Image

Particuliere beleggers zijn massaal aan het uitponden geslagen: ze verkopen hun huurwoningen aan particuliere eigenaren; de huurwoning wordt (weer) een koopwoning. Dat blijkt uit de opeenvolgende kwartaalrapporten van het CBS/Kadaster en de makelaarsverenigingen NVM en MVA. Uitponding speelt vooral in de grote steden, maar de trend is landelijk. Vanwege de aanwas door nieuwbouw leidt dat tot en met 2024 nog niet tot een netto afname van het aantal huurwoningen van marktpartijen. Maar in 2025 vindt een omslag plaats, zo blijkt uit een analyse van NUL20. Nederland werd ruim 6.000 particuliere huurwoningen armer (-0,5%), Amsterdam ruim 1.000 (-0,7%). Waarschijnlijk neemt die afname in 2026 nog toe, afgaande op de woningverkoop in de eerste twee kwartalen van 2026. In het tweede kwartaal van 2026 zijn bijna 57.000 bestaande woningen via een NVM-makelaar te koop gezet. Dat is het hoogste aantal sinds het begin van de metingen in 1995.

Beleggen in woningen minder lucratief

Door hogere rentes, belastingwijzigingen en strengere regels voor woningverhuur is investeren in huurwoningen minder aantrekkelijk geworden. Voor elk van die regels en aanpassingen waren goede redenen, maar al die maatregelen bij elkaar maken woningverhuur risicovoller en minder lucratief of zelfs verliesgevend. 

Eerder had het kabinet Rutte 2 (met minister Blok op Wonen) de deur zover open gezet voor investeerders dat woningverhuur een loterij zonder nieten was geworden. De reactie kwam vele jaren later: de wet Opkoopbescherming moest prijsopdrijving tegenaan en ervoor zorgen dat starters nog een kans kregen op een eigen woning, de wet Vaste huurcontracten moest tegengaan dat huurders niet standaard met een tijdelijk huurcontract werden opgescheept, de wet Betaalbare huur moest de exuberante huren voor matige woningen tegengaan, de gewijzigde box 3-heffing zorgde ervoor dat de fiscus de waardestijging van verhuurd vastgoed belast. 

De DNB maakt zich vooral zorgen over de consequenties daarvan voor de nieuwbouwopgave in Nederland. Bij de financiering daarvan is privaat kapitaal volgens de bank onontbeerlijk. De bank verwacht namelijk niet dat de overheid, net als vroeger, een veel groter aandeel in de nieuwbouwfinanciering kan/zal ophoesten. Waar woningbouwsubsidies in de jaren tachtig opliepen tot circa 1,8 procent van het bruto binnenlands product (bbp), bedragen de huidige directe bouwsubsidies slechts 0,1 procent van het bbp. De nationale bouwambities met 100.000 woningen per jaar zijn alleen maar haalbaar als naast woningcorporaties (34%) en particuliere kopers (50%) marktpartijen ook 16.000 woningen per jaar bouwen. 

Maar internationale partijen hebben zich grotendeels teruggetrokken en de DNB verwacht niet dat Nederlandse institutionele beleggers, vooral pensioenfondsen, hun investeringen in Nederlands vastgoed gaan opvoeren: “Dat zou namelijk ten koste gaan van de spreiding van beleggingen over verschillende landen en typen beleggingen.” Nederlandse institutionele beleggers investeerden in 2025 ongeveer 3,6 miljard euro in private huurwoningen, ongeveer de helft van wat nodig is om de bouwambitie van 100.000 woningen per jaar te realiseren.

Het investeringsklimaat voor woningbouw moet daarom volgens de DNB aantrekkelijker worden. Wat is daarvoor nodig, volgens de bank? Het kabinet moet zorgen voor langjarige beleidszekerheid, beperking van lokale aanvullende eisen en een aanpassing van de Wet betaalbare huur: “Een zwaardere weging van de woningwaarde binnen de huurprijsregulering kan bijvoorbeeld belemmeringen voor investeringen verminderen, het verkopen van huurwoningen beperken en tegelijkertijd excessieve huurprijzen voorkomen.”