Hoe rijk/arm zijn de corporaties nu eigenlijk?

Hoe rijk/arm zijn de corporaties nu eigenlijk?
Olifant in de kamer: de verhuurheffing

Elke keer als de verhuurderheffing ter discussie wordt gesteld, ontspint zich een discussie over de vermeende rijkdom van de Nederlandse woningcorporaties. En in het kielzog: het nut en de noodzaak van verkoop van sociale huurwoningen. Ook deze zomer weer. Klotst het geld over de plinten of houden corporaties te weinig over om te investeren in nieuwbouw en verduurzaming?

Woningcorporaties hebben 18 miljard winst gemaakt, schreef VVD-kamerlid Daniël Koerhuis deze zomer in een tweet. Nu maakt Koerhuis op dit medium wel vaker fabelachtige berekeningen. Zo berekende hij eerder dat in Amsterdam in 7,5 jaar tijd alle woningen naar statushouders gaan, omdat jaarlijks zo'n 13 procent van de vrijkomende woningen aan hen wordt toegewezen: 7,5 x 13 procent is immers 100 procent… 

Maar in dit geval klopt er wel iets van: de Nederlandse corporatiesector maakt de laatste jaren inderdaad miljardenwinsten. Op papier dan: de winst komt grotendeels uit de waardestijgingen van hun woningen. Die zit in de stenen. Als die waarde niet wordt verzilverd, kun je daar weinig mee. Verzilveren kan alleen door uit te ponden, niet bepaald de kerntaak van de woningcorporatie. De oppositie tegen verkoop van sociale huurwoningen is bovendien de afgelopen jaren toegenomen, niet alleen bij huurdersorganisaties, maar ook bij gemeentebesturen en corporaties zelf. Dat er een 'overschot' aan sociale huurwoningen zou zijn, kun je gezien de oplopende wachtlijsten immers moeilijk meer volhouden. Voor complexgewijze verkoop, in de crisisjaren onderdeel van saneringen, is helemaal weinig steun meer. Met de kennis van nu valt vast te stellen dat eerder verkochte complexen vaak weer zijn doorverkocht aan buitenlandse investeerders waardoor de facto tientallen miljoenen euro's aan maatschappelijk geld zijn 'weggelekt'.

Minder verkoop?

De steun voor verkoop van corporatiewoningen is de afgelopen jaren afgebrokkeld, bij huurdersorganisaties, bij gemeenten en ook bij de woningcorporaties zelf. In Amsterdam hebben corporaties vanaf 2016 de verkoop sterk teruggebracht. Maar de in de AFWC verzamelde Amsterdamse woningcorporaties hebben bij de start van de gesprekken over nieuwe prestatieafspraken een duidelijk schot voor de boeg gegeven: zolang het Rijk op grote schaal geld onttrekt aan de sector, blijft woningverkoop onontbeerlijk om de ambitieuze gemeentelijke doelstellingen te verwezenlijken.

Beleidswaarde is veel minder dan marktwaarde

Terug naar de winsten. Het vastgoed van woningcorporaties wordt gewaardeerd op de marktwaarde in verhuurde staat. Een corporatie is echter geen commerciële belegger, maar een beheerder van betaalbare huurwoningen voor huishoudens met een bescheiden inkomen. Daar zitten allerlei verplichtingen en toezeggingen aan vast. Voor het WSW en toezichthouder Aw is dat reden om in 2018 een nieuw waardebegrip te introduceren, de 'beleidswaarde'. Daarbij worden allerlei maatschappelijke verplichtingen die zijn verbonden aan de woningen verdisconteerd in de marktwaarde. Die beleidswaarde komt veel lager uit dan de marktwaarde. Bij De Key is bijvoorbeeld in 2018 de marktwaarde van het vastgoed in verhuurde staat 5,45 miljard euro, terwijl de 'beleidswaarde' iets minder dan de helft is: 2,66 miljard euro.

 

Maar er is meer: Koerhuis c.s. tellen de winsten en verliezen van alle corporaties bij elkaar op, terwijl het om zelfstandige organisaties gaat met elk hun eigen jaarrekening en financiële buffers. Er zijn rijke en arme corporaties, er zijn corporaties met grote opgaven en corporaties die zich kunnen beperken tot beheer. De rijke corporaties hebben niet noodzakelijk de grootste opgaven. Die totaalsom is kortom niet te maken, tenzij je er één nationale woningcorporatie van maakt. Maar de politiek heeft na de eerdere financiële excessen om allerlei goede redenen juist besloten eerdere fusiegolven een halt toe te roepen.

Gezeur over heffing

Een veel gehoord geluid op Twitter is ook of dat gezeur over die verhuurderheffing niet eens kan stoppen. Corporaties, neem je verlies! Maar dat is Aedes niet van plan. Volgens de branchevereniging van woningcorporaties kán de oplopende belastingdruk namelijk niet langer worden genegeerd door het Rijk. Die druk loopt deze kabinetsperiode op met een miljard, van 1,7 miljard in 2017 (1,5 miljard verhuurderheffing en 200 miljoen vennootschapsbelasting) tot 2,6 miljard euro in 2021, aldus Aedes. Dat bedrag wordt dus jaarlijks uit de sociale huursector getrokken. Met rente-uitgaven van die grootte zouden de corporaties tientallen miljarden extra kunnen investeren. 
Er begint wel iets te bewegen. De toezichthouder Autoriteit woningcorporaties (Aw) waarschuwde vorig jaar voor de effecten van stijgende belastingdruk. Momenteel vindt een groot onderzoek plaats naar de 'opgaven en middelen' van de Nederlandse corporaties. Die opgaven zijn naast het reguliere beheer, het betaalbaar houden van de huren, het verduurzamen van 2 miljoen woningen én het verhogen van de nieuwbouwproductie. 

Grens in zicht in regio Amsterdam

Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft recentelijk een interessante doorrekening gemaakt van de investeringscapaciteit van de woningcorporaties in de Metropoolregio Amsterdam (MRA), als onderdeel van de beraadslagingen rond de regionale 'Woondeal'. De conclusie: dit gaat op de langere termijn vastlopen. Of in versluierend beleidsjargon: 'De grens is in zicht'. 
Het WSW heeft voor het berekenen van de investeringsmogelijkheden van de corporaties in de MRA een drietal scenario's doorgerekend: ten eerste als het beleid niet wordt gewijzigd én de corporaties jaarlijks 4.500 woningen bouwen; en varianten met extra investeringen in nieuwbouw (+500)  en verduurzaming.
Uit de rekensommen blijkt dat ongeveer de helft (15) van de woningcorporaties in de MRA deze extra opgaven op termijn niet kan behappen. Deze vijftien corporaties vertegenwoordigen 51,5 procent van het balanstotaal in de MRA. Geen verrassende conclusie. Maar politiek feit is dat ook minister Ollongren deze mismatch onderkent. Ze heeft immers haar handtekening gezet onder de Woondeal. Geld levert dat vooralsnog overigens niet op. 
Veel hangt natuurlijk af van de gekozen variabelen. Koerhuis c.s. zullen aanvoeren dat de corporaties dan maar meer woningen moeten verkopen. De WSW is uitgegaan van een jaarlijkse opbrengst uit woningverkoop van gemiddeld 450 miljoen euro voor de MRA-corporaties. Meer gaat het niet worden, eerder minder verwacht het WSW. De steun voor woningverkoop brokkelt immers af.
De ene corporatie staat er financieel veel beter voor dan de andere. Een interessante vaststelling is dat een nieuwbouwopgave van 5.000 per jaar financieel haalbaar is als we alle corporaties in de regio fictief samenvoegen. Maar de WSW wijst dat idee direct af: zo'n corporatie wordt 'too big to fail', een systeemrisico voor de hele sector. Niet voor niets is vastgelegd dat een individuele corporatie een geborgde schuld mag hebben van maximaal 3,5 miljard euro. Wat wel kan is dat rijkere corporaties in de MRA taken overnemen van corporaties die krap bij kas zitten. Dat gebeurt al op enige schaal. Zo is Eigen Haard actief geworden in de Haarlemmermeer omdat het Ymere ontbrak aan investeringsruimte.

Geen geld voor de grote energietransitie

Het WSW concludeert: de corporaties in de Metropoolregio Amsterdam kunnen een productie van 5.000 sociale huurwoningen nog jaren volhouden onder de huidige omstandigheden. MAAR: dan moet wel de woningverkoop op het huidige peil blijven én dan moeten de rijkere corporaties in de regio de armere gaan bijstaan. Voor de grote verduurzamingsopgave, inclusief het gasloos maken van woningen, ontbreken sowieso de middelen.

Oplopende heffingen. Zo zit het in Amsterdam

 

Totale heffingen in miljoenen euro's van reguliere Amsterdamse corporaties: de Alliantie, De Key, Eigen Haard, Rochdale, Stadgenoot en Ymere. Vpb=vennootschapsbelasting. 
 

Tot eind jaren tachtig investeerde de landelijke overheid miljarden in de 'volkshuisvesting'. Inmiddels is de sociale huursector voor het Rijk een inkomstenpost geworden. De komende jaren gaan bij ongewijzigd beleid de heffingen nog flink oplopen. Neem als voorbeeld de zes grote Amsterdamse corporaties. De AFWC berekende dat de verhuurderheffing voor hen gaat oplopen van 280 miljoen euro in 2020 naar 340 miljoen in 2023, een stijging van meer dan 20 procent. 65 Procent daarvan betreft de Amsterdamse woningvoorraad, 35 procent woningen in de rest van de MRA. Daarnaast stijgt ook de vennootschapsbelasting (Vpb) flink vanwege veranderde wetgeving.
 

De AFWC concludeert dat de oplopende lasten ertoe leiden dat de Amsterdamse corporaties op de langere termijn steeds minder kunnen doen voor de stad. "Dit vergt vooral een stevige bijstelling van het regeringsbeleid." Voor de korte termijn houden de corporaties onverkort vast aan de verkoop van sociale huurwoningen. Dat blijkt uit het onlangs gepubliceerde bod van de negen corporaties aan de gemeente voor de dit najaar te maken nieuwe prestatieafspraken. De corporaties zetten in op de bouw van gemiddeld jaarlijks 2.500 nieuwe sociale huurwoningen in de hoofdstad zelf. Dat is een verdubbeling van het aantal dat zij de afgelopen jaren hebben gebouwd. Deze productie vraagt een investering van meer dan 2 miljard euro over de periode 2020-2023. De ingeplande verkoopopbrengsten bedragen circa 1,5 miljard euro. De corporaties verkochten vorig jaar in Amsterdam 852 bestaande corporatiewoningen aan particulieren, waarvan 727 voormalige sociale huurwoningen.