Het kabinet heeft zich in het Klimaatakkoord van juni 2019 verbonden aan een verlaging van de uitstoot van broeikasgassen in 2030 met 49 procent ten opzichte van 1990. Voor woningcorporaties betekent dit dat zij jaarlijks 70.000 woningen moeten verduurzamen, berekende koepelorganisatie Aedes. Dat aantal wordt echter van geen kanten gehaald.

 

Om de woningen in een complex of wijk te mogen verduurzamen, moeten corporaties minimaal zeventig procent van de huurders achter zo'n project zien te krijgen. Daar gaat het vaak al mis, ondanks overtuigende voorbeeldprojecten. Juist de zeldzame projecten waarin alles in het honderd loopt, krijgen in de media ruim aandacht. Zoals gevallen waarin een warmtepomp juist een hogere energierekening oplevert in plaats van een besparing. Dat beeld jaagt huurders de schrik in de benen.

 

Willen we de verduurzaming van sociale huurwoningen vlot trekken, dan kan dat alleen door het minimale instemmingspercentage te verlagen naar vijftig procent. Toegegeven, het is een paardenmiddel. De Woonbond meent dat brede instemming wezenlijk is voor het behoud van draagvlak voor energiemaatregelen op landelijk niveau. Maar nu worden veel verduurzamingsplannen in de kiem gesmoord door de twijfels die huurders hebben over de berekening van het voordeel die energiebesparingsmaatregelen opleveren.

 

 

In het Klimaatakkoord is afgesproken dat verduurzaming van een sociale huurwoning de woonlasten - huur plus energiekosten - niet mag verhogen. Dit biedt corporaties in principe de ruimte om de huur te verhogen, zolang die verhoging de daling van de energiekosten niet overstijgt. Ook mét een dergelijke huurverhoging is verduurzaming voor corporaties al zelden rendabel. Hoe groter de stappen die een corporatie wil zetten, hoe meer geld er uit eigen middelen moet worden bijgelegd. Om de weerstand bij huurders tegen verduurzaming weg te nemen, hebben verschillende corporaties al besloten huurverhoging volledig achterwege te laten. Dat zet de financiële haalbaarheid van verduurzamingsprojecten nog verder onder druk.

 

Extra middelen om de onrendabele verduurzamingsprojecten te financieren kunnen komen uit afschaffing van de veelbesproken verhuurdersheffing. Een andere optie is verduurzamingsprojecten onder te brengen bij zogeheten Esco's (Energy Service Companies), gespecialiseerde bedrijven die met energiemaatregelen een daling van de energiekosten garanderen. Door hun schaalgrootte kunnen deze tegen lage kosten grote stappen vooruit zetten.

 

In afwachting van structurele financiering voor de verduurzaming van sociale huurwoningen is aan een verlaging van het minimale instemmingspercentage niet te ontkomen. Het is in beginsel aan de woningcorporaties om aan te tonen dat verduurzamen werkt en huurders daarvoor enthousiast te maken. Wanneer slechts de helft van de huurders met een project akkoord hoeft te gaan, zullen eerder successen worden geboekt. Uit deze successen ontstaat hopelijk het vliegwiel dat nodig is voor draagvlak voor verduurzaming onder huurders.

---

Marijn Buikema MSRE is verkoopmanager bij de Amsterdamse woningcorporatie Eigen Haard. De verlaging van het instemmingspercentage is één van de aanbevelingen in de afstudeerscriptie die hij schreef voor de opleiding Master of Science in Real Estate (MSRE) aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE).