Advies: baseer erfpacht op WOZ en residuele grondwaarde

19.06.15
Advies: baseer erfpachtstelstel op WOZ en residuele grondwaarde

In het stelsel van eeuwigdurende erfpacht moet de eigenaar wat te kiezen krijgen: afkoop, vaste jaarlijkse canon of een geïndexeerde canon. En de grondwaarde moet worden gebaseerd op de WOZ-waarde verminderd met de waarde van de opstal. Deze adviezen geeft Grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht, bestaande uit de hoogleraren Tom Berkhout (Nyenrode), Dirk Brounen (Universiteit Tilburg) en Piet Eichholtz (Universiteit Maastricht). Hun advies aan het Amsterdams college kreeg de veelzeggende titel 'Schoon Schip'.

Het huidige college van VVD, SP en D66 nam bij zijn aantreden het historische besluit het bestaande Amsterdamse erfpachtstelsel af te schaffen. Het systeem van voortdurende erfpacht wordt vervangen door 'eeuwigdurende erfpacht'. Eigenaren krijgen daardoor niet meer te maken met onverwachte kostenstijgingen op het moment dat de canonperiode afloopt.

“De huidige systematiek van canonherzieningen functioneert niet langer”, aldus Berkhout, de voorzitter van de adviescommissie. Hij verwijst daarbij naar het groeiend aantal gevallen (zo'n 70 procent) waarbij eigenaren bezwaar aantekenen tegen het gemeentelijk aanbod voor een nieuwe canon. In de meeste gevallen leidt dit bezwaar tot een forse bijstelling naar beneden. Volgens Berkhout is in de huidige werkwijze veel onduidelijk en worden forse kosten gemaakt om tot een compromis te komen. Hervorming van de huidige praktijk naar een systeem met eeuwigdurende erfpacht is volgens de commissie een verstandige route. Berkhout: "Maar om te komen tot een breed maatschappelijk draagvlak moet de gemeente het systeem van canonbepaling transparant en eenvoudig maken.” Zo'n systeem dient volgens de commissie te worden gebaseerd op een residuele-waardemethode: de waarde van de grond is het verschil is tussen de marktwaarde van het object (de grond plus de opstal) en de waarde van de opstal (het gebouw). De commissie adviseert de objectwaarde te bepalen op basis van de WOZ-waarde per 1 januari 2014; de bouwkosten en waardevermindering van de opstal te schatten op wetenschappelijke basis; het canonpercentage vast te stellen op basis van de financiële theorie. In het rapport wordt daarvoor een formule uitgewerkt.

Badkamerboete?

Bij voorstellen van het vorige college tot herziening van het erfpachtstelsel was de 'badkamerboete' een heikel punt bij de keuze voor de WOZ-waarde als berekeningsgrond omdat de eigenaar financieel de dupe is van investeringen in zijn woning. Woningverbetering leidt immers tot een hogere WOZ-waarde en daarmee tot een hogere erfpachtcanon. De commissie pleit voor verbetering van de vastgoedregistratie om daarop te kunnen corrigeren.

De commissie adviseert bovendien een forse korting te geven om het nieuwe aanbod van eeuwigdurende erfpacht aantrekkelijk te maken. De hoogte van de korting is een politiek afweging, maar de commissie verwees wel naar de praktijk in de steden Den Haag en Rotterdam, die Amsterdam zijn voorgegaan bij deze hervorming. Daar werden kortingen van 40 tot 55 procent gegeven.

De commissie wil de burger keuze geven uit drie aanbiedingen met gelijke economische waarde: een vaste jaarlijkse canon; een lagere maar met inflatie geïndexeerde jaarlijkse canon en een eenmalige afkoop. Er is overigens nog een vierde keuze: de huidige erfpachter die al heeft afgekocht kan de aanbiedingen naast zich neer te leggen tot het einde van de canonperiode. Professor Eichholtz wees er op dat erfpacht anders dan hypotheekrente altijd aftrekbaar blijft voor de belasting. Dan kan een afweging zijn te kiezen voor een jaarlijkse canon.

Het college wil het nieuwe erfpachtsysteem vanaf 2016 invoeren. Het college komt na de zomervakantie met een voorstel. Er zijn 250.000 erfpachtcontracten, goed voor negentig miljoen euro aan inkomsten.

