Valt er wat te kiezen?

Gemeenteraadsverkiezingen: de smalle marges van de lokale politiek
Valt er wat te kiezen?

Op 19 maart zijn er gemeenteraadsverkiezingen. Voorafgaand daaraan hebben de woningcorporaties en de Huurdersvereniging hun standpunten al naar buiten gebracht. Met welke onderwerpen kunnen lokale politici zich onderscheiden? Meld je vast aan voor het NUL20 Verkiezingsdebat.

Visie Amsterdamse woningcorporaties
  • Prioriteit van corporaties ligt bij het aanbieden van goede, betaalbare woningen aan mensen die niet zelfstandig een woning kunnen betalen. 
  • Corporaties hebben - daarom - in Amsterdam ook een taak om woningen voor lage middeninkomens aan te bieden. Dat kan door woningen te verkopen en door een deel van de voorraad boven de liberalisatiegrens te verhuren.
  • Flexibele huur: een sociale huur betalen is terecht, zolang het inkomen van de huurder dat rechtvaardigt. 
  • Onderhoud en renovatie krijgen de komende jaren prioriteit.
  • Gedifferentieerde nieuwbouw blijft noodzakelijk om Amsterdam vitaal te houden. Het corporatieaandeel in de Amsterdamse woningvoorraad kan zakken naar 40 procent (is nu 46%). Corporaties focussen op de ontwikkeling van aantrekkelijke, gemengde prioriteitswijken. Investeringen in deze gebieden - meestal ‘buiten de Ring’ - hebben daarom prioriteit.
  • De bedrijfsvoering is SEED: Sober, Efficiënt, Effectief en Doelmatig.

Uit: concept visiedocument ‘Met het oog op Amsterdam’ (dec. 2013)

Amsterdam is de meest gewilde vestigingsplek in Nederland, zowel van bedrijven, hotels als van burgers. Populariteit is een vloek en een zegen. Het brengt welvaart, werkgelegenheid en voorzieningen, maar ook lang wachten op een woning, krappe woonruimte, illegaal gebruik, hoge huren en dito huizenprijzen. De laatste jaren is de druk op de woningmarkt nog verder toegenomen. De bevolking van Amsterdam groeit veel sneller dan het aantal woningen. Studenten en andere jongvolwassenen stromen in grote getale naar de hoofdstad, terwijl jonge gezinnen juist minder geneigd zijn de stad te verlaten.  En dan is er nog de aanzwellende stroom toeristen die ook ondergebracht moet worden.

Het verdelen van schaarste vraagt keuzes. En dus vormen ‘wonen’ en ‘bouwen’ bij uitstek het domein voor een scherp politiek debat.
Wat zijn momenteel de grote kwesties? Waar kunnen politieke partijen zich profileren of over de spreekwoordelijke bananenschil uitglijden?

Erfpacht - bewegend doel

Wel of geen erfpacht. Dat is de kwestie. Nee, eigenlijk niet. Er vindt weliswaar in mei voor het eerst sinds decennia weer eens een referendum plaats, maar waar gaat dat eigenlijk over? Amsterdammers mogen hun mening geven over de aanpassingen die het college voorstelt, niet over het principe. Dat zal weinig harten sneller doen kloppen.
Voorspelling: de erfpachtdiscussie zal blijven doorsudderen. En de kampen zijn overzichtelijk: VVD en D66 willen huiseigenaren keuze geven tussen erfpacht of eigen grond; de linkse partijen blijven ferm achter het huidige principe staan: de grond is van de gemeenschap. Alle partijen willen een transparanter systeem.

Ongedeelde stad: sociale voorraad versus middensegment

Over het principe van de ‘ongedeelde stad’ zijn bijna alle Amsterdamse partijen het eens. Maar elke partij geeft daar weer een andere invulling aan. En het kost natuurlijk weinig moeite om doelgroepen of categorieën bewoners te vinden die moeilijk een geschikte woning kunnen vinden. Dat geldt namelijk voor iedereen die zich geen dure koopwoning kan veroorloven.
Amsterdam ondergaat een grote transformatie van zijn woningvoorraad. Eens bestond bijna 80 procent van de huurvoorraad uit sociale huurwoningen, nu nog 58 procent (WiA 2013, corporatiewoningen en particuliere huurwoningen samen). Die afbouw is eenvoudig te beargumenteren: de doelgroep voor sociale huurwoningen wordt steeds kleiner, doordat de gemiddelde Amsterdam een beter inkomen heeft gekregen én omdat er een inkomensgrens voor sociale huurwoningen is ingevoerd. Maar dit neemt niet weg dat de wachttijden voor een sociale huurwoning elk jaar langer worden.
Van de VVD mag de sociale voorraad nog flink kleiner worden (30%). Daarom wil de partij bijvoorbeeld af van het 30-procentquotum sociale huur bij nieuwbouw. Van de SP mag de sociale voorraad per saldo niet nog verder afnemen. De socialisten willen in buurten met weinig sociale huurwoningen verkoop verbieden. D66 pleit vooral voor een vergroting  van het middensegment en is daarom voor omzetting van sociale huurwoningen.
Alle partijen - van SP tot VVD - pleiten overigens inmiddels voor meer woningen voor middeninkomens. Maar dat betekent dan weer niet dat de SP onderschrijft dat corporaties op termijn zo’n 20-25 procent van hun woningvoorraad in dat segment gaan verhuren.
En de PvdA? Fractleider Hilhorst had het in zijn 'Droom voor de stad' vooral over nieuwbouw en transformatie. Voor de PvdA is verkleining van de sociale voorraad geen populair verkiezingsthema, al heeft de bestuurspartij de transformatie naar meer koop en duurdere huur in grote mate vormgegeven. De partij focust liever niet op de hoeveelheid maar op de beschikbaarheid van betaalbare woningen. Aanbiedingsafspraken met corporaties dus. Ook willen de sociaal-democraten de helft van te liberaliseren woningen onder de 800 euro huur houden, en bestemmen voor huishoudens met een inkomen tot 45.000 euro.

Betaalbaarheid

Betaalbaarheid is een grote kwestie aan het worden. Woonlasten stijgen, inkomens van sociale huurders nauwelijks. Door huurstijgingen en huurharmonisatie wordt de goedkope en betaalbare voorraad in snel tempo kleiner en duurder. Veel Amsterdamse huurwoningen kunnen bij mutatie worden ‘geliberaliseerd’. SP en PvdA willen daarom heldere aanbiedingsafspraken met de corporaties. Het gaat dan om aantallen woningen die jaarlijks tot de huuraftoppingsgrenzen beschikbaar komen voor de doelgroep.

Gebrek aan doorstroming: flexwonen en flexhuren

Een groot probleem voor de dynamiek van de stad is gebrek aan doorstroming.
Er zijn al tal van maatregelen bedacht om de dynamiek te vergroten. Sommige met enig succes, andere niet. De woningcorporaties mikken vooral op tijdelijke en flexibele huurcontracten voor studenten en starters. SP is met de huurdersorganisaties tegenstander van alles wat de huidige huurbescherming vermindert.
PvdA en SP stellen praktische regelingen voor woningruil of doorstroming van ouderen en zorgbehoevenden voor. Dat is allemaal overigens met weinig succes al eerder geprobeerd. Denk aan programma’s als ‘Van Groot naar Beter’ of ‘Van Hoog naar Laag’. 

Meld je hier aan voor het NUL20 Verkiezingsdebat, maandag 10 februari 20.00 in Pakhuis de Zwijger

 

Aanbevelingen Huurdersvereniging Amsterdam
  • De 'ongedeelde stad' is en blijft het uitgangspunt van het Amsterdamse woonbeleid: “Toegang voor alle doelgroepen in iedere wijk behouden en segregatie tegengaan.”
  • Betaalbaarheid: heldere aanbiedingsafspraken met corporaties over de beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen. Met betaalbaar wordt bedoeld tot beide aftoppingsgrenzen. (€536 voor 1-2-persoonshuishoudens en €575 voor meerpersoons).
  • Voorraad: 30 procent betaalbare woningen per stadsdeel/wijk. Gemeentelijke inzet voor realisatie van een middensegment huurwoningen (tussen €680 en €800).
  • Participatie: de gemeente zal medezeggenschap van huurders stimuleren, bijvoorbeeld bij toetsing vergunningaanvraag.
  • Tegen meer tijdelijke huurcontractvormen.
  • Transformatie: de gemeente zet blijvend in op de ombouw van leegstaande kantoren naar woonruimte.
  • Doorstroming: verhuizing naar passende woning dient te worden aangemoedigd. Belemmeringen zoals huurharmonisatie moeten worden tegengegaan.

Uit: Woonagenda 2014. Huurdersaanbevelingen voor de gemeenteraadsverkiezingen