebied zal voorlopig met tijdelijke functies worden gevuld en langzaam groeien naar een definitief programma. Dit vraagt om een flexibele manier van werken, waarbij voor het definitieve programma het ontwikkelen in kleine, makkelijk faseerbare eenheden cruciaal is. Om dit te faciliteren is een nieuw plan in ontwikkeling onder de noemer “Sluisbuurt-Vrijstaat”. Alleen deelgebied RI-Oost (inclusief de naastliggende bedrijvenstrook), voortaan bekend als Klein Zeeburgereiland, zal volgens de huidige planning worden gerealiseerd. Voor dit deelgebied ligt het terrein al bijna bouwrijp klaar, zijn de eerste bouwenveloppen ondertekend en is de start van de eerste woningbouwprojecten aanstaande.

Centrumgebied Amsterdam Noord: Elzenhagen Zuid stopzetten

De planontwikkeling voor Stationsgebied en Elzenhagen Zuid wordt gesplitst in onderdelen die doorgaan en onderdelen die sterk worden gefaseerd danwel stopgezet. In het Stationsgebied zal voorlopig niet gewerkt worden aan de meest zuidelijke kavels, waarin zich veel moeilijk afzetbare appartementen bevinden. Daarentegen zullen de aan de Noord/Zuidlijn gerelateerde onderdelen worden doorgezet. Dat is het vastgoed in het noordelijke deel van het plangebied en de inrichting van de daarbij behorende openbare ruimte. De plannen voor Elzenhagen Zuid (800-1.000 woningen) concurreren teveel met andere plannen in stadsdeel Noord. De planvorming wordt daarom niet gestart.
Het college van B&W heroverweegt nog het voorzetten van de geplande uitplaatsing van sportverenigingen en het inplaatsen van een moskee en kerk. De plannen voor Elzenhagen Noord en het Winkelcentrum Boven ’t Y zijn al in uitvoering en gaan door. Voor Elzenhagen Noord heeft de gemeente heeft een Turn Key contract afgesloten met ontwikkelingscombinatie CZAN. In clusters van 20 tot 40 woningen zijn inmiddels ruim 100 van de 650 woningen gerealiseerd. Zeker de grondgebonden woningen worden ook nu nog goed verkocht. Er is een gewaardeerde woonwijk aan het ontstaan met vooral eengezinswoningen. Er is geen aanleiding om te stoppen. Voor de ontwikkeling van het nieuwe winkelcentrum Boven ’t Y heeft de gemeente met ING een uitvoeringsovereenkomst getekend. Daaraan ten grondslag liggen afspraken met de winkeliers en dIVV/Parkeergebouwen. Het is gegeven de huidige staat van het winkelaanbod en de gemaakte afspraken met de winkeliers en ING noodzakelijk om door te gaan met het nieuwe winkelcentrum.

NDSM: nog heel lang festivalterrein

Gegeven de grote overmaat aan plannen op de Noordelijke IJ-oevers zullen de plannen voor NDSM sterk worden vertraagd. De gemeente stopt met de planontwikkeling voor NDSM Oost. Alleen de herontwikkeling van de monumentale loodsen (de Smederij, de Lasloods en de Scheepsbouwloods) wordt doorgezet. Voor een deel is de uitvoering al gestart en voor het overig deel zal dat binnen afzienbare tijd gebeuren. Het overige gebied in NDSM Oost wordt zo ingericht dat het in afwachting van verdere ontwikkelingen dienst kan doen als festivalterrein. In NDSM-werf Noord wordt de gemeente pas actief bij initiatieven van de marktpartijen. De gemeente verricht haar publieke taken bij concrete bouwplannen mits die passen binnen het ruimtelijk beeld. Een deel van NDSM Zuid is al volledig bouwrijp gemaakt. De gemeente houdt vast aan het ambitieniveau om van de NDSM Zuid een wijk te maken waarin gewoond en gewerkt wordt. Ook als dit betekent dat de ontwikkeling van het gebied langer duurt. De gemeente zal alleen dan investeren, als er partijen zijn die aantoonbaar gaan bouwen.

Buiksloterham: gemeente stopt planontwikkeling

De gemeente stopt in de Buiksloterham met planontwikkeling en investeringen tenzij daar inkomsten tegenover staan. Particuliere initiatieven zullen dus worden gefaciliteerd. De fasering van de verschillende bouwlocaties is daarmee afhankelijk van de investeringsbereidheid van marktpartijen. Slechts een derde van projectgebied Buiksloterham valt onder actieve gemeentelijke planontwikkeling (en grondexploitaties). Een aantal van de kavels in het grondexploitatiegebied is al uitgegeven aan ontwikkelaars na een tender waarbij geselecteerd is op duurzaamheid. Nieuwe bouwenveloppen zullen voorlopig niet in de markt worden gezet. In nieuwe ontwikkelingen wordt in principe geen kantoor- of bedrijfsruimte meer geprogrammeerd. Wel wordt verder gewerkt aan de kavels waarvoor een financiële bijdrage van het Rijk (in het kader van de Nota Ruimte) beschikbaar is.

Vernieuwing Bijlmermeer: nog verder faseren

De vernieuwingsoperatie is sinds 1992 een samenwerkingsverband van drie partijen: gemeente, Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) en corporatie Nieuw Amsterdam (nu Rochdale). Door de crisis is de afzet van woningen nog problematischer geworden. De gemeente kiest daarom voor het verder faseren van nieuwe ontwikkelingen. In samenspraak met marktpartijen worden de moeilijk afzetbare plannen voor de D/E - buurt herzien. Voor de gebieden die braak liggen is een fors tijdelijk programma (zoals studentenhuisvesting) noodzakelijk. Van de 26.000 m2 kantoren is 19.000 m2 geschrapt en wordt voor de overige 7.000 m2 gezocht naar mogelijkheden voor omzetting naar andere functies zoals woonwerkwoningen.

Lelylaan: geen appartementencomplexen

Voor project Lelylaan wordt gemikt op uitrol van de binnenstad over de A10. Daarvoor is de tijd nu niet rijp. Er is op deze plek in de stad op dit moment geen behoefte aan een groot aanbod aan kwalitatief hoogwaardige appartementen in stedelijke setting. In dit segment is al veel aanbod in Nieuw West. Daarom worden de appartementen in de Jan Tooroplocatie en het Podium voor de middellange termijn uit het programma geschrapt. In de locatie Podium wordt nog wel ruimte geboden voor de initiatieven ASIFF en ‘ O Talent. Dit onder voorwaarde dat er geen verkapte kantoorruimte wordt ontwikkeld en dat het huidige schoolgebouw Calvijn (met Junior College) zoveel als mogelijk wordt hergebruikt. Het Andreas Ensemble is al volop in uitvoering. De appartementen zijn goed afzetbaar en allen in aanbouw. Eind 2011 zullen alle woningen zijn opgeleverd. De planontwikkeling voor de Stationslocatie is ver gevorderd. De investeringen in het gebied en de infrastructuur leveren een aanzienlijke bijdrage aan het verbeteren van de leefbaarheid en het imago van de stationslocatie. Bij investeringsbereidheid van de ontwikkelaars zal de ontwikkeling doorgaan.

De Bongerd: alleen eengezinswoningen

In de Bongerd zijn plannen ontwikkeld voor goed afzetbare eengezinswoningen en minder goed afzetbare appartementen. De minder goed afzetbare appartementen langs zijkanaal I worden uitgesteld tot na 2014. De eengezinswoningen zullen gefaseerd worden gerealiseerd.

Houthavens: geen tunnel?

Het plan Houthavens gaat in zijn geheel door. Wel is aan de projecteigenaar de opdracht meegegeven het plan aan te passen, zodat het rendement op de investering sterk verbetert. Concreet moet het plan voor € 50 miljoen geoptimaliseerd worden, waarbij gedacht wordt aan mogelijke heroverweging van de planfasering en van de Spaarndammertunnel. Daarnaast wordt gezocht naar verdichtingsmogelijkheden en besparingen op het materiaalgebruik in de openbare ruimte.

Amstelkwartier tweede fase: uitstel

Het realiseren van het programma in de tweede fase van het Amstelkwartier wordt uitgesteld en er wordt een nieuwe ontwikkelstrategie gemaakt waarin verwerving, sanering, fasering en financiering opnieuw worden uitgedacht. Hierbij is de randvoorwaarde dat de transformatie het vereveningsfonds niet negatief mag belasten. Deze strategie en de nieuwe vorm van het plan zullen volgend jaar klaar zijn. De ambitie om een totale metamorfose van dit deel van de Amstel te realiseren wordt niet losgelaten. Het perspectief voor Amstelkwartier blijft dus ook in het nieuwe plan gelijk: op termijn zal hier een aantrekkelijk stedelijke woongebied komen.

Zuidas: dok blijft gewenst

De gemeente onderschrijft de ambitie van de ontwikkeling van een dok. Voor de metropool Amsterdam en Nederland is het belangrijk om een internationale toplocatie te hebben. Menging met wonen en andere functies, een goede bereikbaarheid via openbaar vervoer en bijbehorend een hoogwaardig metro- en treinstation is noodzakelijk. Om dit te realiseren zijn bestuurlijke afspraken gemaakt met Rijk, provincie en stadsregio. De publieke partijen denken samen na over de manier waarop dit dok mogelijk kan worden gemaakt. De beslissing hierover zal in 2011 genomen worden. Op dat moment zal ook de gemeentelijke bijdrage definitief worden vastgesteld.
 

NUL20 nieuws

Laatste nummer

AEDES NIEUWS