28.09.21
Veel groene vinkjes, maar aantal sociale huurwoningen neemt niet toe
Monitor Amsterdamse Samenwerkingsafspraken 2020

De eerste 'monitor' van de Amsterdamse Samenwerkingsafspraken 2020-2023 is uit. Daarin wordt nagegaan in hoeverre de corporaties na het eerste jaar op koers liggen bij het nakomen van afspraken die ze met gemeente en huurderskoepels hebben gemaakt. Bij de meeste afspraken kon een vinkje, maar van een groei van de sociale woningvoorraad is nog niets te merken; ook het plaatsen van zonnepanelen op corporatiedaken blijft achter.

Corporaties zijn sinds enkele jaren wettelijk verplicht prestatieafspraken te sluiten met de huurdersorganisaties en gemeenten waar ze actief zijn. In Amsterdam is die praktijk al veel ouder. Sinds 2016 staan ze bekend onder de naam Amsterdamse Samenwerkingsafspraken.
Eind 2019 hebben woningcorporaties, huurderskoepels en de gemeente nieuwe afspraken over de betaalbare woningvoorraad voor de periode 2020-2023 gemaakt. Het eerste jaar daarvan zit er op. In de 'monitor 2020' schrijft wethouder Rutger Groot Wassink dat er belangrijke resultaten zijn bereikt, maar dat we 'er nog lang niet zijn'.
Die resultaten bestaan uit een hele afvinklijst van detailafspraken rond de beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en duurzaamheid van de betaalbare woningvoorraad. 

Beschikbaarheid

Niemand zal zijn ontgaan dat het met de beschikbaarheid niet de goede kant op gaat. Wachtlijsten zijn er in de hoofdstad altijd geweest, maar huishoudens met een laag en gemiddeld inkomen (en inmiddels ook hogere inkomens) kunnen steeds moeilijker aan een huis komen. Daarvoor zijn diverse oorzaken, maar een daarvan is dat de sociale woningvoorraad de afgelopen decennia flink is afgenomen. De drie partijen hebben in 2019 afgesproken dat daar een einde aan moet komen. Sterker nog: de sociale woningvoorraad moet weer groeien, op zijn minst met 3.000 in vier jaar, oftewel 750 per jaar. Daar is in 2020 nog geen begin mee gemaakt; per saldo nam het aantal zelfs 10 woningen af. De gemeente houdt goede hoop, mede gezien de bouwstart van 2.270 sociale huurwoningen in 2020, dat de bouwambitie nog wordt gerealiseerd. 
Een heikel onderwerp was, is en blijft de verkoop van sociale huurwoningen. Afgesproken is dat die verkopen worden teruggebracht, met name in gebieden waar niet veel gereguleerde huurwoningen staan. Preciezer: in gebieden waar het aandeel gereguleerde huurwoningen (van corporaties of particulieren) onder de 45 procent ligt, verkopen corporaties geen woningen of zijn daar heel terughoudend mee. 2020 geeft wat dat betreft een wisselend beeld: enerzijds bevond een kwart (157 van de 632) van de verkochte woningen zich in zo'n gebied; anderzijds nam het aantal corporatiewoningen in het duurste deel van de stad ('marktgebied 1') toe met 174, dankzij sociale nieuwbouw in de Houthavens en Overhoeks. Stadsbreed is de verkoop in 2020 verder afgenomen.

Heel veel detailafspraken

Onder het kopje 'beschikbaarheid' vallen heel veel detailafspraken voor toewijzing van woningen, aan kwetsbare groepen, aan wooncoöperaties, aan kunstenaars (atelierwoningen) enzovoort. Daarbij moeten de beleidsmakers steeds de precaire afweging maken in hoeverre voorrang voor kwetsbare groepen ten koste mag gaan van de kansen van reguliere woningzoekenden. 
In 2020 is 66 procent van de vrijkomende sociale huurwoningen verhuurd aan regulier woningzoekenden, dus mensen die via WoningNet hun kans afwachten. 355 woningen gingen naar huishoudens met een stedelijke vernieuwings-urgentie. Voor de huisvesting van kwetsbare groepen kwamen 1.785 woningen beschikbaar, net iets onder de afgesproken limiet van 1.800. Dat aantal blijkt overigens ontoereikend. In nieuwe afspraken is de bovengrens daarom opgetrokken naar 1.950 woningen, zij het dat het uitgangspunt blijft dat minimaal de helft van de vrijkomende woningen naar reguliere woningzoekenden gaat.
Over het aantal woningen dat in 2020 met een tijdelijk jongerencontract is verhuurd, kan de monitor vreemd genoeg geen klaarheid scheppen (iets mis met de registratie). Daarentegen kon wel worden vastgesteld dat er teveel 'te grote' woningen naar jongeren gaan: 9 procent (bovengrens =5%). Te groot is in de gemeentelijke definitie overigens groter dan 40 m2 binnen de ring en groter dan 50 m2 buiten de ring en in Noord. 

