Het gist en broeit op Amstel III

Troosteloze kantoorwijk aan vooravond van snelle transformatie
Het gist en broeit op Amstel III

De transformatie van bedrijventerrein Amstel III naar een meer gemengd woon- en werkgebied wordt realiteit. Gemeentelijk projectleider Tamara Smit voorziet de bouw van duizenden woningen. Binnen enkele jaren. “Het gist en broeit op plekken waar we dat een paar jaar geleden nog niet voor mogelijk hielden.”

Health tec-cluster
Het project van Blauwhoed en Greystar zal functioneel en stedenbouwkundig aansluiten bij het NS- en metrostation Holendrecht, het AMC, de naastgelegen kantoren en het studentencomplex BlueGray. Naast de circa 1500 appartementen komen er ook andere verblijfsfuncties.
De transformatie van een oud bankkantoor tot BlueGray was de eerste stap in de transformatie van het gebied dicht bij het AMC. De woningbouw op de plek van Holendrecht Centre is de volgende fase in de ontwikkeling van het kantorengebied tot een woonwerkwijk. De beoogde nieuwe bewoners zijn niet alleen studenten maar ook ‘young professionals’ en werknemers uit de omgeving, vooral van het AMC. Hiermee wordt de profilering van het gebied tot ‘health tec-cluster’ versterkt, nadat eerdere plannen voor een ‘zorgboulevard’ sneefden.

Bedrijvenpark Amstel III is een plek waar Amsterdam grote aantallen woningen kan realiseren. Woningontwikkeling biedt bovendien de kans de verschillende, losse bedrijfs-, kantoor- en woongebieden beter met elkaar te verbinden en een volwassen Zuidoostlob te laten ontstaan. “Het gebied krijgt de wind in de zeilen”, merkt Tamara Smit. “We zien al belangrijke ontwikkelingen aan de randen van het gebied: het Amstelkwartier is in ontwikkeling, de Kop Weespertrekvaart en de voormalige Bijlmerbajes krijgen een andere bestemming en Holland Park in Diemen-Zuid is een succes. Daardoor en door de toenemende druk op de stad als geheel, krijgen ontwikkelaars, beleggers en vastgoedinvesteerders in rap tempo belangstelling voor Amstel III.”

‘Gezellige stadsstraat’

Wat voor stad moet daar uiteindelijk van de grond komen? “In mijn beleving is de Holterbergweg (de weg langs de Arena, nvdr) straks de centrale stadsstraat van het nieuwe woongebied. Daar moet een nieuwe wand met aantrekkelijke voorzieningen ontstaan.” Die gezellige stadsstraat lijkt vandaag nog ver weg. Nu wandelen of fietsen er slechts sporadisch mensen, maar Smit is optimistisch gestemd over de mogelijkheden daar straks te wonen, te werken, te leren en te recreëren. “Het gebied toont een heel eigen dynamiek. Een paar jaar geleden voorzagen mijn collega’s herontwikkeling nabij de Hogehilweg. De relatief kleine kantoorgebouwen daar hebben echter een nieuwe bestemming gevonden. Ook is er een hotel gebouwd. De transformatie naar wonen ontstaat een stuk verderop. Bij station Holendrecht tegenover het AMC; een plek waarvan we, na het stuklopen van een plan voor een zorgboulevard, dachten dat het nog heel lang zou duren.”

Campus Diemen 2.0

De doorbraak komt voor rekening van ontwikkelaar Blauwhoed en de Amerikaanse investeerder Greystar. Holendrecht Centre - een enorm, al jaren leegstaand kantoorgebouw vlakbij station Holendrecht - gaat tegen de vlakte. In combinatie met een naastgelegen kavel is er plek voor drie woongebouwen met meer dan 1500 woningen voor studenten, jongeren en starters op de woningmarkt. De bouw moet eind volgend jaar starten.
Volgens Steven Zeeman, directeur investments van Greystar Europe, past het project helemaal bij Greystar. “In Amerika zijn we gewend aan grote projecten met veel service. Wij bieden the resident een zorgeloos leven. Die kennis gebruiken we om ook hier een succesvol product te maken waar mensen willen wonen.” Hij spreekt over een 2.0-versie van Campus Diemen Zuid en Holland Park. “We willen met drie hoogwaardige woongebouwen die hele hoek een enorme lift geven. Studenten, starters en young professionals krijgen elk een eigen gebouw. Door de aanwezigheid van studenten ontstaat er reuring. De andere twee zijn meer gewone woongebouwen met units van tussen de 30 m2 en 70 m2. Alle drie krijgen ze een levendige begane grond met horeca, winkeltjes, studie- en sportruimtes voor gezamenlijk gebruik. Tussen de gebouwen maken we een mooi, waterrijk binnengebied. Goede openbare ruimte vinden we heel belangrijk. Daarom praten we nu niet alleen met onze architect - OeverZaaijer -, maar hebben we ook een landschapsarchitect bij onze plannen betrokken.”
Greystar investeert kapitaal van wereldwijde pensioenfondsen in woningprojecten en beheert in de Verenigde Staten 450.000 huurwoningen. De belegger wil meer activiteiten ondernemen op het Europese vasteland. Holendrecht Centre is de tweede grote investering in de Amsterdamse regio. Vorig jaar kocht Greystar Campus Diemen Zuid. “We gaan de door André Snippe naar Amerikaans model ontwikkelde campus ook uitbreiden. We zijn van plan op de plek van de parkeergarage een mix van achthonderd grote studio’s en kleine appartementen te bouwen. De grootste zijn net onder de 50 m2; ideale woningen voor starters en young professionals. Ook zal een nieuwe verbinding worden gecreëerd met Holland Park en willen we extra voorzieningen bieden voor het aangrenzende kantorengebied.”

Nieuwe woontoren

Andere, reeds in het gebied aanwezige partijen zien onder invloed van de herontwikkeling van Holendrecht Centre nu eveneens nieuwe kansen voor transformatie van  hun vastgoed. Bijvoorbeeld de Gooise investeerder Vastgoed Van Wettum, eigenaar van het kantoorpand Paasheuvelweg 17, enkele honderden meters van Holendrecht Centre: “De oude huurder vertrok. Het is niet makkelijk daar nieuwe kantoorgebruikers te vinden. Wij hebben ons vervolgens de vraag gesteld of we op die plek transformatie naar wonen en werken zouden kunnen realiseren”, zo verklaart Robbert ter Weijden. “Met als uitkomst de bouw van een landmark in een aantrekkelijke, groene omgeving.”
Van Wettum heeft daarvoor samenwerking gezocht met Camelot Real Estate. Het plan is om niet alleen het oude gebouw te transformeren maar ook een nieuwbouwwoontoren toe te voegen. Deze toren moet plek gaan bieden aan circa 230 studio’s en tweekamerappartementen. Van Wettum en Camelot zullen samen het complex in eigendom nemen. “We richten ons op starters en jonge woningzoekenden met een aanbod rond de toeslaggrens. Een deel van de woningen krijgt een sociale status. De wat grotere woningen vallen net boven de liberalisatiegrens,” aldus Ter Weijden. Van Wettum wil nog voor de zomer een bouwaanvraag doen. Oplevering is voorzien begin 2018.

De tweede donut

Aansluitend doen nieuwe partijen hun intrede in het gebied. Wonam, belegger in wat zij noemen ‘echte woningen in het betaalbare middeldure huursegment’, kijkt naar mogelijkheden om in Amstel III (voormalige) kantoorlocaties te verwerven voor woningbouw. “Amsterdam is populair. De druk op de stad is groot. Daardoor stijgen de prijzen. Wij kijken daarom nadrukkelijk naar mogelijkheden om buiten de Ring - ik noem dat wel de tweede donut - betaalbare huurwoningen te realiseren. Dat doen we in Noord, maar we hebben  Amstel III ook op de radar staan’’, aldus directeur Robert Kohsiek.
Uiteindelijk verwacht Smit dat de komende jaren langs de metro- en spoorlijnen in Amstel III in totaal vijfduizend woningen zullen worden gebouwd.

De nieuwe kern

Daarnaast krijgt de ontwikkeling van de meer oostelijk gelegen Nieuwe Kern vaart. Deze nieuwe woonwijk (190 hectare) verrijst in het gebied tussen autosnelweg A2 en het Arenagebied. De noordoostkant grenst aan NS-station Duivendrecht. Bijzonder is de eigendomsverhouding. Het gebied ligt in de gemeente Ouder-Amstel, maar de grond is grotendeels in handen van de gemeente Amsterdam (100 hectare). Direct na de Tweede Wereldoorlog kocht Ouder-Amstel daar de weilanden op. Vanwege het uitblijven van woningbouw werd die grond later doorverkocht aan de gemeente Amsterdam. Verder bezit de NS er tientallen hectares en hebben Borchland en Ajax (trainingscentrum De Toekomst) omvangrijke posities in het gebied.
Het Rijk heeft ondanks de aanvliegroutes van Schiphol ingestemd met woningbouw. Ook de provincie Noord-Holland gaat akkoord met de bouwplannen. Projectleider Serge van Donkelaar van de gemeente Ouder-Amstel verwacht dat nog dit jaar overeenstemming kan worden bereikt met de grondeigenaren over de gewenste strategie. De eerste bewoners zouden dan al in 2019 een woning in De Nieuwe Kern moeten kunnen betrekken.  

Gevarieerde woonmilieus

De Nieuwe Kern biedt ruimte voor de bouw van maximaal 4500 woningen in gevarieerde woonmilieus. Met een mix van 30 procent sociale woningbouw en zeventig procent marktwoningen. “Er zullen verschillende sferen ontstaan. Naar mate de ligging dichter bij De Arena is, zal het woonmilieu een meer stedelijk karakter krijgen met veel appartementen en gebouwd parkeren. Maar aan de randen, bij het groene buitengebied wordt het meer landelijk,” aldus Donkelaar.
Afgelopen voorjaar maakte het Amsterdamse college duidelijk de grondopbrengst van De Nieuwe Kern nog onvoldoende te vinden. “Amsterdam ziet beslist kansen”, zegt Jean-Pierre Longayroux, projectmanager van Grond en Ontwikkeling gemeente Amsterdam. “Het is vooral een kwestie van de juiste configuratie. De gemeente Ouder-Amstel werkt nu met alle eigenaren door aan een gezamenlijk plan met voldoende woningen, veel ruimte voor sport én - ook belangrijk voor Amsterdam - voldoende, hoogwaardige parkeergelegenheid. Dat is noodzakelijk vanwege de evenementen in het Arenagebied. ”