De regio-top20

Crisis noopt tot regionale afstemming woningproductie
De regio-top20

Zelfstandige gemeenten, corporaties en commerciële ontwikkelaars die gezamenlijk besluiten welke woningbouwprojecten in de regio prioriteit moeten krijgen? Het zou zo maar kunnen. Eind oktober kan er een top20 liggen van voorrangsprojecten met een groot regionaal belang. Voor alle overige projecten blijven gemeenten en ontwikkelaars overigens hun eigen plan trekken.

De roltrapregio
 De metafoor van de roltrap is afkomstig van de Britse wetenschapper Tony Fielding. Met zijn ‘escalator region’ beschrijft hij het fenomeen van de dynamische metropool waar jonge mensen heen stromen om te studeren of de eerste stappen in hun carrière te zetten. Als ze wat ouder worden en een gezin vormen, stromen ze vervolgens voor een groot deel uit naar de directe regio, om daar een groter huis (met tuin) te betrekken. Dit beeld van de stad als opwerk- of emancipatiemachine gaat bij uitstek voor Amsterdam op, al blijft een groeiend deel van de jonge gezinnen in de stad wonen. De werkelijkheid is complexer, maar de roltrapmetafoor voldoet om de dominante verhuisstromen naar en van Amsterdam te beschrijven.

Meer regionale afstemming van de nieuwbouwproductie. Een groot pleitbezorger daarvan is bestuurder Roel Steenbeek van Ymere. Omdat zijn corporatie in de hele regio actief is, ervaart Ymere al langer de beperkingen van de ieder-voor-zich-benadering per gemeente. Door in regionaal verband prioriteiten te stellen, kunnen investeringen van publieke en private partijen een hoger rendement hebben, is zijn visie.

Steenbeek: “Je moet niet vergeten dat de markt volledig op slot zit. Alle partijen moeten daardoor keuzes maken. Dat kunnen partijen maar beter op elkaar afstemmen. Bovendien: wat voor kantoren geldt, gaat natuurlijk ook op voor woningen. Je moet niet overal hetzelfde willen doen. De opgave is hoe je kunt zorgen voor betere afstemming op de vraag én voor meer gedifferentieerde woonmilieus. Wat bijvoorbeeld opvalt, is dat veel plannen niet zijn afgestemd op de huidige vraag. De financieringsmogelijkheden van veel huishoudens die willen verhuizen, houdt nu zo’n beetje op bij 800 euro huur of 210.000 euro hypotheek.”

Steenbeek krijgt - dankzij de aanhoudende crisis - steeds meer medestanders voor zijn pleidooi voor betere regionale afstemming. Bestuurders uit de Stadsregio en Almere, corporaties én marktpartijen praten sinds enkele maanden met elkaar over afstemming en prioritering van woningbouwprogramma’s en bundeling van investeringen. “Het is echt historisch dat bestuurders en marktpartijen nu bereid zijn in groter verband te denken en gezamenlijk woningbouwprojecten prioriteit te geven vanuit het regionale belang.” Aldus Bob van der Zande, adviseur van de Stadsregio.

Hij organiseerde met Muk van Ravels (beleidsadviseur Stadsregio) namens de portefeuillehouder Ruimte en Wonen van de Stadsregio, Robert Linnekamp, voor de zomer een tweetal bijeenkomsten met bestuurders van regiogemeenten, corporaties en een aantal marktpartijen. Doel van de bijeenkomsten, aldus Linnekamp: “tot een gemeenschappelijke analyse komen van alle factoren die bijdragen aan de bouwstagnatie, het tegengaan van versnipperde investeringen en eenzijdigheid in planaanbod en het benoemen van de belangrijkste doelgroepen vanuit regionaal perspectief. Dit zou moeten leiden tot het vaststellen van een lijst projecten die prioriteit krijgen.”

Een soort regio-top20 dus. Van der Zande: “Gezamenlijk willen we tot die prioriteiten komen die op regionale schaal de meeste meerwaarde hebben voor het vestigingsklimaat. Dat zijn projecten die bijdragen aan de dynamiek van de woningmarkt volgens het roltrapmechanisme. Dan gaat het dus primair om huisvesting van young professionals en jonge gezinnen, de groepen die het meest verhuisgeneigd zijn (zie NUL20 Barometer, pag.36. nvdr).” Bij de prioritering spelen ook maatschappelijke afwegingen een rol, waardoor ook vernieuwingsgebieden op de lijst kunnen komen.

Linnekamp: “Projecten waar de meeste belangen samenvallen maken de meeste kans. Tal van projecten komen niet van de grond door gebrek aan inschrijvingen. Voorheen maakte elke gemeente en elke ontwikkelaar zijn eigen afwegingen. Het is vrij uitzonderlijk dat buurgemeenten nu met elkaar overleggen wat de meest kansrijke en belangrijkste projecten zijn voor de regio. Zo’n lijst geeft alle partijen focus, ook corporaties en marktpartijen. Het voornemen is bij de volgende plenaire bijeenkomst eind oktober de lijst met voorrangprojecten vast te stellen. En dan moet in de praktijk natuurlijk nog blijken of het er echt van komt.”

