Bedrijfsmodel corporaties loopt vast
'Ook Eigen Haard komt in problemen'

Woningcorporaties kunnen in de toekomst hun investeringen in nieuwbouw, renovatie en verduurzaming niet meer realiseren. Finance Ideas komt tot deze onheilspellende conclusie na gesprekken met vijftien corporaties, waaronder Rochdale en Eigen Haard.

 

Tristan Verhagen, directeur finance & control van Eigen Haard, geeft tekst en uitleg. “Eigen Haard is een financieel gezonde corporatie die in het verleden geen gekke dingen heeft gedaan, maar ook wij zullen op enig moment niet kunnen voldoen aan de vraag naar meer betaalbare en betere sociale huurwoningen. Wij onderscheiden ons niet van de andere veertien corporaties; iedereen komt ooit in de problemen.”
Het ontbreken van een duurzaam bedrijfsmodel heeft een aantal oorzaken. “Nu nog heeft Eigen Haard voldoende investeringscapaciteit. Wij kunnen zonder meer voldoen aan de normen van WSW en de Autoriteit Woningcorporaties en er is ruimte om één miljard euro meer te lenen. Verder is er een positief resultaat uit exploitatie. Dat plusje uit de verhuuropbrengst kunnen we ook gebruiken om extra investeringen te doen.”

Exploitatie onder druk

Maar dat positieve bedrijfsresultaat zal de komende jaren steeds kleiner worden, zo zegt Verhagen. “Corporaties hebben te maken met de verhuurderheffing, vennootschapsbelasting en een beperking van de renteaftrek vanwege de ATAD-richtlijn. Bovendien kennen we in ons land een gematigd huurbeleid. Maar de gemiddelde huurverhoging kan de stijgende kosten voor onderhoud, renovatie en nieuwbouw niet bijbenen, terwijl dat wel nodig zou zijn om de woningen tot in lengte van jaren in goede staat van onderhoud te houden. Dat zorgt ervoor dat we onze investeringsruimte geleidelijk aan opeten en onze exploitatie enorm onder druk komt te staan.”
Een ander heikel punt heeft te maken met een te rooskleurige waardering van het vastgoed. “De afgelopen jaren hebben we verschillende waardebegrippen gehanteerd. Vroeger gold de historische kostprijs, daarna is de bedrijfswaarde ingevoerd. Om corporaties beter vergelijkbaar te maken met commerciële partijen, is het begrip marktwaarde geïntroduceerd en sinds kort staat het begrip beleidswaarde centraal. Maar dat laatste begrip kent een ernstige tekortkoming; onze woningvoorraad veroudert. In die tijd wijzigt de woningbehoefte van de huurders. Om onze woningen voor hen aantrekkelijk te houden, zijn op enig moment extra investeringen nodig, maar daar wordt bij de vaststelling van die beleidswaarde geen rekening mee gehouden. Voor die aanpassingen zijn wel investeringen en dus leningen benodigd, echter die hebben nauwelijks of geen waardeverhogend effect op de beleidswaarde en daarmee op ons vermogen.”

Negatieve spiraal

Beide trends zorgen ervoor, dat verder in de tijd de financiële soliditeit van corporaties zal afnemen. “Corporaties moeten om de gewenste investeringen te kunnen doen dus steeds meer geld lenen, maar dat maakt ons weer gevoeliger voor renteschommelingen. Als de rente stijgt en de exploitatie kent slechts een heel klein plusje, dan verslechtert het risicoprofiel. Dat gaat schuren. Op een gegeven moment zal een corporatie niet meer alle investeringen kunnen doen die nodig zijn om de woningvoorraad in goede conditie te houden en dreigt een negatieve spiraal.”
Eigen Haard kan daar evenmin aan ontsnappen. “De een komt na vijftien jaar al in problemen. De ander wellicht pas over veertig jaar, maar alle corporaties met een investeringsopgave, zo wijzen de berekeningen uit, komen vroeg of laat in de problemen.”
Wat is verstandig om te doen? “Het is aan de politiek om al die heffingen in ogenschouw te nemen. Gaan die niet omlaag, dan ligt de vraag op tafel of investerende corporaties in aanmerking komen voor (verdere) verlaging van de heffingen of dat er ruimte komt voor een gedifferentieerd huurbeleid. De andere kant van het verhaal is, dat de waardering van ons vastgoed moet worden verbeterd.”
De conclusie dat het bedrijfsmodel onvoldoende duurzaam is, komt aan de vooravond van een onderzoek door het Rijk naar de toekomstige middelen van corporaties. “Dit is een mooie voorzet.”