NUL20 nieuws

Laatste nummer

afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 03.03 Geactualiseerd op: 27.01.21

Wat willen politieke partijen rond wonen en ruimtelijke ordening? In de aanloop naar de Tweede Kamerverkiezingen lichten we er in een serie afleveringen per partij een of enkele opvallende punten uit, met de woordvoerder van dienst. Henk Nijboer, Kamerlid voor de PvdA over de verruiming van de...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 03.03 Geactualiseerd op: 01.03.21

Veel mensen willen een koopwoning, maar de hoge prijzen vormen een onoverkomelijke drempel. In veel verkiezingsprogramma’s worden voorstellen gedaan om deze barrière te slechten. NUL20 toetst in een serie artikelen de houdbaarheid van deze en andere voorstellen. In deze aflevering de aanpak in...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 17.02 Geactualiseerd op: 17.02.21

Veel mensen willen een koopwoning, maar de hoge prijzen vormen een onoverkomelijke drempel. In veel verkiezingsprogramma’s worden voorstellen gedaan om deze barrière te slechten. NUL20 toetst in een serie artikelen de houdbaarheid van deze en andere voorstellen. In deze aflevering de bijzondere...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 16.02 Geactualiseerd op: 16.02.21

Wat willen de politieke partijen rond wonen en ruimtelijke ordening? In de aanloop naar de Tweede Kamerverkiezingen lichten we er in een serie afleveringen per partij een of enkele opvallende punten uit, met de woordvoerder van dienst. In de derde aflevering: Paul Smeulders, Kamerlid voor...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 04.02 Geactualiseerd op: 14.01.21

Veel mensen willen een koopwoning, maar de hoge prijzen vormen een onoverkomelijke drempel. In veel verkiezingsprogramma’s worden voorstellen gedaan om deze barrière te slechten. NUL20 toetst in een serie artikelen de houdbaarheid van deze en andere voorstellen. In deze aflevering: Koopgarant en...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 01.02 Geactualiseerd op: 27.01.21

Wat willen de politieke partijen rond wonen en ruimtelijke ordening? In de aanloop naar de Tweede Kamerverkiezingen lichten we er in een serie afleveringen per partij een of enkele opvallende punten uit, met de woordvoerder van dienst. In de tweede aflevering: Daniel Koerhuis, VVD-Kamerlid, over...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 27.01 Geactualiseerd op: 27.01.21

Wat willen de politieke partijen rond wonen en ruimtelijke ordening? In de aanloop naar de Tweede Kamerverkiezingen lichten we er in een serie afleveringen per partij een of enkele opvallende punten uit, met de woordvoerder van dienst. We starten met Julius Terpstra, kandidaat-Kamerlid voor het...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 26.01 Geactualiseerd op: 26.01.21

Veel mensen willen een koopwoning, maar de hoge prijzen vormen een onoverkomelijke drempel. In veel verkiezingsprogramma’s worden voorstellen gedaan om deze barrière te slechten. NUL20 toetst in een serie artikelen de houdbaarheid van deze en andere voorstellen. In deze aflevering: kan de...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 18.01 Geactualiseerd op: 18.01.21

Egbert de Vries vertrekt als directeur bij de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. Hij wordt per 20 januari geïnstalleerd als de opvolger van wethouder Sharon Dijksma. De Vries startte na de zomer van 2014. Hoe kijkt de toekomstig wethouder en voormalig stadsdeelpoliticus terug op zijn...

Fred van der Molen
afbeelding van Wendy Koops
Blog-item 18.01

In de kerstvakantie ontplofte er een bom in mijn wijk. Iemand was benaderd door actiegroep Windalarm. Wisten we wel dat de gemeente overweegt windmolens langs de A10 te plaatsen? Of windmolens, grote turbines met een tiphoogte van 200 meter. Soms op slechts 350 meter afstand van woningen.

Wendy Koops
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 14.01 Geactualiseerd op: 14.01.21

Veel mensen willen een koopwoning, maar de hoge prijzen vormen een onoverkomelijke drempel. In veel verkiezingsprogramma’s worden voorstellen gedaan om deze barrière te slechten. NUL20 toetst in een serie artikelen de houdbaarheid van deze en andere voorstellen. Maar in de eerste aflevering gaan...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 12.01 Geactualiseerd op: 12.01.21

In 2020 zijn in Amsterdam 5.932 nieuwe woningen in aanbouw genomen. Dit is bijna 18 procent minder dan het jaar ervoor en beduidend minder dan de ambitie van het huidige college om 7.500 woningen per jaar in aanbouw te nemen. Wethouder Laurens Ivens beschouwt het niettemin als "een immense...

Fred van der Molen

NUL20 Dashboards

De NUL20 Dashboards geven zowel een historisch als actueel overzicht van de woningvoorraad en de woningproductie van Amsterdam én de Metropoolregio Amsterdam. Overzicht.