 

Productiecijfers van de Stadsregio + Almere
Grafiek
De rode stippellijn geeft de noodzakelijke jaarlijkse productie aan om het totaal van 90.000 woningen in 2020 te halen. De lijn is al vanaf ’95 ingetekend om de historische productiecijfers te laten zien. Bron: Stadsregio 2012

Versnippering

Deze bereidheid tot samenwerking heeft natuurlijk alles te maken met de bouwcrisis. Er wordt nog wel gebouwd in de regio, maar de huidige nieuwbouwproductie loopt inmiddels 40 procent achter bij de woningbehoefteprognoses (zie grafiek). De verwachting is dat prioritering en afstemming meer - en vooral voor de regio belangrijke - projecten doen starten.

Maar sommige programma’s zullen nog wel moeten worden bijgesteld. Veel nieuwbouwplannen sluiten namelijk niet aan bij de nieuwe werkelijkheid. De programma’s met een startdatum voor 2015 bestaan nog voor tweederde uit koopwoningen, waarvan 75 procent uit duurdere koop (>210.000 euro) en nog veel duurdere koop.  Voor veel van de (jonge) huishoudens die het meest verhuisgeneigd zijn, zijn die woningen niet bereikbaar.

Er is bovendien een sterk stijgende vraag naar huurwoningen. Die worden buiten het sociale segment maar mondjesmaat gebouwd. Van der Zande: “Marktpartijen willen daar tot dusver nauwelijks instappen buiten de Ring Amsterdam. Hetzelfde geldt min of meer voor corporaties. Die beperken zich meer en meer tot hun maatschappelijke taken; bovendien zijn hun financieringsmogelijkheden afgenomen door de nieuwe mededingingsregels.” Van Ravels: “Daarbij speelt dat corporaties door de Donnerpunten toch al een veel groter aantal potentiële markthuurwoningen in hun bezit krijgen.”

Top20

Terug naar de prioriteitenlijst. Alle partijen - gemeenten, corporaties en drie grote marktpartijen - kregen de tijd om deze zomer een shortlist in te leveren van projecten die wat hen betreft prioriteit moeten krijgen. Bij de motivatie moest ook worden aangegeven wat de belangrijkste knelpunten daarbij zijn. Er zijn ruim zestig projecten ingediend, waaruit er zo’n twintig worden geselecteerd die het beste aan de gestelde criteria voldoen. Zo moeten deze projecten voor 2015 kunnen starten, moeten ze van belang zijn voor de regionale dynamiek (het roltrapmechanisme) en moeten ze zich vooral richten op die groepen die het meest verhuisgeneigd zijn. Dat zijn in de regio Amsterdam de starters op de arbeidsmarkt (young professionals) en jonge gezinnen. Er is momenteel een voorlopige selectie van ruim twintig projecten die met de betrokken partijen wordt doorgesproken.



Maar dan. Wat betekent het dat een project op die lijst staat?

Van Ravels: “Er is helaas niet zoiets als een zak met geld die we kunnen inzetten. Welke acties ondernomen kunnen worden, is zeer afhankelijk van het project. Wat wij op Stadsregio-niveau kunnen doen is kennis uitwisselen, faciliteren, partijen bij elkaar brengen en bij de les houden. Het belangrijkste is dat alle partijen de intentie hebben uitgesproken het uiterste te doen om die projecten op de rails te krijgen.”

Van der Zande: “Het gaat ook niet alleen om geld en afzetproblemen. Soms zijn er puur juridisch planologische problemen; soms gaat het om het bestemmingsplan of het vastgestelde programma: te veel koop, te duur, te hoge stedenbouwkundige eisen, een ondergrondse parkeergarage.”

Dit zou betekenen dat betrokken partijen bereid moeten zijn bij deze projecten de bekende discussies over grondprijzen, woningkwaliteit, woningtypen, parkeernormen, parkeergarages opnieuw te voeren. Maar op sommige projecten zal de top20-uitverkiezing weinig invloed hebben. Of er wordt toch wel gebouwd, of uitsluitend de voorverkoop bepaalt de voortgang.

Steenbeek: “Het forum wat we nu hebben is echt een stap vooruit. We praten daar niet met de kaarten op de borst, zoals tot nu toe gebruikelijk was.”

Van der Zande hamert daarbij op meer realisme. “Betaalbaarheid is nog altijd een ondergeschoven kindje in de huidige plannen. Dat moet consequenties krijgen op allerlei niveaus. Voor de woningkwaliteit (kleinere woningen dus, ndvr), voor de grondprijs, voor het type woning. Partijen zullen ook hun verlies moeten nemen. Ontwikkelaars zullen nog meer moeten afschrijven op in beter tijden betaalde grondkosten. Wachten op beter tijden heeft, anders dan bij vorige crises, nu geen zin. De huizenprijzen dalen alleen maar. Hoe langer je wacht, hoe moeilijker het wordt. En gemeenten zullen ook bereid moeten zijn terug te komen op overeengekomen grondprijzen, bijvoorbeeld om een programma met koopwoningen om te zetten naar huur. De betekenis van deze lijst moet zijn: hoe lossen we gezamenlijk de knelpunten hierbij op.”

 

Vier voorbeelden van prioriteitsprojecten in de regio: