Project Olympia

Duurzame en monumentale renovatie krijgt instemming van bewoners
Project Olympia

Plannen voor zowel duurzame als monumentale renovaties kunnen makkelijk stranden. Bijvoorbeeld vanwege de kosten of gebrek aan medewerking van bewoners. Bij het project Olympia van Ymere kunnen bewoners en corporatie halverwege nog wel door één deur. Dankzij een sociaal plan met veel maatwerk én een grote mate van keuzevrijheid. En Ymere beheerst de enorme investeringen door de helft van de woningen te verkopen.

Olympia - de cijfers
Het project bestond voor de renovatie uit 548 woningen en 38 winkel- en bedrijfsruimtes. De woningen zijn klein, gemiddeld 47 m2. Er wordt niet samengevoegd, wel krijgen woningen soms andere plattegronden - mede op verzoek van terugkerende bewoners. Bij de renovatie wordt een aantal bedrijfsruimtes omgezet naar woningen en wordt een deel van de winkelruimtes vergroot en/of herbestemd tot horecaruimte. Door (tijdelijke) verplaatsing hoeft geen enkele winkelier de buurt uit. Na de renovatie zijn er 558 woningen.

Robuuste bakstenen gevels en balkons, veel detaillering en ornamenten, fraaie houten deuren en kozijnen. Aan beide zijden van de Marathonweg in Amsterdam-Zuid zien we de typerende Amsterdamse architectuur uit de jaren twintig. Althans, zo is het weer aan het worden. Want bij vorige opknapbeurten is er aardig wat versleuteld aan de panden van wat nu  project Olympia heet. Het betreft de duurzame renovatie van vijf bouwblokken van Ymere in de Stadionbuurt in stadsdeel Zuid, doorkruist door de Marathonweg en ingesloten door Olympiaweg en Olympiakade.

Olympia werd in 1927 opgeleverd naar ontwerp van architect Jan Gratema. Bij de huidige renovatie worden de gemeentelijke monumenten in de oorspronkelijke staat hersteld, terwijl de woningen toch zo energiezuinig worden gemaakt dat ze straks energielabel A hebben. Het was F en G. Het project is ruim halverwege als NUL20 eind juni in het kielzog van de wethouders Van Poelgeest en Ossel een rondgang maakt. Het project wordt volgens planning eind 2014 afgerond.

Plannen voor dit soort duurzame, maar kostbare monumentale renovaties kunnen makkelijk stranden. De grootste drempels zijn de kosten en de medewerking van de bewoners.

Toen Ymere acht jaar geleden de eerste plannen presenteerde, waren veel bewoners fel tegen. De bezwaren waren deels van principiële aard, zoals weerstand tegen verkoop van een deel van de woningen, en deels van praktische aard, zoals de overlast die een gedwongen (tijdelijke) verhuizing met zich meebrengt en de hogere huur die na de opknapbeurt betaald zou moeten worden. Procesmanager Jos Beentjes: “Onze insteek voor een duurzame renovatie had geen draagvlak bij de bewoners. We hebben de zaak toen omgekeerd en eerst de knelpunten van de bewoners geïnventariseerd. Dat bleken vocht- en geluidsproblemen, slechte trappenhuizen en dat soort dingen.”

Bestuurder Pieter de Jong: “In het proces hebben we bewoners steeds meer keuzevrijheid gegeven. Zoals het recht op terugkeer naar dezelfde woning, bemiddeling naar wibo-woningen, keuze uit een aantal niveaus van renovatie, de mogelijkheid tot een andere indeling enzovoort. De renovatie in de woning kon op vrijwillige basis. Deze aanpak was alleen maar mogelijk omdat er geen funderingsherstel nodig was. Alleen de bewoners op de begane grond moesten eruit.”

Ymere had daardoor niet de wettelijk vereiste instemming van 70 procent van de bewoners nodig om de renovatie uit te voeren. Gaandeweg koos een steeds groter deel van de bewoners overigens voor de meest ingrijpende renovatievariant, inclusief cv, verbeterde woningindeling, isolatie- en ventilatiemaatregelen en een volledig nieuw inbouwpakket. Uiteindelijk koos 90 procent voor deze variant. “Maar dat was nooit gebeurd als er geen sprake was geweest van vrijwilligheid”, beklemtoont Hans Brandenburg, lid van de bewonerscommissie. Inmiddels is volgens hem driekwart van de oorspronkelijke bewoners gelukkig met de huidige woonsituatie.

Het moeilijkste punt in het overleg betrof de verplichte ontruiming van de benedenwoningen. De bewonerscommissie vond dat ook deze bewoners keuze moesten hebben om wel of niet mee te doen. Brandenburg: “We hadden een rechtszaak in voorbereiding, maar zijn uiteindelijk akkoord gegaan na adviezen van onder andere het Kennis & Adviescentrum van de Woonbond. Het Woonbond-onderzoek bevestigde de noodzaak deze woningen in ieder geval tijdelijk te ontruimen. Alleen al de geconstateerde zwam in de grondbalken was reden genoeg. Voor alle bewoners van Olympia geldt overigens dat zij ook definitief mogen verhuizen met een stadsvernieuwingsurgentie. Het sociaal plan is zonder meer maatwerk richting de bewoners, bevestigt ook Egbert de Vries, portefeuillehouder Wonen en Monumenten van stadsdeel Zuid.

Kosten

Labelstappen
Door de vele energiemaatregelen zakt het gasverbruik met gemiddeld 35 euro per maand per woning. Bij de renovatie worden grondvloeren en daken geïsoleerd. De binnenmuren en halwanden van de woningen die leegkomen krijgen een voorzetwand. Plafonds worden brandwerend gemaakt en voorzien van geluidsisolatie. Elk appartement wordt voorzien van een cv-installatie en mechanische ventilatie met CO2-meting. De energieprestatie van de gerenoveerde appartementen is van het niveau van energielabel A.

De kosten van een dergelijke gecombineerde duurzame en monumentale renovatie lopen snel op. Volgens De Jong van Ymere komt de investering uit op zo’n 150.000 euro per woning. “Zo’n investering is alleen maar mogelijk omdat we woningen verkopen en deze panden in een gunstige buurt staan. De marktprijzen bedragen hier zo’n 4400 euro per vierkante meter. In de Van der Pekbuurt is dat de helft.”

De afspraak is dat Ymere maximaal de helft van de woningen mag verkopen. Aanvankelijk was er veel verzet bij de bewoners tegen verkoop. Ze gingen akkoord nadat het besef indaalde dat Ymere anders de renovatie zou uitstellen of veel soberder zou uitvoeren. Bovendien zegde Ymere toe dat de woningen ook via de Koopgarant-regeling zouden kunnen worden gekocht. Die belofte heeft de corporatie niet gestand kunnen doen, omdat de invoering van deze regeling in Amsterdam telkens weer op fiscaal-juridische bezwaren stuitte. Maar die zijn inmiddels opgelost. De bewonerscommissie stelt zich volgens Brandenburg dan ook op het standpunt dat Ymere de resterende woningen onder de Koopgarant-regeling moet brengen.

 

Subsidie Beter Verbeteren droogt op
De uitdagingen om monumentale en duurzame eisen te combineren zijn groot. Het is bijvoorbeeld een enorme strijd geweest een kozijnenfabrikant te vinden die de gewenste houten kozijnen kon leveren met de gewenste energieprestatie én garanties. Ook werden stalen externe brievenbussen vervangen door briefsleuven die vernuftig in het metselwerk zijn uitgefreesd. Winkelpanden krijgen hun originele puien terug en de balkonranden boven de winkels op het Olympiaplein krijgen weer hun oorspronkelijke detaillering.   Het herstel van de woninggevels wordt deels gefinancierd met de gemeentelijke subsidieregeling ‘Beter verbeteren’.  Deze subsidie is bedoeld voor het behoud en herstel van de oorspronkelijke gevel van architectonisch waardevolle panden in de gordel '20-'40 en de negentiende-eeuwse wijken. De subsidie wordt alleen verstrekt in vernieuwingsgebieden met stedelijke vernieuwingsplannen en geldt alleen voor zogeheten ‘ordepanden’; daarmee wordt de monumentale waarde aangeduid. Per orde (orde 1, 2 of 3) is een relatief klein bedrag beschikbaar om de renovatie te stimuleren.  In totaal is er sinds de start van de regeling, begin 2003, een kleine 20 miljoen euro aan subsidies uitgegeven. De laatste jaren is het aantal aanvragen  voor subsidie in SV-gebieden fors terug gelopen. Uit de ISV-middelen is over de periode 2009 t/m 2011 subsidie gegeven ten behoeve 321 woningen, 86 particuliere woningen en 235 corporatiewoningen.  Portefeuillehouder Egbert de Vries van stadsdeel Zuid waarschuwt ervoor dat de subsidiepot leeg raakt, waardoor in de toekomst projecten als Olympia lastiger zijn te realiseren. Volgens woordvoerder Steven Schotte van wethouder Ossel bestaat de regeling nog steeds en zijn de subsidievoorwaarden niet veranderd. “Wel zijn er voor 2013 geen nieuwe middelen aangevraagd uit het ISV omdat enerzijds het aantal aanvragen zo goed als opgedroogd is en anderzijds er een proces van hervorming gaande is op het vlak van stedelijke vernieuwing.  Om de stekker niet helemaal uit deze regeling te trekken is besloten om ongeveert 2,5 ton te handhaven voor (zeer) incidentele gevallen.” Maar er is wel wat anders aan de hand. In 2009 is door de Commissie Stimuleringsfonds besloten om (uit de zogeheten KTA-middelen) eenmalig 2,85 miljoen te reserveren om ook buiten de stedelijke vernieuwingsgebieden ordepanden in het bezit van corporaties met subsidies te kunnen aanpakken. Daaronder vallen projecten als Olympia. De corporaties hebben in die drie jaar voor 951 woningen subsidie gekregen. Deze middelen zijn inderdaad volgens Schotte inmiddels zo goed als besteed (nog ca. € 20.000 resteert).

 

Deel