Image

‘Huurders moeten niet meebetalen voor nieuwbouw.’ Dat is het frame van de Woonbond waarmee ze zich bij de regering inzet voor meer financiële steun voor sociale woningbouw. Dat klinkt legitiem, het geld dat huurders opbrengen is immers bedoeld om hun eigen huurwoning te onderhouden, het is niet bedoeld om onrendabele toppen in de nieuwbouw te dekken. Het frame voelt tegelijkertijd ook ongemakkelijk. Het doorbreekt de solidariteit tussen huurders en woningzoekenden. Of anders gezegd, huurders komen vooral voor hun eigen belang op en onze woningzoekende kinderen zoeken het zelf maar uit.

Nadat ik hierover onlangs met Woonbond-directeur Zeno Winkels nog eens van gedachten wisselde, dook ik toch maar weer eens in de cijfers. Klopt dat frame van de Woonbond wel? Nou, de Aedes-benchmark laat zien dat het frame al jaren niet meer klopt. Sinds 2019 betalen huurders minder aan instandhouding van hun woningen dan wordt uitgegeven. Dat tekort steeg afgelopen jaar fors. Per maand is nu het tekort € 49. En één euro per woning betekent landelijk een jaarlijks tekort van ca € 27 miljoen. € 49 per maand is dus een landelijk tekort van jaarlijks 1,3 miljard!

IBBR-ratio

Portaal drukt dit tekort al een aantal jaren uit met een IBBR-ratio. Die geeft aan of er jaarlijks voor het in stand houden van de woning (onderhoud + verbetering) genoeg geld binnenkomt. Als er geld overblijft, kan dat worden besteed aan het aflossen van leningen of het financieren van nieuwbouw. Voor Portaal moet de IBBR-ratio boven de 1,0 liggen om financieel gezond te zijn. Een ratio lager dan 1,0 betekent een tekort dat met leningen moet worden gedekt.

Image

In 2017 bedroeg diezelfde IBBR voor de gehele corporatiesector 1,14. Die is in 2024 inmiddels gedaald naar 0,92. De trend is duidelijk: de sector wordt financieel steeds ongezonder. Ook de acht grootste MRA-corporaties scoren in 2024 gemiddeld 0,92. Bij de MRA-corporaties is wel sprake van een grote spreiding tussen de acht corporaties: in 2024 varieerde die tussen 1,07 en 0,79. Ook als je naar gemiddelden kijkt over 3 jaar blijft de spreiding groot.

Leeninfuus

De Aedes-benchmark geeft ook inzicht hoe de tekorten voor instandhouding en nieuwbouw-investeringen met leningen worden gedekt.

Image

De grafiek toont dat geld lenen voor instandhouding fors toeneemt. En laat zien dat zowel huurders als woningzoekenden aan hetzelfde leeninfuus zitten en huurders dus niet meebetalen aan de nieuwbouw. En zodra de sector haar maximale leencapaciteit bereikt, zijn zowel huurders als woningzoekenden de klos. Misschien moeten Aedes en Woonbond daarom maar hetzelfde frame gaan gebruiken: ‘Als sector rijden we in volle vaart rijden af op een muur in de hoop dat die op tijd wordt afgebroken.’ En die muur kan alleen de regering afbreken. Zouden de onderhandelaars voor een nieuw kabinet dat begrijpen?