Vrijesectorhuur: hype of structurele behoefte?

Smeermiddel voor de woningmarkt
Vrijesectorhuur: hype of structurele behoefte?

Vergeleken met vijf jaar geleden zoeken veel meer woningzoekenden hun heil in de vrije huursector. Hoewel het een lastig segment is, springen de eerste ontwikkelaars en beleggers in op deze behoefte. Maar hoe groot is deze vraag, en is ze blijvend?

Staafgrafiek: VERDELING HYPOTHEEK- OF HUURLASTEN NAAR INKOMEN

 

Grafiek vrijesectorhuur - Regio Amsterdam

 

Miljarden beschikbaar?
Volgens een recent onderzoeksrapport van Capital Value en ABF Research hebben institutionele en particuliere beleggers in 2014 ongeveer 3 miljard euro beschikbaar voor investeringen in Nederlandse huurwoningen. Eén miljard daarvan hebben buitenlandse investeerders klaarliggen. De internationale beleggers zijn volgens het onderzoek met name geïnteresseerd in woningen in het middenhuursegement van 700 tot 1000 euro per maand, omdat de tekorten in dit deel van de huurmarkt zullen toenemen.

Vrijesectorhuur, het nieuwe goud voor de Amsterdamse regio? Dat was de vraag die centraal stond op een recente bijeenkomst van de Stadsregio. Veel woningzoekenden kunnen niet meer terecht in het gereguleerde segment of de koopsector. Ze zijn aangewezen op de vrijesectorhuur. Dit deel van de woningmarkt, met huren vanaf 700 euro, is met 4,3 procent van de markt niet sterk vertegenwoordigd in Nederland. In Amsterdam (9,9%) en de Stadsregio +Almere (7,1%) is het aandeel groter, maar ook hier lijkt ruimte voor groei van dit segment te bestaan. De vraag is alleen hoe groot en hoe structureel die behoefte aan duurdere huurwoningen is.
Het onderzoek Wonen in de Regio Amsterdam, over verhuisbewegingen en woningbehoeften in de Stadsregio (+Almere en Haarlem en omliggende gemeenten) uitgevoerd door Bureau Onderzoek en Statistiek, laat zien welke rol de vrije sector op dit moment speelt op de regionale woningmarkt. De vrije sector blijkt een belangrijk segment voor instromers van buiten de regio. Een derde van de huishoudens die onlangs verhuisd zijn, woont in een vrije sector huurwoning. De vrije sector vangt, al dan niet tijdelijk, woningzoekenden op die elders niet aan hun trekken komen en is een smeermiddel voor de woningmarkt.

Tweede keus

In de regio zijn middeldure (€700-900) of dure huurwoningen (>€900) voornamelijk te vinden in Amsterdam zelf, Amstelveen, Haarlemmermeer, Haarlem en Almere. Het zijn vooral huishoudens vanaf bovenmodaal die in vrije sector huurwoningen wonen, maar dan nog komt het aandeel duurdere huurwoningen bij deze groep niet boven de 10-11 procent. Huishoudens vanaf anderhalf keer modaal wonen meest in een koophuis. De vrijesectorhuur is nu nog vaak tweede keus, stelt Jeroen Slot, hoofd onderzoek van Bureau Onderzoek en Statistiek.
Dat is de huidige situatie. Maar gaan deze verhoudingen niet schuiven door veranderde voorkeuren en een grotere vraag naar vrije sector huurwoningen? Frans Wittenberg en Joep Arts van adviesbureau Stec Groep in Arnhem zien een blijvend grotere vraag. Ze deden in opdracht van de Stadsregio Amsterdam onderzoek naar de potentie van vrijesectorhuur in de Stadsregio en Almere. Naast strengere hypotheekeisen en de in 2011 ingevoerde inkomensgrens voor sociale huurwoningen van 34.000 euro (straks tijdelijk 38.000 euro) sommen ze nog meer ontwikkelingen op waardoor vrijesectorhuur gangbaarder wordt. Ze sluiten niet uit dat hier het Duitse model zijn intrede doet, waarin huizenkopers een flink deel eigen geld moeten meebrengen. Daarnaast is de eigen woning als belegging niet meer aantrekkelijk. Belangrijk is ook de flexibilisering van de arbeidsmarkt en huishoudensverbanden. Door tijdelijke arbeidscontracten kunnen en willen mensen zich niet aan een koopwoning binden. Hetzelfde geldt voor stellen of samengestelde gezinnen die eerst willen kijken hoe het samenwonen gaat.

