SER-commissie: integrale hervorming woningmarkt noodzakelijk
De Commissie Sociaal-Economische Deskundigen van de SER stelt integrale hervormingen van de woningmarkt voor: afschaffing overdrachtsbelasting, meer marktgerichte huren in de sociale sector en afschaffing op termijn van het huidige systeem hypotheekrenteaftrek. De belastingheffing over de eigen woning zou dan in box 3 worden ondergebracht, maar wel met een vrijstelling over de eerste 200.000 euro van de woningwaarde en met aftrek van hypotheekschuld.
Doel is huishoudens meer vrijheid in de woningkeuze te bieden, betere prijsvorming tot stand te laten komen, inkomens- en vermogensrisico’s van huishoudens te beperken en de overheidsfinanciën te ontlasten. De commissie stelt een hervormingstermijn van dertig jaar voor – inclusief een ruime aankondigingstermijn - om de woningmarkt zo min mogelijk te verstoren.
De commissie schetst de volgende knelpunten: woningtekorten, sterk gestegen huizenprijzen, een kloof tussen de huur- en de koopsector en lange wachtlijsten voor sociale huurwoningen. In verhouding tot het bbp heeft Nederland de hoogste hypotheekschuld van Europa, mede als gevolg van de fiscale stimulans om de eigen woning te financieren met vreemd vermogen. Dit betekent een onnodig groot financieel risico voor huishoudens en een onnodig groot beslag op de schatkist.
Op basis van haar knelpuntanalyse komt de CSED tot de volgende uitgangspunten voor een nieuwe woningmarkt:
- meer marktconformiteit op het terrein van wonen;
- beperking van financiële risico’s voor huishoudens en overheid;
- neutraliteit tussen huren en kopen;
- garanties voor lagere inkomensgroepen.
Woningwaarde in Box 3
De CSED stelt voor om de eigen woning fiscaal gelijk te behandelen als andere vormen van vermogen. Dat wil zeggen belastingheffing over de eigen woning in box 3, maar wel met een vrijstelling over de eerste 200.000 euro van de woningwaarde en met aftrek van hypotheekschuld. Met een dergelijke hervorming wordt de fiscale bevoordeling van de woonconsumptie ingeperkt (in ruil voor belastingverlaging), terwijl er garanties voor lage inkomensgroepen blijven om tenminste op een behoorlijk kwaliteitsniveau te kunnen wonen en mildere effecten op de huizenprijzen resulteren. De overdrachtsbelasting zou afgeschaft moeten worden.
Om de huurmarkt beter te laten functioneren, is volgens de CSED een ontwikkeling naar marktconforme huren gewenst. Dit betekent dat bewoners van goede, maar relatief goedkope, huurwoningen hogere huren zullen gaan betalen, met name in gebieden met een gespannen woningmarkt. Voor huurders met een laag inkomen wil de CSED ook in de toekomst aan inkomensondersteuning doen. De CSED bepleit geen volledige deregulering. Zo is er ook in de toekomst reden om de jaarlijkse huurprijsaanpassing voor zittende huurders te maximeren en blijven maatregelen nodig om risicoselectie tegen te gaan.
De woonlastenondersteuning moet volgens de CSED eigendomsneutraal zijn, wat betekent dat deze voor alle lagere inkomensgroepen moet gelden, ongeacht of ze een huur- of koopwoning hebben. De huidige huurtoeslag wordt daarom omgevormd tot een eigendomsneutrale woontoeslag. De hoogte van de toeslag is afhankelijk van het huishoudinkomen, niet van de hoogte van de huur.
De CSED acht het van groot belang dat de corporatiesector wordt hervormd. Met name het vraagstuk van de vermogensovermaat in de sector dient op korte termijn te worden opgepakt. Het vermogen neemt bij meer marktconforme huren nog fors in omvang toe. Het gaat erom dit maatschappelijk gebonden vermogen zo effectief en efficiënt mogelijk in te zetten voor de volgende publieke belangen: (1) de huisvesting van lagere inkomens; (2) het voorkomen van risicoselectie (huisvesting van kwetsbare groepen); en (3) de leefbaarheid van wijken en dorpen. Daarnaast moet sprake zijn van heldere doelstellingen en governance van de corporaties.
Lange transitieperiode
De voorgestelde maatregelen zijn zodanig getemporiseerd – via een aankondigingstermijn van 5 jaar en een transitieperiode van 25 jaar – dat er zo weinig mogelijk verstoring van de woningmarkt plaatsvindt.
Volgens het Centraal Planbureau (CPB) kunnen de plannen leiden tot een prijsdaling van 5 à 10 procent, al is deze berekening nog met veel onzekerheden omgeven. Volgens de CPB-berekeningen is er in het eindbeeld een positief volume-effect: de woonconsumptie zal per saldo toenemen, wat goed is voor de bouwsector.
In het eindbeeld zijn de koopkrachteffecten volgens de CSED van de voorgestelde hervormingen voor vrijwel alle huishoudens positief. Vanwege de grotere dynamiek en doorstroming op de woningmarkt zullen ook de gevolgen voor de werking van de arbeidsmarkt gunstig zijn. Schattingen van het CPB zouden laten zien dat de welvaart als gevolg van deze hervormingen uiteindelijk structureel toeneemt met ongeveer een half tot één procent van het bbp.
CSED
De CSED is een onafhankelijke commissie binnen de SER met als taak rapporten op te stellen over bijzondere onderwerpen op het terrein van sociaal-economisch beleid. Het CSED-rapport is een rapport aan de SER (aangeboden aan het Dagelijks Bestuur), geen advies van de SER. De CSED bestaat uit de volgende hoogleraren: Kees Goudswaard (voorzitter), Arnoud Boot, Lans Bovenberg, Harry Garretsen, Hugo Priemus, Leo Stevens, Job Swank, Coen Teulings en Pieter Winsemius.
Het volledige rapport vindt u HIER