04.11.21
Verhuurverbod voor koopwoningen tot ruim een half miljoen euro
Amsterdam weert beleggers van groot deel van koopwoningmarkt

Voor Amsterdamse koopwoningen tot 512.000 euro WOZ-waarde gaat bij verkoop een zelfwoonplicht gelden. Met de voorgestelde maatregel wordt 60 procent van de Amsterdamse koopwoningen beschermd tegen opkoop en verhuur door beleggers. Andere gemeenten volgen.

Wethouder Jakob Wedemeijer heeft een uitgewerkt voorstel met de voorwaarden voor een verhuurverbod voor koopwoningen naar de gemeenteraad gestuurd. De opkoopbescherming is een nieuwe regeling in de landelijke Huisvestingswet die per 1 januari 2022 in werking treedt. In 2027 wordt gekeken of verlenging nodig is. De maatregel geeft gemeenten de mogelijkheid een verhuurverbod voor goedkope en middeldure koopwoningen in bepaalde gebieden in te voeren; dat verbod geldt voor vier jaar na aankoop. De opkoopbescherming moet ervoor zorgen dat dit segment woningen beschikbaar blijven voor kopers die er zelf in gaan wonen. 

Het Amsterdams college wil de opkoopbescherming zo snel mogelijk in 2022 invoeren. Het voorstel komt na een inspraakperiode in februari in de gemeenteraad. Wethouder Jakob Wedemeijer (Wonen): “Het is onacceptabel dat mensen die op zoek zijn naar een woning worden afgetroefd door beleggers die woningen opkopen om ze tegen torenhoge prijzen te verhuren. Daarom willen we ervoor zorgen dat zoveel mogelijk woningen alleen kunnen worden gekocht door mensen die er ook echt gaan wonen. Woningen zijn om in te wonen en niet om aan te verdienen.”

Goedkope en duurste woningen

De buy-to-let beleggers blijken in Amsterdam zowel de goedkopere woningen als juist de duurste woningen op te kopen, dus zowel in delen van Amsterdam Zuidoost en Nieuw-West als in en rondom de Grachtengordel en het Vondelpark (zie kaart: de blauwe vlakken). 
De buy-to-let beleggers kopen vooral in gebieden met hele dure (Grachtengordel, Vondelparkbuurt en De Pijp) én relatief goedkope woningen (Noordelijke IJ-oevers-West en Slotermeer-Zuidwest) woningen. Klik op afbeelding voor vergroting.

Ondanks de forse groei van de hoofdstad stagneert het aantal eigenaar-bewoners (ongeveer 130.000). Uit een analyse van de eigen onderzoeksafdeling OIS blijkt dat in 2019 per saldo 4.000 woningen zijn omgezet van koop naar huur. Het gaat daarbij niet alleen om aankoop voor verhuur (buy-to-let), maar de eigenaar kan ook verhuizen en zijn oude woning aanhouden (keep-to-let).
Amsterdam is de eerste gemeente die zijn voorwaarden voor de opkoopbescherming naar buiten brengt. Veel andere grote gemeenten willen een vergelijkbare barrière voor beleggers opwerpen. Dat zijn niet alleen de overige G4 (Rotterdam, Utrecht en Den Haag), maar ook andere steden. In de Amsterdamse regio geldt dat in ieder geval voor Haarlem, Almere en Amstelveen, maar meer gemeenten oriënteren zich. "In Amstelveen zijn de problemen vergelijkbaar met die in Amsterdam", zegt wethouder Ellermeijer: "Wij begrijpen dus goed wat Amsterdam doet en hoewel ik vooruitloop op de besluitvorming in B&W en de Raad, kan ik wel zeggen dat ik de verwachting heb dat we ook in Amstelveen gebruik gaan maken van de Wet Opkoopbescherming. We zijn daar al de voorbereidingen voor aan het treffen.”
Wethouder Wedemeijer: “Het is onacceptabel dat mensen die op zoek zijn naar een woning worden afgetroefd door beleggers."
Het Amsterdams college wil de opkoopbescherming zo snel mogelijk in 2022 invoeren. Het voorstel komt na een inspraakperiode in februari in de gemeenteraad. Wethouder Jakob Wedemeijer (Wonen): “Het is onacceptabel dat mensen die op zoek zijn naar een woning worden afgetroefd door beleggers die woningen opkopen om ze tegen torenhoge prijzen te verhuren. Daarom willen we ervoor zorgen dat zoveel mogelijk woningen alleen kunnen worden gekocht door mensen die er ook echt gaan wonen. Woningen zijn om in te wonen en niet om aan te verdienen.” 

Hoge woz-waarde

Uitzonderingen
De wet bevat drie uitzonderingen op de zelfwoonplicht.
De koper mag de woning wel verhuren aan eerste- of tweedegraads familieleden of - onder voorwaarden - tijdelijk verhuren, bijvoorbeeld tijdens verblijf in het buitenland. Ook woningen die onlosmakelijk zijn verbonden aan een bedrijfsruimte vallen buiten het verhuurverbod.
De ‘zelfwoonplicht’ geldt tot vier jaar na aankoop. Daarna mag de woning worden verhuurd.
Woningen die nu al worden verhuurd vallen buiten de maatregel.

De wetgever heeft gemeenten de ruimte gegeven om - onderbouwd -  gebieden vast te stellen waar de zelfwoonplicht gaat gelden én zelf een bovengrens te bepalen van de te beschermen 'goedkope en middeldure' woningen. Amsterdam komt uit op ruim een half miljoen euro. Van enkele andere gemeenten is bekend dat ze afkoersen op de NHG-grens (NHG= Nationale Hypotheek Garantie). Die is volgend jaar 355.000 euro. Dat geldt bijvoorbeeld voor Haarlem. De provinciehoofdstad is in de MRA met Amsterdam trendsetter en wil het verhuurverbod ook in de hele stad invoeren. De Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) komt binnenkort met een modelverordening.

Gemeenten zullen goed moeten onderbouwen dat in bepaalde gebieden 'onevenwichtige en onrechtvaardige effecten' door schaarste optreden, dan wel dat de opkoopbescherming noodzakelijk is voor het behoud van de leefbaarheid van de buurt. Een van de argumenten waarom gemeenten de hele stad willen afschermen is dat men waterbedeffecten vreest. Deze vrees speelt ook bij regiogemeenten. 

Prijsopdrijving

De gemiddelde WOZ-waarde van woningen van eigenaar-bewoners lag in Amsterdam in 2020 op 542.450 euro. Wethouder Wedemeijer hoopt dat de opkoopbescherming bijdraagt aan het tegengaan van verdere prijsopdrijving. "Maar er is meer nodig. We hebben het Rijk nodig om de huurprijzen aan banden te leggen, zodat meer mensen een betaalbare woning kunnen vinden.”

In het decembernummer van NUL20 komt een uitgebreider artikel over de implementatie van de opkoopbescherming in gemeenten in de Metropoolregio Amsterdam.