Minder behoefte aan bezit

Ook door de vergrijzing neemt de vraag toe, met ouderen die hun woning verkopen en vervolgens gaan huren. Onder ‘young professionals’ tot 35 jaar is de behoefte groot om in een ‘friends-constructie’ samen te wonen in een duurdere huurwoning. Jongeren zijn volgens de onderzoekers sowieso gewend aan hogere woonlasten.
Verder valt valt op dat steeds meer gezinnen in de vrijesectorhuur wonen - een nieuwe doelgroep, volgens de Stec Groep.
Opmerkelijk is dat de adviseurs ook in de ‘deeleconomie’ een aanjager van vrijesectorhuur zien. Wittenberg: “Je ziet over de hele linie dat er steeds minder behoefte is aan bezit, maar steeds meer aan ‘gebruik maken van’. Dat zie je bij muziek, auto’s, gereedschap, films en ook steeds meer in het wonen.”
Volgens Stec Groep gaat het bij vrijesectorhuur om meer dan young professionals die op hippe plekken in Amsterdam willen wonen. Er is ook behoefte aan appartementen bij centra en voorzieningen in andere grote plaatsen in de regio. Veel gezinnen willen een grondgebonden woning, vooral buiten Amsterdam. Tussen de 35 en 40 procent van de verwachte vraag zal zich in Amsterdam voordoen.
Dit alles zorgt er volgens de Stec Groep voor dat er een structurele vraag blijft naar huurwoningen in de vrije sector, ook als de koopmarkt aantrekt en de huizenprijzen stijgen.
Volgens Wittenberg en Arts loopt de behoefte aan extra vrije sector huurwoningen in de komende tien jaar in de Stadsregio Amsterdam (+ Almere) uiteen van 9700 tot 19.200 stuks - al naar gelang de voorkeur voor dit segment sterker wordt. Voor Amsterdam zelf zijn 5100 extra vrije sector huurwoningen nodig bij gelijkblijvende voorkeur, en 10.100 als die voorkeur verdubbelt. Deze extra vraag komt bovenop de tekorten aan vrije sector huurwoningen die er nu al zijn in Amsterdam (4600) en de Stadsregio + Almere (21.800).

“Weinig precisie”

Planologe Leonie Janssen-Jansen, verbonden aan de Universiteit van Amsterdam, zet stevige vraagtekens bij de behoefteprognoses van de Stec Groep. De ruime marge geeft volgens haar al aan dat er weinig met precisie te zeggen is. Daarbij wordt niet gedifferentieerd naar verschillende groepen, en naar wat er wordt aangeboden op welke locatie.
Volgens Janssen is de doelgroep beperkt: “Slechts 15 procent van de woningzoekenden in Amsterdam kan meer dan 750 euro betalen en maar 10 procent meer dan 900 euro. Voor middeninkomens is 900 euro per maand al flink wat geld. Bovendien willen veel van deze huishoudens een huis met een tuintje voor en achter. En die zijn nauwelijks voor deze prijs in Amsterdam en ook niet in Amstelveen - wel in de Haarlemmermeer.”
Een stadsdeel als Zuidoost biedt vooralsnog volgens Janssen niet veel mogelijkheden voor beleggers in de vrije sector. Er zijn slechts 2000 woningen met een huur boven de 700 euro (5% van de Amsterdamse voorraad vrijesectorhuur). De meeste markthuren liggen er onder de liberalisatiegrens. In Nieuw-West zijn volgens Janssen iets meer mogelijkheden. “Bewezen plekken als het Amstelkwartier zijn wel gewild bij beleggers. Hier kunnen ontwikkelaars ook kleinere woningen bouwen.”
Van de vraag van ouderen naar vrije sector huurwoningen mag volgens Janssen niet te veel worden verwacht. “Dat zijn juist de mensen die blijven zitten, zowel in de koopsector als in de sociale huur.”

Niet veel

Goed beschouwd zijn die tien- tot twintigduizend extra vrije sector huurwoningen die komende tien jaar nodig zijn in de regio er helemaal niet veel, zegt Janssen. “Die gaan we makkelijk halen. Er worden nog steeds koopprojecten omgezet naar vrijesectorhuur. Daarnaast worden al zes- á zevenhonderd van deze woningen per jaar in Amsterdam gebouwd en liberaliseren de corporaties nog eens 1500 woningen per jaar. En de corporaties hebben precies dat aanbod dat nodig is. Weliswaar niet altijd grondgebonden, maar wel rond 70 meter en 800 euro. Het zou ook nog tot verjonging leiden van al die verouderde wijken, waar al die zittenblijvers zitten.” Volgens Wittenberg zijn slechts weinig corporatiewoningen geschikt voor vrijesectorhuur.
“Als je kijkt naar de plancapaciteit die er nu al is, dan zijn deze extra vrije sector huurwoningen misschien wel overbodig”, besluit Janssen. “Dan vormen ze de pot goud aan het eind van de regenboog.”


Extra vraag in 2024 tov huidige situatie - Tabel


KOM OOK NAAR PAKHUISNUL20

In PakhuisNUL20 - de talkshow over Amsterdamse woonkwesties - een debat over de perspectieven van de middensegment huurmarkt. Maandag 19 mei om 20:00. Het volledige programma staat HIER.

Trefwoorden: