Image

1 Welk direct financieel nadeel ondervindt Eigen Haard van de huurbevriezing voor een periode van twee jaar?

“Voor de tweede helft van dit jaar hebben we te maken met zeven miljoen lagere huurinkomsten. Volgend jaar zal het verlies oplopen naar ruim 21 miljoen euro. En als we kijken naar het effect richting 2035, huurinkomsten die we vandaag mislopen kunnen we in de toekomst niet inhalen, ook niet als in 2027 de huren wel weer omhooggaan, dan is sprake van een afname van 275 miljoen aan huurinkomsten. Daardoor daalt de operationele kasstroom met 256 miljoen euro, het verschil ontstaat door een lagere afdracht aan vennootschapsbelasting. Uit die kasstroom betalen we onze rente.”  

2 Wat betekent dat verlies voor de voorgenomen investeringen in nieuwbouw en woningverbetering?

“Eén van de belangrijke indicatoren voor de vraag hoeveel geld een corporatie kan lenen wordt bepaald door de zogeheten ICR. In 2025 bevindt de corporatie zich met een ICR (DAEB) van 1,48 nog boven de minimumgrens grens, de operationele kasstroom moet minimaal 1,4 keer zo hoog zijn als de rentelasten. Als we niet ingrijpen in onze investeringsplannen dan daalt de ICR naar 1,2 en dan komen wij substantieel onder de minimumgrens terecht. We zullen onze investeringsplannen dus zodanig moeten bijstellen, dat de corporatie over enkele jaren weer aan de norm voldoet. WSW geeft ons tijd tot 2029, maar krimp van de investeringen heeft verstrekkende gevolgen voor nieuwbouw en onderhoud. We bekijken op dit moment al onze plannen en beoordelen waar we moeten schrappen of vertragen. Er wordt gewerkt aan een mix aan maatregelen. En dat zal pijn doen bij onze huidige en toekomstige huurders. Onze huurders die we al hebben beloofd dat hun woning ergens de komende jaren planmatig onderhoud ondergaat of wordt verduurzaamd, zullen wellicht langer moeten wachten. Misschien hebben ze gehoord dat hun woning wordt gesloopt, maar gaat dat plan vooralsnog niet door. En vergeet ook al die woningzoekenden niet. De nood is hoog, wij willen maximaal investeren in nieuwbouw. Die nieuwe woningen kunnen we dankzij acquisities realiseren, maar ook dat komt onder druk te staan. Met een negatief effect voor de langere termijn; dan kunnen we vanwege het ontbreken van posities minder investeringen doen. En het duurt lang, zo weten we uit het verleden, om het been weer bij te trekken. Hoe de mix ook uitvalt, we zullen de Nationale Prestatieafspraken en de prestatieafspraken met de gemeenten in ons werkgebied niet kunnen nakomen.”

3 Valt er in eigen huis te besparen? 

“Natuurlijk kijken wij of we op heel korte termijn nog wat op onze apparaatskosten kunnen besparen, maar Eigen Haard is een efficiënt bedrijf. In de benchmarks van Aedes over beïnvloedbare bedrijfslasten per eenheid scoren wij al jaren een A; wij behoren tot die 33 procent die op dat vlak goed presteren. De organisatie verkleinen botst ook met onze ambities. Bijvoorbeeld in ons Koersdocument is de keuze gemaakt nog nadrukkelijker aanwezig te willen zijn in buurten met veel kwetsbare bewoners, wij kunnen onze huurders in die buurten niet in de steek laten.”

4 In het borgingsstelsel en in het jongste koersdocument wordt gerekend met een ICR van 1,4. Kan dat getal omlaag? Of kan een wat mindere goede verhouding tussen schuld en woningwaarde (LTV) minder zwaar wegen?

“De sector leent enorme geldbedragen. Dankzij Waarborgfonds Sociale Woningbouw en op de achtergrond gemeenten kunnen we goedkoper terecht op de kapitaalmarkt. Het borgingsstelsel werkt alleen goed als onze geldverstrekkers vertrouwen hebben en houden in dat systeem. Dat betekent dat we voorzichtig moeten opereren; verlaging van de normen is daarvoor niet de juiste weg. Stel we zouden het voordeel van de borging verliezen, dan raken we nog verder van huis. Een lagere ICR vind ik ook uit het oog van risicobeheersing niet verstandig, we moeten altijd over voldoende ruimte beschikken om onverwachte gebeurtenissen het hoofd te bieden. Onze LTV neemt toe van vijftig naar zestig procent (+20%), bij minder inkomsten daalt de waarde van het bezit, maar dat kunnen we wel dragen.” 
 

Image

5 Twee jaar geleden heeft Ortec Finance de financiële positie van Eigen Haard geanalyseerd, inclusief een scenario met huurbevriezing voor een periode van enkele jaren. Volgens dat onderzoek zou in dat geval de corporatie financieel nog kerngezond zijn. Wat is er in die tijd gebeurd?

“Dat gunstige beeld is ontleend aan de cijfers uit 2022. De afgelopen drie jaar zijn de omstandigheden drastisch gewijzigd. We hebben de afgelopen jaren te maken gehad met snel stijgende bouwkosten en onderhoudslasten (+17 procent), stijgende lonen, veel hogere gemeentelijke lasten en een sterk stijgende rente (+0,6 procent). Dat maakt nieuwbouw, renovatie en verduurzaming veel duurder. Aan de andere kant geldt dat onze nieuwe bestuurders de ambities flink hebben opgeschroefd. Met veel meer verduurzamingsprojecten. Geheel in lijn met de afspraken rond de Nationale Prestatieafspraken is gekozen voor maximaal investeren, maar dat betekent ook dat bij tegenslag de marges klein zijn. En dat we al heel snel niet ontkomen aan pijnlijke ingrepen.”

6 WSW heeft het leningplafond verhoogd. Eigen Haard heeft daar geen profijt van? 

“In theorie is het mooi dat wij als één van de grootste corporaties in het land meer geld mogen lenen, maar het gaat om de vraag of we de rente kunnen betalen. Als we niet genoeg inkomsten hebben, dan hebben wij simpelweg geen toegang tot extra leningen.” 

7 De landelijke politiek beperkt de reikwijdte van de Wet betaalbare huur. In het vrije segment mogen ook Amsterdamse corporaties straks eerder veel hogere huren vragen. Ook dat biedt geen soelaas?

“Wij hebben er enkele jaren geleden heel bewust voor gekozen woningen te verhuren in het middensegment. Wij willen er ook zijn voor huurders die op basis van hun inkomen niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning en die te weinig verdienen voor een koopwoning. De corporatie kan in theorie een andere koers kiezen en meer geld vragen in de vrije sector, als nieuwe regelgeving dat mogelijk maakt. Maar deze woningen bevinden zich in het zogeheten niet-DAEB-deel. Extra inkomsten uit dat bedrijfsonderdeel – Eigen Haard heeft indertijd gekozen voor een administratieve splitsing – tellen niet meer voor de ICR-DAEB. Dat kunnen we dus niet gebruiken om meer geld te lenen voor onze sociale portefeuille. Daarnaast willen we blijven investeren in dat zo broodnodige middensegment.”

8 Het kabinet heeft aangekondigd de vennootschapsbelasting voor woningcorporaties te verminderen en uiteindelijk te schrappen. Wat levert dat op?

“Wij betalen dit jaar ruim 21 miljoen euro vennootschapsbelasting, waarvan zes miljoen euro vanwege renteaftrekbeperking ATAD1. Volledige afschaffing van de vennootschapsbelasting zou ons tot en met 2034 ongeveer 148 miljoen euro opleveren in de DAEB-tak. Maar we weten nog niet wat het Rijk daadwerkelijk doet. Het kabinet heeft voor de komende twee jaar 1,2 miljard steun toegezegd, maar dat is ontoereikend om de huurbevriezing op te vangen. Onze leningportefeuille is gebaseerd op de structurele kasstroom, met eenmalige baten kunnen we geen extra geld lenen.”

9 Kan het helpen als Eigen Haard meer sociale huurwoningen verkoopt?

“Strikt financieel gezien is dat een oplossing, maar we hebben ook te maken met de politieke realiteit. Tegen woningverkopen bestaan grote maatschappelijke en politieke bezwaren. Begrijpelijk. In tijden van grote woningnood moet de sociale woningvoorraad juist groeien. We zijn op dat vlak voorzichtig, onze huidige plannen voorzien slechts in de verkoop van vijftig woningen. Het is heel wel denkbaar dat in de mix van maatregelen toch gekozen wordt voor hogere woningverkopen. Daarover zullen we dan met gemeenten en huurdersorganisaties het gesprek moeten voeren.”