Vernieuwing Westelijke Tuinsteden dreigt te stagneren

Vernieuwing Westelijke Tuinsteden dreigt te stagneren
Onvoldoende woningen voor herhuisvesting

De vernieuwing van de Westelijke Tuinsteden dreigt te stagneren. Voor de korte termijn zijn er onvoldoende vervangende woningen voor de huishoudens die wegens sloop hun huis moeten verlaten. Maar ook als corporaties en stadsdelen dat probleem weten te overwinnen, blijven er hardnekkige twijfels over de ingeslagen koers. Ze denken na over de bouw van minder koopappartementen en de haalbaarheid van meer eengezinswoningen.

Ans Schagen (67) piekert er niet over haar vriendelijke eengezinshuis aan de Jacques Perkstraat in Geuzenveld-Noord te verlaten. Negen jaar geleden is haar woning nog gerenoveerd. Van onvoldoende kwaliteit is volgens haar geen sprake. Haar woning heeft centrale verwarming, dubbel glas en een vaste trap naar de zolder. Evenmin vindt ze haar huis te klein. Ze geniet van haar tuintjes voor en achter, de intensieve sociale contacten met de overwegend oudere buurtbewoners en het goede uitzicht op het verkeerscircuit van de Burgemeester Roëllstraat.
Ruim vijftig woningen aan zeven hofjes moeten wijken voor de bouw van een moderne stadsstraat: een groot complex met winkels, bedrijfsruimten en een paar honderd dure woningen. Maar de buurtbewoners zijn vrijwel unaniem tegen. Op drie na willen de 56 gezinnen helemaal niet vertrekken.
In september bracht ze haar bezwaren tegen de voorgenomen sloop nog maar eens naar voren tijdens een door het Samenwerkingsverband Bewonersorganisaties Westelijke Tuinsteden en Huurdersvereniging Amsterdam georganiseerd debat in het Tuinstadhuis Geuzenveld/Slotermeer. Slopen of renoveren, dat was de allesoverheersende vraag. Schagen: “Op andere plekken in de Tuinsteden verkopen corporaties soortgelijke woningen. Daar zijn deze woningen goed genoeg om nog lang te worden bewoond. Waarom moeten onze woningen dan tegen de vlakte? Ik begrijp dat niet. Bovendien: waar moeten we naartoe?”

Dit jaar zit de vaart erin

De vernieuwing van de Westelijke Tuinsteden houdt vooralsnog vaart. Dit jaar begint de bouw van ruim vijftienhonderd woningen. Van vertraging is volgens Projectbureau Parkstad geen sprake. Van alle projecten die wel gepland zijn maar nog niet gestart, zal dit najaar nog de eerste paal de grond ingaan. Enkele projecten zijn zelfs vervroegd.

Herhuisvestingsprobleem

Herhuisvesting binnen de Westelijke Tuinsteden dreigt inderdaad een probleem te worden, zo zegt Arie de Zeeuw, senior beleidsadviseur van de Dienst Wonen. Voor Bureau Parkstad vervaardigde hij een analyse van de te verwachten herhuisvestingsvraag in de komende drie jaar. Als alle voorgenomen sloopplannen doorgaan en het herhuisvestingsbeleid niet wordt gewijzigd, dan is er over de periode 2004-2006 een tekort van twaalfhonderd vervangende sociale huurwoningen.
Hij baseert zijn verwachtingen op een beoordeling van het gedrag van duizend gezinnen die de afgelopen jaren vervangende huisvesting hebben betrokken. Van hen heeft zeventig procent een vervangende sociale huurwoning binnen de Westelijke Tuinsteden gekregen. Van de rest is de helft naar een sociale huurwoning op een andere plek in Amsterdam vertrokken. En van de nog resterende 150 huishoudens weet hij niet waar ze zijn gaan wonen. Dat betreft onder anderen mensen die een woning hebben gekocht, dan wel Amsterdam hebben verlaten.
“We mogen gerust aannemen dat de komende jaren mensen die een sociale huurwoning verlaten hetzelfde gedrag zullen vertonen,” zo meent De Zeeuw. “Bovendien gaat het de komende jaren om veel grotere aantallen. Volgens het huidige bouwprogramma moeten we voor 3500 gezinnen vervangende woonruimte zien te vinden. Een kleine 2500 huishoudens moet dus een nieuwe woonplek in de Westelijke Tuinsteden vinden. Dat lijkt bij de huidige verhuisbewegingen niet mogelijk. De problemen worden nog eens verergerd door een afnemende mobiliteit op de woningmarkt. Er zijn de laatste tijd gewoonweg minder mensen die van huis wisselen.”
Het door De Zeeuw berekende tekort raakt alle groepen op de woningmarkt. Er ontbreken in zijn rekenkundige exercitie 350 woningen voor grote gezinnen van vijf of meer personen. Er is een probleem voor 450 huishoudens van drie of vier personen. En er is een tekort van vierhonderd woningen voor kleine huishoudens, waaronder 170 woningen voor ouderen. Bij de kleine huishoudens past volgens hem wel een aantekening. “Voor hen is er in zeker opzicht geen sprake van een te klein aanbod; zij zouden een plek kunnen vinden in de bestaande bouw. Toch moet er voor hen ook aanbod in de nieuwbouw zijn. Kleine huishoudens daarvan uitsluiten kan binnen de huidige regelgeving niet. Maar het zou ook niet worden begrepen als zij niet in aanmerking zouden komen voor nieuwbouw, terwijl gezinnen met kinderen daar wel een grote kans op hebben.”

Bedreiging voortgang

Al lijken de aantallen gering op het totale woningbestand, er schuilt volgens De Zeeuw voor de voortgang van het vernieuwingsproces een belangrijke bedreiging in. “Voor de Westelijke Tuinsteden geldt dat er nooit wordt gesloopt zolang er geen goede vervangende huisvesting is. Het is een rekenvoorbeeld; maar stel dat in acht complexen die op de nominatie staan voor sloop elke keer vier of vijf gezinnen achterblijven, omdat we voor hen niet direct vervangende woonruimte beschikbaar hebben. Dan gaat dat ogenschijnlijk maar om 25 tot veertig huishoudens, maar het betekent wel dat het vernieuwingsproces op al die acht plekken tot stilstand komt. Aangezien we van plan waren meer terug te bouwen dan we slopen, zullen de gevolgen daarvan voor een heel grote groep bewoners merkbaar zijn. En dan zal al heel snel het tekort aan vervangende woningen sterk oplopen. Met als onvermijdelijk effect dat uiteindelijk de hele vernieuwing achterop raakt. Bovendien heeft zo’n ontwikkeling ernstige gevolgen voor de woonbuurten die moeten worden vernieuwd. De zo gewenste verandering zal door het stagneren van de sloop veel langer op zich laten wachten. En achterblijvers worden geconfronteerd met woongebouwen die geruime tijd gedeeltelijk leegstaan.”
De Zeeuw benadrukt het belang van “het goed organiseren van het tekort”. “Het gaat om een probleem voor de korte termijn. Het veranderen van bouwplannen biedt dus geen soelaas. Als we nu nieuwe plannen maken, dan duurt het nog jaren voordat we daar iets van merken. En andere oplossingen zijn er eigenlijk niet. Het zal best zo zijn dat een deel van de bewoners van de Westelijke Tuinsteden wel naar de gemeente Haarlemmermeer zou willen verhuizen, maar ook daar zijn die sociale huurwoningen niet beschikbaar. En er zullen ook nog mensen zijn die kunnen worden verleid tot de aanschaf van een koopwoning. Maar dat levert in absolute aantallen evenmin veel op.”

Schaarste organiseren

Het is aan de besturen van de stadsdelen en de centrale stad de verdeling van de schaarste beter te organiseren. Hans Luiten, stadsdeelvoorzitter in Bos en Lommer en woordvoerder van het Bestuurlijk Overleg Parkstad, laat weten dat inmiddels tal van maatregelen worden bekeken om het aanbod aan vervangende woonruimte de komende jaren te vergroten. Nog dit najaar moeten daar besluiten over worden genomen.
“Het gaat erom dat we zodanig aan de knoppen draaien dat het aantal beschikbare sociale huurwoningen toeneemt en de rekensom weer klopt. Daarvoor bekijken we de effecten van alle mogelijke maatregelen. Twintig concrete mogelijkheden worden thans op hun waarde beoordeeld. Daarbij gaat het om heel verschillende dingen. Corporaties kunnen afzien van het liberaliseren van de huurprijs van een contingent grote woningen die juist boven de prijsgrens uitkomen. Dat kan vijftig woningen per jaar opleveren. We kunnen besluiten tijdelijk minder vaak toestemming te geven voor de verkoop van sociale woningen. Het is denkbaar dat we ons sloopprogramma net iets slimmer faseren en bepaalde ingrepen even uitstellen. Of dat we besluiten voor de korte termijn meer sociale woningen en minder koopwoningen te bouwen. Dan hebben we het over woningen die over een paar jaar alsnog door de corporaties mogen worden verkocht.”
Het initiatief voor het oplossen van het tekort ligt op dit moment bij de corporaties. Voor een deel hebben zij het probleem al opgelost. Door geen grote woningen te verkopen, wisselwoningcomplexen aan te wijzen en het aandeel sociale verhuur in nieuwbouwprojecten te vergroten, bedraagt het tekort nog maar zevenhonderd woningen. De corporaties hebben de stadsdelen en de centrale stad bovendien toegezegd, dat zij ook voor het resterende aantal een passende oplossing zullen aandragen. Daarover worden nog deze maand (november) voorstellen gedaan. Deze worden vervolgens met de bewonersorganisaties besproken.

Hans Luiten was namens de stadsdelen ook aanwezig op het al gememoreerde debat over slopen en renoveren. Hij kent de bezwaren zoals Ans Schagen uit Geuzenveld die aanvoert. Toch heeft hij niet de indruk dat onder de bewoners van de Westelijke Tuinsteden het draagvlak voor de vernieuwing afneemt. “We hebben het over een stad met 140 duizend inwoners. Daar wordt heel verschillend gedacht over de vernieuwingsoperatie. Tijdens zo’n debat ontstaat gemakkelijk een vertekend beeld. Er zijn altijd groepen bewoners die liever niet verhuizen. Op hen heeft zo’n bijeenkomst natuurlijk een grote aantrekkingskracht. Verder voerden daar mensen het woord die heel veel belang hechten aan het behoud van het oorspronkelijke karakter van de Westelijke Tuinsteden. We hebben in het verleden onderzoek laten doen naar de monumentale waarde van de Tuinsteden. Terecht heeft wethouder Stadig hen laten weten dat die discussie is geweest en niet opnieuw wordt gevoerd.”
Evenmin voelt Luiten zich aangesproken door de woorden van André Thomsen, gepensioneerd hoogleraar woningverbetering van de Technische Universiteit Delft. Die vindt dat corporaties minder moeten slopen en meer renoveren. Hij heeft geen specifiek onderzoek gedaan naar de omstandigheden in de Westelijke Tuinsteden, maar volgens Thomsen kan Amsterdam die goedkope huizen evenmin missen. Verder twijfelt de hoogleraar in het algemeen aan de motieven van corporaties. Het zou hen niet gaan om de verbetering van woningen, maar veel meer om het spreiden van kansarme bewoners. Bovendien verloopt de vernieuwing zo langzaam, dat buurten jarenlang verkommeren.
Luiten op zijn beurt kent veel mensen die niets liever willen dan dat hun verouderde portieketagewoning snel wordt afgebroken. “We hebben intensief contact met bewonersorganisaties. Er is beslist een heel grote groep bewoners van portiekflats die niets liever zien, dan dat zij vandaag nog de status van stadsvernieuwingsurgent krijgen.”

Matige verkoopcijfers

Niet dat daarmee de vernieuwingsoperatie de komende jaren als een onstuitbaar fenomeen zijn onveranderlijke spoor zal trekken. “Bepaalde signalen mogen we niet ontkennen. Cruciaal in de voortgang van het vernieuwingsproces is de afzet van koopwoningen. Ook wij kunnen niet voorbijgaan aan de matige verkoopcijfers. Woningen zijn te duur. Het is moeilijk kopers te vinden voor appartementen van 230 duizend euro, zoals we die nog wel op het Bos en Lommerplein in mijn eigen stadsdeel hebben gebouwd. We moeten meer woningen voor een prijs van maximaal twee ton aanbieden. Maar het gaat niet alleen om lagere prijzen. We bieden bij de vernieuwing van de Westelijke Tuinsteden ook te weinig variatie. Het aanbieden van alleen maar gelijksoortige koopappartementen heeft zijn langste tijd gehad. Met de consortia hebben we afgelopen zomer al de afspraak gemaakt dat het voorgenomen aanbod tegen licht moet worden gehouden. Zo bekijken we de mogelijkheden van de bouw van meer relatief betaalbare eengezinswoningen.”
Verder sluit Luiten niet uit dat in de nabije toekomst de druk op het alsnog handhaven van grote aantallen goedkope huurwoningen sterk zal toenemen. “Dat kan al binnen een paar jaar werkelijkheid worden. Veel zal afhangen van het huurbeleid van minister Dekker. Haar plannen voorzien in een sterke huurstijging voor sociale huurwoningen in populaire woongebieden. Dat zal grote gevolgen hebben voor de huurprijzen in stadsdelen als Oud-West of Westerpark. Mogelijk zullen heel veel mensen op zoek moeten naar een goedkopere huurwoning. Een sterke verhuisbeweging richting de Westelijke Tuinsteden lijkt dan onvermijdelijk. Daar zullen we een passend antwoord op moeten bieden.”

Voor Ans Schagen is er misschien hoop. Zij heeft deze maand (november) nog een gesprek met stadsdeelwethouder Dikken van Geuzenveld over een mogelijke aanpassing van de bouwplannen. Bij een wijziging van de bebouwing langs de Burgemeester Roëllstraat zou haar woning mogelijk kunnen blijven staan. Alleen: de kosten daarvan zijn volgens het stadsdeel wel erg hoog.

Bert Pots

 

Deel
Vernieuwing Westelijke Tuinsteden dreigt te stagneren
Onvoldoende woningen voor herhuisvesting

De vernieuwing van de Westelijke Tuinsteden dreigt te stagneren. Voor de korte termijn zijn er onvoldoende vervangende woningen voor de huishoudens die wegens sloop hun huis moeten verlaten. Maar ook als corporaties en stadsdelen dat probleem weten te overwinnen, blijven er hardnekkige twijfels over de ingeslagen koers." data-share-imageurl="">