Slotermeer: vernieuwing in de herkansing

De uitdagingen: verdichting, verduurzaming en ruime inspraak
Slotermeer: vernieuwing in de herkansing

Tien jaar later dan gedacht gaat de laatste fase van de vernieuwing van Nieuw-West nu echt van start: de aanpak van Slotermeer. Er ligt een principenota en veel bewoners kunnen niet wachten tot hun huizen worden aangepakt. De tijden zijn beter, maar er zijn ook uitdagingen bijgekomen, zoals ingrijpender duurzaamheidseisen, grotere participatie en meer nadruk op de maatschappelijke opgaven. En er is veel minder geld. Corporaties doen intussen alles om het gehavende vertrouwen bij bewoners te herstellen.

Elke dinsdag kookt pastor René de Cock soep van geredde groenten. Daar kunnen bewoners van de Lodewijk van Deysselbuurt gratis gebruik van maken.

 

AFWC Katern

Dit artikel is onderdeel van een katern van 13 pagina's over de vernieuwing van Slotermeer. Het katern is geproduceerd in opdracht van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. 

U kunt het volledige katern hier downloaden.

Het lijkt alsof het is afgesproken. Keer op keer worden we in het buurtpunt van Rochdale op de Burgemeester Van Leeuwenlaan ‘gestoord’ door bewoners die iets komen melden of vragen. Projectmanager Wonen Ronald van Dijk van Rochdale vertelt dat het voormalige winkelpand is ingericht als laagdrempelig contactpunt voor de buurt, mede met het oog op de omvangrijke ingreep die de Van Deysselbuurt te wachten staat. Alleen al in 2018 werd het buurtpunt zo’n negenhonderd keer bezocht door mensen die informatie en advies vroegen. En de bekendheid van het buurtpunt neemt toe in de twaalfhonderd woningen tellende wijk rondom de Lodewijk van Deysselstraat in Slotermeer.
De bezoekers van vandaag komen melden dat de verlichting in hun trappenhuis het niet doet, of ze geven zich op voor de schoonmaakservice voor hun portiek. Van de laatste bezoekers, een echtpaar, draait de vrouw zich onderweg naar de deur nog even om. Oh ja, vraagt ze schijnbaar terloops, wanneer is onze woning aan de beurt voor de renovatie? Als Van Dijk het adres hoort, vertelt hij dat er voor deze bewoners nog voor de zomervakantie een informatiebijeenkomst wordt gehouden.

Laaggeletterd

De korte gesprekjes illustreren dat het buurtpunt geen overbodige luxe is. Maar liefst 45 procent van de bewoners van de Van Deysselbuurt is laaggeletterd. Die mensen kunnen hun vragen moeilijk via een website, per e-mail of zelfs telefoon stellen - soms zijn immers handen en voeten nodig. “Er komen hier mensen die niet eens kunnen uitleggen waar ze wonen”, aldus Van Dijk.
Er is Rochdale veel aan gelegen nauw contact met zijn huurders te onderhouden en hun vertrouwen te herwinnen. Veel huurders zijn op zijn minst sceptisch nadat er tien jaar geleden als gevolg van de crisis een dikke streep ging door plannen om hun buurt met sloop/nieuwbouw en renovatie onder handen te nemen. Ook bij deze vernieuwingsronde luidt het credo dat het niet bij de woningen alleen moet blijven. Sociaal-economisch hebben veel bewoners ook een opkontje nodig.
Tegelijkertijd duurt het voor veel bewoners nog jaren voordat ze voor een nieuwe of vernieuwde woning aan de beurt zijn. Om in de tussentijd de leefbaarheid op peil te houden leggen Rochdale-medewerkers systematisch huisbezoeken af om de technische staat van de woningen op te nemen en eventuele gebreken te verhelpen. Bij het bezoek wordt ook gepolst of er andere hulpvragen zijn bij het huishouden. Als de bewoner daarvoor toestemming geeft, worden deze hulpvragen doorgespeeld naar andere maatschappelijke instellingen, als Sezo of het Ouder- en kindteam (OKT).
Deze en andere organisaties hebben zich ook gevestigd in het buurtpunt van Rochdale. Ze verzorgen samen het integraal sociaal spreekuur voor de buurt. Hulpvragen kunnen hier vaak direct, zonder mail of telefoontje, worden doorgegeven.

 

Cascoland verleent onderdak aan ‘eendagszaken’ van buurtbewoners die graag een onderneming willen starten. Hier kunnen ze één of enkele dagdelen per week ervaring opdoen met hun zaak. Zo heeft Souad er donderdagmiddag een naaiatelier en geeft ze er de volgende ochtend een naaiworkshop.

Versnippering

“Toen ik me hierin ging verdiepen viel me de versnippering in het maatschappelijke aanbod op, en dat het niet duidelijk is wie ergens over gaat in de ontwikkelbuurten”, aldus Van Dijk. Rochdale is niet de enige corporatie die deze versnippering signaleert. “We staan nu natuurlijk nog aan het begin van de vernieuwing, maar er mist een plek waar alles samenkomt, één enkel aanspreekpunt”, zegt Niels Raat, assetmanager van Stadgenoot. “Daardoor gaan de sociale ingrepen niet hand in hand met de fysieke.” Vroeger had je voor die coördinerende rol inderdaad Bureau Parkstad, beaamt Raat. “Daar schijnt een bepaalde aversie tegen te zijn. Maar er waren ook goede redenen om het zo te doen.”
Bureau Parkstad was een gemeentelijk projectbureau dat van 1999 tot 2007 de stedelijke vernieuwing in heel Nieuw-West coördineerde. Het werd door velen, al dan niet terecht, beschouwd als een bureaucratische bulldozer.
Burgemeester Röellstraat
Nieuw-West staat voor een flinke verdichtingsopgave. Alle ogen zijn daarbij gericht op de 2,5 kilometer lange Burgemeester Röellstraat. Volgens de principenota kunnen na een herprofilering aan de noordkant van de straat blokken met accenten tot acht lagen hoog worden gebouwd.
Alleen al in de Van Deysselbuurt moeten zo’n zeshonderd woningen worden bijgebouwd. Uitgangspunt is namelijk dat het aantal sociale huurwoningen van 1200 gelijk blijft, maar dat het aandeel sociale huur wordt teruggebracht van bijna 100 procent naar 60. Gemeente, stadsdeel en corporaties hebben afgesproken dat de Röellstraat geen gouden randje wordt, dus dat daar ook sociale en middenhuur wordt gebouwd.
Voor de corporaties zou het bovendien handig zijn als buurtbewoners kunnen worden geherhuisvest in de nieuwbouw van de Röellstraat. Voor de Van Deysselbuurt gaat dit helaas niet op, omdat de Roëllstraat daar achterin de planning zit.
Maar voordat in de Röellstraat gebouwd kan worden, moeten nog de nodige hobbels worden genomen. Welk deel van de wijk wordt bijvoorbeeld betrokken bij de participatie? Leidingen moeten worden verlegd, waaronder die voor stadswarmte, en de straat moet een nieuw profiel krijgen. Ook is er overeenstemming nodig tussen gemeente en corporaties over de kosten van het bouwrijp maken. De gemeente wil (een deel van) de nieuwbouw met tenders in de markt zetten. Maar de bouwpercelen zitten pal tegen eengezins- en duplexwoninkjes van corporaties, die zouden moeten worden gesloopt. Wie gaat dat betalen en wat voor korting krijgen de corporaties dan als ze op de Röellstraat mogen bouwen?
Volgens Raat van Stadgenoot kunnen corporaties en gemeente elkaar flink in de wielen rijden als ze zich strikt houden aan de regels van het Amsterdams Convenant Erfpacht (ACE). De grondexploitatie van de Röellstraat is belangrijk, omdat bijvoorbeeld ook de inrichting van de openbare ruimte in de Van Deyssel- en Couperusbuurt er mee wordt betaald. Raat: “Als we er ieder alleen op onze eigen manier naar blijven kijken, dan komt er geen oplossing. We moeten naar het gezamenlijk belang kijken.”
Dat wordt een hele puzzel.

Gasloos

Het huidige college heeft de ambitie uitgesproken de hele stad in 2040 van het gas af te willen hebben. Voor nieuwbouwwoningen is wettelijk vastgelegd dat ze geen aardgasaansluiting krijgen. Maar de gemeente eist nu ook dat te renoveren woningen in de Van Deysselbuurt en elders in Slotermeer van het gas gaan. Het warmtenet ligt dan voor de hand, omdat onder de Röellstraat een warmteleiding ligt.
Rochdale heeft inmiddels in de Van Deysselbuurt de eerste woningen opgeknapt. Dat was een grote onderhoudsbeurt in bewoonde staat. Voor verreweg het grootste deel van de buurt zijn er plannen om op hoog niveau te renoveren of om te slopen en nieuw te bouwen. Bij deze operatie is de vraag hoe de verduurzaming vorm te geven: alle woningen op het stadswarmtenet? De kosten daarvan zijn hoog. Voor Rochdale en andere corporaties staat de betaalbaarheid voor de huurders voorop. Daarnaast is het de vraag of de gemeente gaat meebetalen. Rochdale heeft nog geen definitief besluit genomen om bij alle blokken in de ontwikkelbuurten op stadswarmte over te gaan. Dat er druk zit op het dossier, is duidelijk, want de eerste peildata in de Dobbebuurt zijn al afgegeven. Daar worden naar het zich nu laat aanzien de eerste blokken in ieder geval wel op het stadswarmtenet aangesloten.

Wijkmeesters

Eigen Haard gaat aan de slag in de Dichtersbuurt, ten oosten van de Van Deysselbuurt. “De buurt heeft de potentie nieuwe groepen als stedelijk georiënteerde gezinnen en sociale stijgers vanuit Nieuw-West aan te trekken door de nabijheid van Plein ’40-’45 en de Sloterplas”, zo staat in de principenota te lezen. Tien jaar geleden werden de ruim vierhonderd duplexwoningen aangemerkt als sloop/nieuwbouwbuurt. Eigen Haard heeft nu wel een voorkeursscenario, maar werkt de definitieve keuzes voor renovatie of sloop/nieuwbouw verder uit in overleg met de bewoners, vertelt strategisch adviseur Linda Stefels.
Naast de Röellstraat heeft de Dichtersbuurt nog een andere rand waar kan worden verdicht: langs de Slotermeerlaan. Hier wordt de eerste fase van de aanpak gepland, waardoor in de gestapelde nieuwbouw gelijk een slag kan worden gemaakt met de herhuisvesting in de eigen buurt. “Maar wij zijn niet de enige corporatie die straks in Slotermeer bezig is. We moeten steeds overleggen en goed samenwerken om ervoor te zorgen dat het allemaal wel gaat lukken met die herhuisvesting.”
De verdichting in dit deel van Slotermeer is niet alleen nodig vanwege de druk op de Amsterdamse woningmarkt. Ook kan de wijk meer variatie in het woningaanbod gebruiken, terwijl het aantal sociale huurwoningen gehandhaafd blijft. “Het zijn nu allemaal sociale huurwoningen. Door het aanscherpen van de toewijzingsregels, is hier een concentratie van mensen met een sociale achterstand ontstaan. Dat is niet goed voor de leefbaarheid”, aldus Stefels.
Om die leefbaarheid op peil te houden is ook Eigen Haard, net als de andere corporaties, zichtbaar aanwezig in de wijk. Wijkmeesters zijn een aanspreekpunt ter plaatse voor bewoners. Eigen Haard heeft in het gebied ook enkele buurthuiskamers waar buurtactiviteiten worden georganiseerd.

De uitdagingen van Van Eesteren

De Alliantie heeft na de recentelijk afgeronde opknapbeurt van woningen in de Dobbebuurt en de Anton Struikbuurt nog één groot project lopen in Slotermeer: de sloop/nieuwbouw van 282 woningen en drie bedrijfsruimten in de Nieuwenhuysenbuurt, aan het eind van de Burgemeester de Vlugtlaan.
Voor mensen in de eerste fase die enigszins in de buurt willen blijven wonen, zijn er direct herhuisvestingsmogelijkheden, vertelt gebiedsontwikkelaar Fennie Kerdijk. In de nabijgelegen Struikbuurt zijn 28 tijdelijk bewoonde nieuwbouwwoningen en in de iets verder gelegen Dobbebuurt 38 hoogwaardig gerenoveerde woningen voor hen beschikbaar.
Het is de bedoeling dat in de Nieuwenhuysenbuurt wordt verdicht, met zo’n 150 woningen. Bij de eerdere grootschalige vernieuwingsronde in Nieuw-West werd de bestaande strokenbouw regelmatig doorbroken door meer gesloten blokken. Dat is onder meer gebeurd in de Staalmanpleinbuurt in Slotervaart, die door ingrepen van de Alliantie een ander aanzicht heeft gekregen.
Nu is de bestaande strokenbouw van Van Eesteren het uitgangspunt voor het nieuwe plan. Dat levert volgens Kerdijk uitdagingen op: “We hadden hier liever een hovenstructuur gehad om het iets knusser te maken. Het vele kijk- en semi-openbare groen geeft de woningen iets anoniems. We worstelen met de vraag hoe we de verbondenheid van de woning met de straat kunnen verstevigen. We denken dan bijvoorbeeld aan meer woonkamers en entrees aan de straatkant”, zegt Kerdijk.
Wellicht dat hier ook nog andere oplossingen voor worden bedacht samen met de bewoners. Want geheel in de geest van deze vernieuwing mogen die meepraten over het stedenbouwkundig plan, dus ook de openbare ruimte. “En we beschouwen hen als experts als het erom gaat hoe je hier het beste kunt wonen.”
Corporatie Ymere staat met de renovatie van de 144 woningen in de Descartesbuurt voor een overzichtelijke opgave vergeleken met de vernieuwing aan de andere kant van de Röellstraat. Ze overlegt hier momenteel met de bewonerscommissie over. Ymere wil dat de portieketagewoningen gasloos worden en stadsverwarming krijgen. Ook wordt gekeken of er nog enkele tientallen woningen extra gecreëerd kunnen worden op de zolders en in de plinten met bedrijfsruimten. Dat laatste hangt af van het overleg met de bewoners en stadsdeel, zegt regiomanager Marjolein Cazemier.

Trefwoorden: