Amsterdamse woningmarkt dreigt 'droog te koken'

Amsterdamse woningmarkt dreigt 'droog te koken'

Vorig jaar zijn in Amsterdam zo’n 11.000 woningen verkocht. De laatste kwartalen gaat meer dan 40 procent boven de vraagprijs over de toonbank. Men spreekt in makelaarskringen al over ‘droogkoken’ als overtreffende trap van ‘oververhitting’ om de marktsituatie te schetsen.

Percentage verkopen boven de vraagprijs

Woon Amsterdam 2015 logoDe Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA), de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) en de eenheid Belastingen van de gemeente Amsterdam schetsten in de tiende editie van ‘WoonAmsterdam’ een buitengewoon rooskleurig dan wel alarmerend beeld van de Amsterdamse woningmarkt - afhankelijk van het perspectief. Niet eerder werden zoveel huizen verkocht. Bovendien is in de eerste drie kwartalen van 2015 de vierkantemeterprijs met gemiddeld 5,8 procent gestegen. In 2014 stegen de prijzen al met 8,7 procent. Binnen de Ring werd bijna de helft van alle woningen boven de vraagprijs verkocht. Buiten de Ring is dat een kwart. Het gemiddelde overbod was 11.000 euro. De conclusie: “Voor een gezonde woningmarkt ligt het aanbod van koopwoningen dus structureel te laag, terwijl de instroom van Amsterdammers voortdurend toeneemt.”
De eerste drie kwartalen van 2015 werden bijna 7000 woningen verkocht, de meeste in de stadsdelen West (1629), Zuid (1603) en Oost (1159).
Het aantal te koop staande woningen nam af en ook de verkooptijd daalde. In 2014 duurde het 54 dagen om een woning te verkopen; in de eerste drie kwartalen van 2015 nog maar 36 dagen. Deze korte verkoopperiode is praktisch gelijk aan die net voor het uitbreken van de kredietcrisis.
Volgens Sven Heinen, voorzitter van de MVA, dreigt oververhitting van de markt. Met te hoge prijzen en ‘droogkoken’ als gevolg. “Door de sterk opgeleefde vraag is de markt doorgeslagen naar een ongekende verkopersmarkt”, aldus Heinen. “Extra aanbod is hard nodig om de krapte structureel aan te pakken en te komen tot een markt met normalere verhoudingen tussen vraag en aanbod. Extra nieuwbouw is nodig, maar ook leegstaande en leegkomende kantoren, winkels en andere gebouwen moeten versneld geschikt worden gemaakt voor wonen.” Het valt hem op dat veel expats in Amsterdam kopen. “Bij bijna de helft van de bezichtigingen wordt Engels gesproken.” Maar van een invasie van rijke Russen en Chinezen is volgens hem geen sprake.

Nieuwbouw

Ook nieuwbouwkoopwoningen zijn weer in zwang. Er zijn 2020 woningen in aanbouw genomen in de hoofdstad volgens de gemeentelijke Basisregistratie Woningbouwlocaties. Voor dat soort aantallen moeten we terug naar 2008. Anders dan toen zitten er zo’n 450 zelfbouwwoningen bij (CPO en PO). In Woon2015 wordt geconstateerd dat het aandeel goedkopere nieuwbouwkoopwoningen (<250.000) is toegenomen, met name omdat er kleiner wordt gebouwd.

Stadsdelen

Overal is de mediane verkoopprijs in 2015 gestegen, maar de verschillen per stadsdeel zijn groot. Zuid piekte met een stijging van 14 procent. In Centrum was de mediane verkoopprijs in de eerste drie kwartalen van vorig jaar 386.000 euro, in Zuidoost 139.700. In Centrum, West en Oost steeg de vierkantemeterprijs sterker dan de transactieprijs: veel kleine woningen tegen een hogere prijs per m2. De meeste woningen verwisselden in West en Zuid van eigenaar.
 

 

Woningverkoop corporaties

Sinds de start van de verkoop in 1998 zijn er bijna 25.000 corporatiewoningen verkocht. Mede daardoor is het aandeel koopwoningen in Amsterdam gestegen van 11 procent (1995) naar 31 procent in 2015.
Na een daling vanaf 2005 nam vanaf 2011 het aantal verkochte corporatiewoningen weer toe om te pieken in 2014. Corporaties verkochten in 2015 enkele honderden woningen minder dan in 2014, aldus een voorspelling van Woon2015. Dat de verkoop in 2015 iets lager uitvalt, komt doordat een aantal corporaties in de tweede helft van het jaar de verkoopinspanningen matigde “mede in het kader van de Samenwerkingsafspraken”. Bovendien werd door de gestegen prijzen het ingeboekte verkoopresultaat al gerealiseerd.
In die Samenwerkingsafspraken met corporaties, gemeente en huurders voor de periode juli 2015 tot en met 2019 is afgesproken de verkoop te beperken tot gemiddeld 2000 woningen per jaar.
De mediane verkoopprijs van corporatiewoningen bedroeg in de eerste helft van 2015 174.000 euro. De hoogste prijzen worden gerealiseerd in Centrum (€216.395), de laagste in Zuidoost (€130.000). Buurten waar vorig jaar veel woningen zijn verkocht, zijn Buikslotermeer, Landlust en de Oostelijke Eilanden/Kadijken. De meeste corporatiewoningen werden in 2015 verkocht in West en Zuid.

 

Trefwoorden: