Stedenfonds Amsterdam:

Stedenfonds Amsterdam:
nieuw vastgoedfonds kiest expliciet voor middeldure huurmarkt
“This is real money”

Misschien wel zijn belangrijkste prestatie van de laatste jaren, vermoedt Het Oosten-directeur Frank Bijdendijk. Hij is in ieder geval trots op het nieuwe Stedenfonds Amsterdam. Dankzij dit verbond van corporaties en institutionele beleggers kunnen De Key en Het Oosten in hoog tempo blijven doorbouwen. Het Stedenfonds is volgens hem goed nieuws voor iedereen: voor de stad omdat middeninkomens beter worden bediend, voor pensioenfondsen omdat die eindelijk in Amsterdam kunnen beleggen en voor Het Oosten en De Key omdat ze een aantrekkelijker partij worden. Zou het? NUL20 interviewt Hans de Haan (directeur Stedenfonds) en Frank Bijdendijk (directeur Het Oosten ).

NUL20: Het Stedenfonds gaat zich exclusief op middeldure huurwoningen richten. Waarom zo specifiek op dat segment?
Bijdendijk: “De hoofdgedachte achter Het Stedenfonds Amsterdam is dat wij als corporaties vinden dat we gemengde gebieden moeten bouwen: sociale huur, koopwoningen en middeldure huurwoningen. De ontdekking van de laatste jaren is dat aan ook die laatste categorie een grote behoefte is. Dat ontdekten we in 2001 en 2002, toen de woningmarkt inzakte. Dat was het eerst voelbaar in de stagnerende verkoop van nieuwbouwappartementen. Het begon in IJburg en sloeg over naar de hele stad. Om toch te kunnen bouwen, hebben we een flink deel van de koopwoningen omgezet naar huur. Toen ontdekten we dat we die woningen wel uitstekend konden verhuren. Sterker nog: er werd om gevochten. Dat heeft ons aan het denken gezet. Middelduur was tot dan altijd koop. Maar er zijn blijkbaar ook veel mensen in Amsterdam die liever huren. Toen hebben we ons voorgenomen daar ook structureel wat aan te gaan doen.”
“Het Stedenfonds is trouwens niet zomaar een fonds dat investeert in woningen, maar in gebieden. Dat is echt nieuw in beleggersland. Daarmee beheers je het risico van een eventuele negatieve ontwikkeling van zo’n gebied. Het sterke punt is dat de corporaties de gemengde wijken bouwen en beheren, terwijl derden (beleggers) hun middelen daarin inbrengen en rendement verwachten. We opereren met het Stedenfonds dus in hetzelfde speelveld als de commerciële ontwikkelaars. Dat is ook een goede zaak. Het dwingt ons om tegen marktconforme voorwaarden woningen aan te bieden. Alleen: in die gemengde gebieden verhuren en beheren wij de woningen én de woonomgeving. Met deze gebiedsgerichte aanpak, waartoe bijvoorbeeld ook het aanstellen van huismeesters hoort, snijdt het mes aan twee kanten. Het beheer van de corporatie bevordert het wooncomfort, de duurzaamheid en de veiligheid in het gebied. Dat zal het wonen daar aantrekkelijker maken waardoor de woningen in waarde kunnen stijgen. Gebiedsbeheer leidt namelijk tot bovengemiddelde waardeontwikkeling.”

De corporaties Het Oosten en De Key gaan met Rabo Vastgoed en een aantal pensioenfondsen in zee. Is het niet meer mogelijk de eigen broek op te houden?
Bijdendijk: “Huurwoningen hebben een lange terugverdientijd. Bij sociale huurwoningen kun je zeggen: daar zijn we voor. Maar we hebben onvoldoende financieringscapaciteit om ook die tweede huursoort in grote aantallen op onze balans te zetten. De groeimogelijkheden worden beperkt door je verdiencapaciteit. En we willen blijven bouwen. We hebben dus hulp nodig bij de financiering. Daar komt nog wat bij. Voor de bouw van sociale huurwoningen kunnen corporaties goedkoop geld lenen dankzij de borging door het Waarborgfonds (WSW). We hebben bij die omzetting van koop naar huur ook steun gekregen van het WSW, maar in de toekomst moeten corporaties hun maatschappelijke en commerciële activiteiten van minister Dekker glashelder scheiden. Bovendien komen formeel alleen maar woningen onder de twee ton stichtingskosten in aanmerking voor borging door het WSW.”

En dan kom je snel bij institutionele beleggers uit?
De Haan: “Ja, omdat het om huurwoningen gaat heb je investeerders met een lange horizon nodig. Maar ook partijen die geloven in duurzaam en sociaal verantwoord beleggen. Ze beseffen dat dit soort initiatieven de samenleving ten goede komt. Wie gaat er anders dit soort gebieden als Geuzenveld ontwikkelen? Het is in ons aller belang dat de steden een bepaald niveau houden. De pensioenfondsen kijken natuurlijk eerst naar het rendement, maar vervolgens ook of investeringen sociaal verantwoord zijn. Per slot zijn het deelnemers in hun pensioenfonds zelf die in die steden wonen.”

Met huren van 600 tot 1100 euro zal in Amsterdam nooit een hoog rendement gehaald kunnen worden. Het Stedenfonds gaat zeker zo snel mogelijk de woningen verkopen of de huren verhogen?
De Haan: “Nee, we hebben een heel gematigde verkoopstrategie. We gaan uit van zo’n 5 procent bruto aanvangsrendement. Als het fonds zo rond 2010 vol is gestort, start een niet-agressieve verkoop; dus alleen verkopen bij huurdersmutaties of als huurders erom vragen. En natuurlijk alleen als de markt op dat moment gunstig is.“
“We opereren natuurlijk als een normale marktpartij, maar het is niet de taak van het Stedenfonds te gaan speculeren. De beleggers moeten gewoon lopend rendement hebben. Pensioenfondsen willen graag beleggingen die een voorspelbare cashflow opleveren. Zij hebben meer belang bij woningen die allemaal verhuurd zijn voor 600 euro, dan dat er 50 procent is verhuurd voor hogere prijzen. Ik verwacht niet dat je woningen die voor 600 euro in de boeken staan, over enkele jaren voor 900 kunt verhuren. Daar geloof ik niet in. En mocht dat zo zijn dan zullen andere partijen ook snel dat soort woningen gaan neerzetten; dan creëer je je eigen concurrentie.”

In de prospectus wordt het Stedenfonds aangeprezen als een unieke kans voor pensioenfondsen om te investeren in Amsterdamse woningbouw. Waarom is dat zo lastig?
De Haan: “Institutionele beleggers zijn ondervertegenwoordigd in Amsterdam. Heel lang heeft hier de nadruk gelegen op de bouw van sociale huurwoningen. Corporaties hebben daardoor een dominante positie verworven. Er zijn slechts vijftienduizend middeldure huurwoningen en 90 procent is in handen van particuliere eigenaren. Voor institutionele beleggers zijn alleen grote locaties interessant. Inmiddels zijn Amvest, Vesteda en ING Vastgoed hier actief geworden. Maar dat zijn inmiddels vrij gesloten fondsen, die hebben geen nieuwe aandeelhouders nodig. Het Stedenfonds is vooral voor de middelgrote pensioenfondsen een ingang tot de stad. Het is voor hen op eigen kracht heel moeilijk om grondposities te verwerven, dankzij de corporatie-inbreng lukt het zo wel.”
Bijdendijk: “Wat de meeste ontwikkelaars niet kunnen, is gebiedsposities aanbieden; wij wel. Dat biedt beleggers in potentie extra waarde-ontwikkeling. Die hangt namelijk sterk af van de omgevingskwaliteit. Slagen we erin de omgevingskwaliteit te versterken dan is dat superinteressant voor beleggers. Dat is ook min of meer de stille belofte die het stedenfonds heeft gedaan. Het is voor de stad hoogst interessant dat corporaties en beleggers ook op dat gebied duurzaam gaan samenwerken.”

Het Oosten en De Key hebben vier locaties ingebracht waar ze al in meer of mindere mate bouwplannen hadden of al aan het bouwen waren. Zijn die plannen veranderd door de overdracht aan het Stedenfonds?
Bijdendijk: “Absoluut. We hadden gelukkig een forse startpositie in Geuzenveld met daarin veel middeldure huur gepland. Maar vooral in IJburg hebben we de woningprogramma’s flink aangepast om ze aan het Stedenfonds te kunnen aanbieden. Het Oosten en De Key beheren daar straks gebieden met twee soorten huurwoningen. In de toekomst gaan we natuurlijk nog veel meer inspelen op de mogelijkheden van het Stedenfonds. We hebben nu een extra reden om in die vier gebieden onze positie te versterken. Dat geldt zeker voor de Wibautas.”

Het wordt in Amsterdam steeds meer vechten om gebiedslocaties. Met de miljoenen van Het Stedenfonds in de achterzak zal de deur zeker iets verder open gaan voor Frank Bijdendijk?
Bijdendijk: “Natuurlijk versterkt dit de positie van Het Oosten en De Key. Het is heel eenvoudig. Vroeger kwam ik met één portemonnee bij een stadsdeel langs, nu met twee. Je komt direct met een financier. Bovendien bouwen we sociale en vrije sector huurwoningen. We hoeven dus niet zoals bij koopwoningen te wachten tot 70 procent verkocht is, voordat we gaan bouwen. Ik heb een gecommitteerde belegger achter me staan. Dat geeft mij meer kracht, maar de belegger ook. En voor de stad is het goed. Die heeft geld nodig voor investeringen. This is real money.”

Zo zit het
Het Stedenfonds Amsterdam is een initiatief van Het Oosten, De Key en Rabo Vastgoed. Het fonds belegt in middeldure vrije sector huurwoningen met huren van 600 tot 1100 euro. De drie initiatiefnemers bezitten gezamenlijk 15 procent van de aandelen van het fonds. De overige aandelen zijn geplaatst bij de pensioenfondsen van de Nederlandse Spoorwegen, het Openbaar Vervoer, de Landbouw, de Grafische Bedrijven, Ahold en Total.
Het fonds gaat in de periode tot 2011 275 miljoen euro investeren. Daarmee zullen zo’n vijftienhonderd nieuwbouwwoningen en wat ‘gebiedsondersteunend’ bedrijfsonroerend goed worden verworven. Het fonds start met een portefeuille ter waarde van 60 miljoen euro, die in de loop van 2006 zal worden aangekocht. De ontwikkeling en het beheer van de woningen alsmede het beheer van de directe omgeving komen onder verantwoording van de Eerste Amsterdamse Gebiedsonderneming. Dat is een paraplubedrijf waaronder Het Oosten, De Key en Rabo Vastgoed samenwerken. Veel personeel zal deze onderneming niet gaan tellen, want alle concrete diensten worden uitbesteed aan de drie deelnemers. De beheertaken worden exclusief uitgevoerd door beide corporaties.
De Eerste Amsterdamse Gebiedsonderneming zegt zich niet op de ontwikkeling van woningen sec maar op de ontwikkeling én het beheer van gebieden te richten. Daarbij horen de aanstelling van huismeesters en het verwezenlijken van functiemenging door het toevoegen van winkels en bedrijfsruimtes. De eerste vier gebieden waar Het Stedenfonds investeert zijn de Eendrachtsparkbuurt (Geuzenveld), Wibautas (Amsterdam-Oost), Van Hasseltkanaal (Amsterdam-Noord) en Haveneiland-Oost (IJburg). De betrokken corporaties ontwikkelen in nauwe samenwerking met de Eerste Amsterdamse Gebiedsonderneming op exclusieve basis de gebieden en het vastgoed voor het Stedenfonds. In een aantal gevallen zullen de bestaande bouwplannen daartoe worden bijgesteld. Het fonds stelt zich ten doel middeldure huurwoningen te ontwikkelen in gemengde wijken. Vanaf 2009 komen de woningen bij mutatie ook te koop.
Directeur van het Stedenfonds is Hans de Haan, voormalig partner en directeur Corporate Finance bij merchantbank Kempen & Co.

Fred van der Molen
 

Stedenfonds Amsterdam:
nieuw vastgoedfonds kiest expliciet voor middeldure huurmarkt
“This is real money”

Misschien wel zijn belangrijkste prestatie van de laatste jaren, vermoedt Het Oosten-directeur Frank Bijdendijk. Hij is in ieder geval trots op het nieuwe Stedenfonds Amsterdam. Dankzij dit verbond van corporaties en institutionele beleggers kunnen De Key en Het Oosten in hoog tempo blijven doorbouwen. Het Stedenfonds is volgens hem goed nieuws voor iedereen: voor de stad omdat middeninkomens beter worden bediend, voor pensioenfondsen omdat die eindelijk in Amsterdam kunnen beleggen en voor Het Oosten en De Key omdat ze een aantrekkelijker partij worden." data-share-imageurl="">