Betaalbaarheid

In aanvulling op landelijke wetgeving voor 'passend verhuren' wordt in Amsterdam via 'aanbiedingsafspraken' greep gehouden op de hoogte van de aanvangshuren. Uitgangspunt is dat per stadsdeel tenminste 70 procent van de sociale huurwoningen wordt aangeboden onder de zogeheten 'aftoppingsgrenzen' (€607 en €651 prijspeil 2019). Dat is gerealiseerd: in 2020 was dat aandeel stadsbreed 80 procent, terwijl het op stadsdeelniveau varieerde van 71 procent (Centrum) tot 88 procent (Nieuw-West).
Voor de armste huurders is er het Amsterdamse woonlastenakkoord. In dat kader kregen in 2020 duizend huurders een huurverlaging. Vanaf 2017 maakten al 8.300 huurders van deze regeling gebruik.
 
Corporaties worden ook (en steeds meer) geacht middeninkomens te bedienen. De afspraak is om in het geliberaliseerde segment woningen met voorrang te verhuren aan middeninkomens (tot €60.095) voor een middensegment prijs: dat is maximaal 1.032 euro en met een gemiddelde van 921 euro. 
Op sociale media wordt regelmatig gefulmineerd tegen 'asociale' huurprijzen van 1.500 euro en hoger die corporaties vragen in dit segment. Dat komt voor, maar over de hele linie kleuren de corporaties binnen de lijntjes. De gemiddelde verhuurprijs in de vrije sector kwam uit op 917 euro. Bijna 70 procent gaat (met voorrang) naar doorstromers uit de sociale sector. Het aantal middeldure huurwoningen van corporaties nam bovendien met 452 toe.

Verduurzaming en energietransitie

De energietransitie komt voorzichtig op gang. In 2020 zijn 580 corporatiewoningen van het aardgas afgehaald. De afspraak is 2.000 in de periode 2020-2023, dus dat ligt op koers.
Wat betreft de installatie van zonnepanelen kijken de corporaties echter tegen een achterstand aan. Er is in 2020 voor 2,9 megawatt aan zonnepanelen (bijna 10.000 stuks) geïnstalleerd, terwijl de afspraak is 15 megawatt in de periode 2020-2023.
Veel beter gaat het met de verduurzaming van woningen. De corporaties hebben vorig jaar veel 'labelstappen' (=verbetering energielabel) gerealiseerd: 15.174 stappen in 2020 (afspraak = 50.000 labelstappen in vier jaar). De labelstappen zijn het gevolg van renovaties. Niet alleen door isolatie maar ook door kleinere ingrepen, zoals het vervangen van cv-ketels en ramen. Nieuw is een doelstelling voor CO2-reductie. De lat wordt gelegd bij een reductie van 8 procent in de periode 2020-2023 (t.o.v. 2019). Eind 2020 is daarvan een kwart (2,05%) gerealiseerd.
 
2020      
Ontwikkeling woningvoorraad    
Voorraadontwikkeling sociale huurwoningen corporaties  
Soort mutatie Aantal    
Nieuwbouw 1.372    
Aankoop 1    
Verkoop aan particulieren -627    
Verkoop overig -5    
Sloop -435    
Liberalisaties -316    
  -10    
       
Ontwikkeling betaalbare woningvoorraad corporaties in 2020  
  per 01-01-2021 Saldo  
Zelfstandige sociale huurwoningen 165.676 -10  
Middeldure huurwoningen 6.349 452  
       
Aantal corporatiewoningen in Marktgebied 1       
  per 01-01-2021 Saldo  
Stadsdelen Centrum en Zuid en de gebieden Oud-West, Oostelijk Havengebied, Overhoeks en Houthavens  48.642 174  
Nieuwe verhuringen in sociale huursector      
 
Aantal Aandeel  
Regulier  4.392 66%  
Sv-kandidaat  355 5%  
Kwetsbare huishoudens (PHKG)  1.785 27%  
Maatwerk  135 2%  
Totaal  6.667 100%  
       
BETAALBAARHEID      
Percentage toewijzingen en  woningzoekenden naar doelgroep 
     
  Toewijzingen Actief woningzoekenden  
Primaire doelgroep (recht op huurtoeslag)  75% 70%  
Secundaire doelgroep (inkomen < € 38.035 maar geen recht op huurtoeslag)  21% 23%  
Hogere inkomensgroep  4% 6%  
       
Gemiddelde prijs en verdeling aanbod middenhuur 
     
  Toewijzingen    
Gemiddelde aanvangshuur  917    
Aandeel met voorrang aangeboden (doorstroming) 69%    
Aandeel voorrang middeninkomens  74%    
       
KWETSBARE GROEPEN      
 
Aantal Aandeel  
Kwetsbare huishoudens (PHKG)  1.785 27%  
       
Verhuur aan beroepsgroepen met voorrang
     
 
kandidaten  Aangeboden woningen Verhurin-gen
Sociale huurwoningen  377 168 94
Middeldure huurwoningen  73 37 31
Totaal  450 205 125
       
DUURZAAMHEID      
Reductie CO2 tov 2019 2,05%    
Aantal gasvrij gemaakte woningen 580    
Bijgeplaatste zonnepanelen 2,9 MW    
Labelstappen 15.174