De praktijk van het passend toewijzen

Nieuwe wetgeving pakt slecht uit voor grensgevallen
De praktijk van het passend toewijzen

Sinds 1 januari moeten woningcorporaties ‘passend toewijzen’. Wie een laag inkomen heeft, komt niet meer in aanmerking voor duurdere sociale huurwoningen. Waar leidt dat toe op de woningmarkt in de regio Amsterdam? Een eerste inventarisatie van knelpunten.

Het aantal huisuitzettingen door huurachterstanden in de regio Amsterdam daalt al jaren door voortvarend optreden van corporaties, energieleveranciers en andere betrokken partijen. Maar het is natuurlijk beter om te voorkomen dat huurders in financiële problemen komen. Dat is de gedachte achter passend toewijzen. Beheersing van de stijgende huurtoeslaguitgaven is een niet onbelangrijk nevendoel van minister Blok.
Wie een laag inkomen heeft, maakt volgens de nieuwe wet (zie kader) geen aanspraak meer op een duurdere huurwoning. Hoe pakt dat in praktijk uit?
Een woordvoerder van de Woonbond laat weten ‘iedere week meerdere klachten’ te ontvangen. Die klachten hebben veelal betrekking op grensgevallen. “Het gaat om mensen die net een te laag inkomen hebben en waarvoor nu nog nauwelijks aanbod is. En om mensen die net boven de grens zitten en zomaar tegen de maximale huur aan zitten.”
Ook de Woonbond is in principe voor passend toewijzen, maar laakt de opstelling van woningcorporaties. “Corporaties gaan zelf over de huurprijs, maar verschuilen zich achter de nieuwe wet, waardoor zij hogere huren kunnen vragen aan huurders die net niet in aanmerking komen voor huurtoeslag.” Volgens Jeroen Rous van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) is dat een te gemakkelijk verwijt. “Het zou betekenen dat het niet uitmaakt wat de huurprijs van een woning is. Corporaties moeten voor de exploitatie van hun woningen van bepaalde inkomsten uit kunnen gaan om hun investeringen terug te verdienen.”
Toch signaleert ook Rous dat passend toewijzen vooral in de krappe Amsterdamse woningmarkt soms schuurt. “Met de gemeente en huurdersorganisaties zijn we vanaf januari al in gesprek om problemen te signaleren. Hoewel een breed overzicht nog ontbreekt, zien we bijvoorbeeld wel al dat gezinnen met kinderen én een laag inkomen nog moeilijker dan voorheen een passende woning kunnen vinden. Het is onwenselijk dat een gezin van vier personen in een tweekamerwoning terechtkomt. In de komende tijd willen we bekijken hoe we het aanbod voor deze groep in de regio Amsterdam kunnen vergroten. Hoe we dat kunnen doen, weten we nu alleen nog niet.”

Geen aftopping bij nieuwbouw

Het Amsterdams Steunpunt Wonen (ASW) signaleert nog andere problemen. Zo zou binnen de Ring weinig afgetopt worden, waardoor bijvoorbeeld senioren moeilijk naar een voor hen geschikte woning op de begane grond zouden kunnen verhuizen. Alleenstaanden met één kind zouden ook steeds moeilijker in aanmerking komen voor een driekamerwoning.
Daarnaast speelt volgens Bert Meintser van het ASW dat verschillende corporaties de Amsterdamse kaderafspraken anders interpreteren. Zo is afgesproken dat 75 procent van de vrijkomende sociale huurwoningen onder de hoogste aftoppingsgrens wordt verhuurd. Stadsvernieuwingsurgenten met een inkomen tot de huurtoeslaggrens vallen daar onder. Eigen Haard, dat het middengebied van de Kolenkitbuurt vernieuwt door sloop-nieuwbouw, zou de huurders die naar de nieuwbouw willen verhuizen niet als stadsvernieuwingsurgent zien.
Volgens Wim de Waard van Eigen Haard is dat niet het geval. “Maar in principe toppen wij de huren in de nieuwbouw niet af. Uiteindelijk hebben we in dit geval wel een uitzondering gemaakt voor grote gezinnen door hen een passende huurprijs aan te bieden. Dat kunnen we doen met de 5-procentbuffer, de ruimte die we van het Rijk hebben. En we doen dat omdat deze groep nauwelijks alternatieven in bestaande bouw heeft.” Dat neemt niet weg dat andere corporaties een andere lijn volgen. Volgens Jeroen Rous gaan de corporaties met elkaar in overleg en is het de bedoeling op één lijn te komen.

WoningNet

Overigens gaan de Amsterdamse woningcorporaties ook verschillend om met het aanbieden van sociale huurwoningen op WoningNet. Sommige corporaties hanteren één vaste huurprijs, andere corporaties in sommige gevallen twee huurprijzen voor verschillende inkomensgroepen en de Alliantie zelfs drie. Jennifer Buijnink, senior adviseur strategie en beleid bij de Alliantie: “Wij bepalen al drie jaar de huurprijs na toetsing van het inkomen. In die periode hebben we voldoende ervaring opgebouwd om een goede inschatting te maken van onze huurinkomsten. Hoewel de grenzen die het Rijk nu stelt anders zijn dan die wij daarvoor hadden, maken we wel gebruik van eerdere ervaring. Wij hanteren nu drie huurprijzen op basis van de inkomensgrenzen van het Rijk en de gezinssamenstelling. Op die manier houden we het aanbod voor alle inkomensgroepen op peil en is iedere woning voor elk huishouden betaalbaar. En hoewel je nooit exact weet wie waar op reageert en wie met welk inkomen uiteindelijk een woning krijgt, kunnen we dat redelijk inschatten en onze exploitatie daarop aanpassen.”

 

Passend toewijzen: zo zit het

Volgens de nieuwe Woningwet moeten corporaties hun huurders woningen toewijzen met een huur die past bij hun inkomen. Daarvoor zijn als grenswaarden gekozen de inkomensgrenzen voor de huurtoeslag en de aftoppingsgrenzen (zie tabel).


Grenswaarden passend toewijzen


Woningcorporaties moeten sinds 1 januari aan ten minste 95 procent van de huishoudens met potentieel recht op huurtoeslag woningen met een huurprijs tot en met de aftoppingsgrens verhuren. Deze verplichting geldt voor nieuw te verhuren woningen per jaar. Die 5 procent is bedoeld om corporaties enige ruimte te bieden uitzonderingen te maken. Maar het Rijk heeft aangekondigd streng toe te zien op uitvoering van de regels.
Een van de gesignaleerde problemen is inmiddels gerepareerd. Bij een huishouden waarvan het inkomen recentelijk was gestegen, werd de woningkeuze aanvankelijk beperkt tot die gebaseerd op het inkomen uit het voorgaande jaar. Nu kan het inkomen een half jaar na het laatste kalenderjaar al geactualiseerd worden.
Daarnaast heeft de Tweede Kamer vlak voor het zomerreces een motie aangenomen waarmee wordt geregeld dat lage inkomens ook in aanmerking komen voor aangepaste woningen. Die dreigden in veel gevallen te duur te worden voor de doelgroep.
Een andere kwestie is tot dusverre niet opgelost: als sociale huurwoningen verduurzaamd worden, stijgt de huur maar dalen idealiter de totale woonlasten. Omdat bij passend toewijzen alleen naar de huur wordt gekeken, kunnen die woningen voor woningzoekenden met een laag inkomen onbereikbaar worden. Voor het zomerreces heeft minister Blok echter aangegeven vast te houden aan de kale huur als norm voor passend toewijzen, ondanks de remmende werking die dat kan hebben op het verduurzamen van de sociale woningvoorraad.

 

Trefwoorden: