Image

Ondanks een forse bouwproductie van bijna 15.000 woningen per jaar hebben huishoudens in de regio Amsterdam met een laag en middeninkomen de afgelopen twee jaar weer minder kans gekregen op een passende woning. Dit blijkt uit het onderzoek Wonen in de Metropoolregio Amsterdam (WiMRA). Er zijn bovendien enorme verschillen. Heel veel huishoudens wonen goed en relatief goedkoop, maar voor veel starters blijft een betaalbare aantrekkelijke woning een bewegend doel.  

Het nieuwste WiMRA-onderzoek bevestigt met veel cijfers een maar al te bekende trend: woningen worden steeds duurder en de inkomensgroei blijft daarbij achter. Er is zelfs sprake van een kantelpunt: vorig jaar was voor het eerst het aandeel betaalbare koop- en huurwoningen in de totale voorraad kleiner dan de groep lage en middeninkomens die is aangewezen op deze woningen. Terwijl een zekere overmaat nodig is om grote knelpunten te voorkomen. Belangrijke factor in die afname is dat nu ook in de ‘goedkopere’ regio’s Almere-Lelystad en Zaanstreek-Waterland het aandeel betaalbare koopwoningen sterk is gedaald. Terwijl in 2017 nog bijna een kwart (24 procent) van koopwoningen bereikbaar was voor middeninkomens (koopsom tot circa 300.000 euro), was dit in 2021 nog maar voor 13 procent het geval.

Sociale huur/lage inkomens

Van alle woningen in de regio Amsterdam is nog 37 procent een sociale huurwoning, 2 procent minder dan in 2019. De meeste daarvan staan in Amsterdam. Die afname wordt in zijn geheel veroorzaakt door ontwikkelingen in de particuliere huursector; het aandeel sociale corporatiewoningen bleef gelijk op 30 procent.

Lage inkomens zijn vooral sterk vertegenwoordigd in delen van Amsterdam (Zuidoost, Nieuw-West en Noord), Zaanstad Zuidoost, Haarlem-Meerwijk en Velsen-Noord.

In alle regio’s worden sociale huurwoningen van corporaties steeds vaker bewoond door de laagste inkomensgroep (84 procent). Vergrijzing, achterblijvende pensioenen en de pandemie zorgden voor een lichte toename van deze groep huishoudens.

Steeds meer lage inkomens zitten in een dure woning: in vier jaar tijd is het aandeel van deze huishoudens dat in de middeldure huur en dure huur woont  toegenomen van 22 naar 26 procent.

Overigens groeit ook het aandeel hoge inkomens in de regio Amsterdam (in twee jaar van 37 naar 42 procent), terwijl het aandeel middeninkomens afkalft: van 22 naar 16 procent in vier jaar tijd. Met andere woorden: de inkomensverdeling polariseert.

Image

Starten in de vrijesectorhuur

De particuliere vrije huursector groeit, van 8 procent in 2017 naar 12 procent in 2021. Deze groei zit uitsluitend in het hoge huursegment (>€1.053). De particuliere vrijesectorhuur wordt - hoewel nog klein - ook buiten Amsterdam steeds belangrijker voor woningzoekenden. Starters hebben vaak geen alternatief. Het is een sector met veel doorstroming, nog bespoedigd door het oprukken van tijdelijke contracten. Starters van buiten de regio komen overwegend in de particuliere huursector terecht (61 procent) net als instromers vanuit het buitenland (75 procent).

De gemiddelde aanvangshuur is in dit segment in 2021 gestegen naar 1.403 euro, een forse stijging vergeleken bij twee jaar eerder. Bijna een derde in deze groep betaalt zelfs meer dan 1.500 euro per maand. Die prijzen worden vooral in Amsterdam gerealiseerd.

“Het onderzoek laat ook dit jaar weer zien dat een aantal onwenselijke trends zich voortzet”, concludeert Lex Scholten, voorzitter van het bestuurlijk overleg over bouwen en wonen in de MRA. “Vooral voor nieuwe huurders zijn de woonlasten hoog. En dat zijn echt niet allemaal mensen met een heel hoog inkomen. Dat betekent dat veel van deze mensen een onacceptabel groot deel van hun inkomen kwijt zijn aan wonen.” Scholten pleit daarom nogmaals voor huurregulering: “We hebben het Rijk nodig om die woningprijzen naar beneden te krijgen.”

Gemiddeld zijn recent verhuisde huurders 40 procent van hun inkomen kwijt aan maandelijkse woonlasten (huur, servicekosten, energie) en 22 procent van hen ‘verwoont’ zelfs meer dan de helft van hun inkomen.

Goedkoop in een koopwoning

Terwijl het aantal koopwoningen in Amsterdam in twee jaar met 10.000 afnam als gevolg van buy-to-let en keep-to-let, bleef de koopwoningvoorraad in de hele MRA stabiel op 48 procent. Hier tekent zich een grote kansenongelijkheid af: kopers hebben niet alleen veel lagere relatieve woonlasten dan huurders; zij die al lang een koopwoning hebben, hebben weer veel lagere lasten dan recente kopers. Een kwart van de huishoudens met een laag inkomen heeft een koopwoning en veelal relatief lage hypotheeklasten; daar zitten - niet verrassend - veel  55-plussers bij.

Maar betaalbare koopwoningen (WOZ-waarde tot 88.0000 euro) zijn er nu nauwelijks meer voor inkomens onder modaal. In het middeldure segment tot 3 ton was vorig jaar in Almere/Lelystad (44 procent) en Zaanstreek-Waterland (27 procent) nog wel een substantiële koopvoorraad. Maar - let op - dit zijn geen transactieprijzen maar WOZ-waarden. De gemiddelde aankoopprijs van woningen in de periode 2019-2021 in de MRA lag op 450.000 euro.

Het koopwoningbezit onder middeninkomens ligt het hoogst in Almere/Lelystad (73 procent).

Woningeigenaren zijn financieel bijna altijd beter af dan huurders. De gemiddelde hypotheekquote daalde in twee jaar een procentpunt naar 16 procent. Kopers zijn dan ook veel positiever over de betaalbaarheid van hun woning dan huurders.