De Nederlandse woonsector haalde half december opgelucht adem. Van Brussel mag de staat woningcorporaties financieel blijven ondersteunen. Corporaties kunnen doorgaan met het verzorgen van woonruimte voor mensen die het moeilijk hebben op de woningmarkt, met het verbeteren van de leefbaarheid en het bouwen van maatschappelijk vastgoed. Maar middeninkomens krijgen minder kans op een corporatiewoning.
| Nog niet alle details van het akkoord zijn uitgewerkt, zoals de regels voor maatschappelijk vastgoed. Nu al mogen commerciële projecten, zoals koopwoningen, niet worden gefinancierd onder WSW-borging. Daarbij werd voor de ‘commerciële plint’ van woongebouwen een uitzondering gemaakt. Deze uitzondering komt te vervallen, omdat commercieel vastgoed ook door marktpartijen kan worden gerealiseerd. Buurthuizen, scholen en dergelijke mogen nog steeds worden gefinancierd met WSW-borging, maar wat onder maatschappelijk vastgoed valt, is nu een afgebakend lijstje (zie NUL20.nl). Cultuurcentra en kerken – waarin corporaties incidenteel investeerden – staan daar niet op. |
Medio december kwam een einde aan een jarenlange discussie met Brussel over de rol van de Nederlandse corporaties. De Europese mededingingsautoriteit vond de status aparte van deze ‘maatschappelijke ondernemers’ maar lastig. Was bij de nieuwbouwproductie bijvoorbeeld wel sprake van eerlijke concurrentie met commerciële ontwikkelaars? Belangrijkste struikelblok was de staatssteun. Die krijgen corporaties op verscheidene manieren: borging van leningen door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en toegang tot de Bank Nederlandse gemeenten (waardoor onder de marktrente kan worden geleend); korting op de grondprijs voor sociale woningbouw én reguliere project- en saneringssteun van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (zoals voor de wijkaanpak).
Nederland heeft Brussel van de maatschappelijke betekenis van het corporatiestelsel kunnen overtuigen. Woningcorporaties mogen grotendeels op de oude voet doorgaan: zorgen voor woonruimte voor mensen die het moeilijk hebben op de woningmarkt, investeren in wijkverbetering en bouwen van maatschappelijk vastgoed. Ook de directe projectsteun in het kader van de wijkenaanpak vindt genade in Brussel.
Maar in het akkoord zijn wel beperkingen gesteld, met consequenties voor Amsterdam. Allereerst heeft de Europese Commissie de doelgroep voor sociale huurwoningen nauwer afgebakend: de nieuwe inkomensgrens van 33.000 euro beperkt de toegang tot deze woningen voor middeninkomens. Ten tweede wordt nauwer omschreven in welk ‘maatschappelijk vastgoed’ corporaties mogen investeren.
Een consequentie van het nieuwe beleid is bovendien dat corporaties nog strakker hun maatschappelijke en commerciële activiteiten moeten scheiden. Dat leidt tot ingrijpende administratieve aanpassingen die al 1 april 2010 (was eerst zelfs 1 januari) moeten ingaan. “Vreemd, zeker als je bedenkt dat de Europese Commissie pas na jaren tot een uitspraak kwam,” vindt Hans van Harten, directeur van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC). “Wij bepleiten een overgangstermijn, zodat mensen met een iets hoger inkomen dan 33.000 euro die al jarenlang ingeschreven staan, nog de tijd krijgen om een woning te accepteren.”
Middeninkomens
Volgens de nieuwe staatssteunregels moet elke corporatie ten minste negentig procent van de huurwoningen met een huur beneden de huurtoeslaggrens (€ 648) toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot 33.000 euro. Corporaties die onder die 90-procentsnorm blijven, moeten “te veel ontvangen staatssteun” terugbetalen.
De AFWC berekent dat de 90-procentsnorm tot dusver in Amsterdam niet wordt gehaald (84% in 2009, 85% in 2008) en in de Stadsregio nog minder (81% in 2009 en 2008). Met studentenwoningen en tijdelijke verhuringen meegerekend komt Amsterdam dichtbij de norm, maar blijft de regio daar enkele procenten onder steken.
De Federatie verwacht negatieve effecten, bijvoorbeeld voor het herplaatsen van stadsvernieuwingsurgenten. Gemiddeld verdient zo’n vier procent van hen te veel. En daarnaast zijn er nog beroepsgroepenregelingen (zorg, politie en onderwijs) en de medische en sociale urgentieregelingen die kunnen knellen met de inkomensnorm. Die tien procent is snel op.
Corporaties zullen meer woningen moeten toewijzen aan lagere inkomensgroepen. De dupe daarvan lijken vooral de lage middeninkomens, die weinig alternatieven hebben in de koopsector en vrije sectorhuur. Onhandig is bovendien dat de nieuwe inkomensnorm afwijkt van het huidige beleid, stelt Art Klandermans, afdelingsmanager wonen en stedelijke vernieuwing bij de dienst Wonen, Zorg en Samenleven. Amsterdam geeft huishoudens tot 38.000 euro voorrang in de sociale sector. “Al onze beleidsinstrumenten zijn daarop afgestemd.” In 2008 werd 7,5 procent van de nieuwe verhuringen gedaan aan inkomens tussen 33.000 en 38.000 euro.
Ten slotte leiden de Brusselse directieven tot extra administratieve lasten bij corporaties. Zij zullen gescheiden boekhoudingen moeten voeren en gemengde complexen met vrije sector en sociale huur moeten splitsen. Voor vrije sector huurwoningen zullen ze in de toekomst leningen op de vrije markt moeten afsluiten, naast de WSW-leningen.