Puzzelen met overlegcircuits

Rochdale pioniert met renovatie gemengd complex met huurders en eigenaren
Puzzelen met overlegcircuits

In de Vogelbuurt in Amsterdam-Noord is Rochdale begonnen met de renovatie van vier complexen. Het is de eerste renovatie in Amsterdam van gemengde corporatiecomplexen, met particuliere eigenaren en huurders. Het in elkaar schuiven van de verschillende overlegstructuren was een hele puzzel.


Renovatie woningen aan het Zwanenplein

 

Het had wat voeten in de aarde. Maar nu staan de eerste woningen in de Eendenstraat in de Vogelbuurt in de steigers. De renovatie van ruim 150 woningen is nu echt begonnen. Een ingreep met de gebruikelijke haken en ogen, zo blijkt als projectmanager Martin van den Broeke wijst op een stuk kippengaas dat tegen een gevel is gespannen om te voorkomen dat nestelende vleermuizen alsnog voor oponthoud gaan zorgen.

Elders in de buurt waren de vliegende rugstreeppadden eerder al wel neergestreken. Waar het inmiddels gerealiseerde voorbeeldproject staat te fonkelen, hebben ze eigen huisjes gekregen. Een afbeelding van een vleermuis op de kastjes maakt duidelijk waar ze moeten zijn.
Van den Broeke vertelt over een nieuwigheid bij het project: het gebruik van een nabijgelegen ‘hub’, van waaruit de aannemer de dagelijks benodigde goederen met kleine vrachtwagens naar de bouwplaats brengt. Dat scheelt overlast voor de bewoners, en voor wegdek en funderingen.
Dit is een renovatie anno 2019. Ingewikkeld dus, vooral omdat het ook nog eens monumenten van rond 1920 zijn. Maar dit project is nog ingewikkelder, doordat het om gemengde voormalige corporatiecomplexen gaat. Gemengd betekent: naast huurders zijn er ook eigenaar/bewoners bij betrokken.
Het is voor het eerst in Amsterdam dat dergelijke complexen worden gerenoveerd. Voor de omgang met huurders bieden de Kaderafspraken - gemaakt tussen gemeente, corporaties en de toenmalige Huurdersvereniging Amsterdam - een leidraad. Die afspraken gaan over inspraak, rechten van en vergoedingen voor huurders, en over de fasering van het traject. Maar hier zijn de besluiten van de verenigingen van eigenaren (VvE’s), waarvan Rochdale als grooteigenaar deel uitmaakt, leidend. De VvE heeft een eigen overlegstructuur, die helemaal losstaat van het verplichte overleg met huurders volgens de Kaderafspraken. Hoe zijn deze twee overlegcircuits op elkaar af te stemmen en hoe zorg je ervoor dat huurders zich gehoord voelen?

 


Kopers Sander Kruse en Floor van Doorn samen met de kinderen voor de gevels van de panden aan het Zwanenplein. Sander zit als eigenaar ook in de bouwcommisie samen met Rochdale en andere eigenaren.

Convenant

De woningen zijn in 2004 gesplitst en daarna deels verkocht volgens het convenant dat het eigenwoningbezit in Amsterdam moest bevorderen. Dat convenant stelde eisen aan de kwaliteit van de te splitsen woningen. Zo zouden ze zeker enkele decennia zonder grote ingrepen moeten meegaan. Dat deze complexen van Rochdale nu al aan de beurt zijn, komt doordat ze bij verkoop al niet voldeden aan de eisen van het convenant, vertelt gebiedsontwikkelaar Arnaud Lykles van Rochdale. En ook daarna werd er te weinig onderhoud gepleegd. Volgens Lykles kwam dat door de financiële perikelen bij de corporatie, “maar ook doordat we VvE’s niet goed in beeld hadden”.
Na een geslaagd proefproject met zes woningen aan de Rietzangerweg krijgen alle ruim honderdvijftig woningen onder meer nieuwe kozijnen, dubbelglas, uitwendige dakisolatie en vernieuwde dakgoten en dakkapellen. Dit wat betreft het casco. De corporatiewoningen krijgen onder meer nog mechanische ventilatie en gedeeltelijk nieuwe plafonds. Aan de huiseigenaren zijn deze inwendige ingrepen als meerwerkoptie aangeboden. Net als de openslaande tuindeuren, die huurders tegen een huurverhoging kunnen laten aanbrengen.
Omdat het om monumenten gaat, heeft architect Philip Breedveld van Archivolt zich verdiept in oude foto’s om de complexen zoveel mogelijk in oude luister te herstellen.

 


Voorbeeldcomplex

‘Eind goed, al goed’

Woningeigenaar Wilco Brooshooft is blij met het renovatieplan dat na lang soebatten is opgesteld. Brooshooft was vooral de houding van Rochdale binnen de VvE een doorn in het oog. De corporatie heeft met haar meerderheid binnen de vier VvE’s jarenlang tegen opknapbeurten gestemd. “Je ziet het gebouw achteruit gaan en dat leidt tot een conflictsituatie.”
Maar “eind goed al goed”, zegt hij nu. “Uiteindelijk is het tot een heel mooi project gekomen. Misschien wel omdat het zo heeft gesudderd. Als de VvE gewoon het noodzakelijke instandhoudingsonderhoud had uitgevoerd, dan was het gebouw nu onderhouden geweest, maar het project heeft nu toch wel wat meer betekenis.”
Bij de voorbereidingen op de renovatie was er geen overleg tussen kopers en huurders. Dat zijn gescheiden trajecten (zie ook stroomdiagram). Daarbij praten eigenaren en huurders ook over verschillende dingen. De eigenaren, inclusief Rochdale, gaan over het casco, de buitenste schil en de gemeenschappelijke ruimten. Huurders mogen in de projectcommissie vooral meepraten over de interne renovatie, terwijl particuliere eigenaren zonder overleg kunnen beslissen wat ze binnenshuis veranderen.
Brooshooft denkt dat huurders door de andere positie ook anders in het proces staan, misschien iets minder positief. “Ik denk dat eigenaren zich meer deelnemer voelen. Ze hebben er geld in zitten en vinden het goed wat er gebeurt. Terwijl de eigenaren er al een aantal jaren mee bezig zijn, hebben huurders het idee dat er niets gebeurt, terwijl ze klachten hebben over lekkages en tocht. Zij zien alleen dat het gebouw er niet goed bij staat. En dat is best heftig: we hebben hier aluminium raampjes uit de jaren zeventig of tachtig en die vallen er gewoon uit. Deze renovatie komt echt niet te vroeg. Maar eigenaren en huurders hebben natuurlijk ook een gemeenschappelijk belang: dat de woningen weer fatsoenlijk worden.”
Brooshooft, die zelf VvE-beheerder en projectmanager is, is positief over hoe Rochdale het er vanaf heeft gebracht bij het maken van de plannen. “Het moet voor de mensen van Rochdale niet makkelijk zijn geweest. Ze moeten met vier VvE’s door een deur en ondertussen ook hun huurders tevreden stellen. En ze hebben met hun eigen raad van bestuur te maken, die duidelijkheid moet krijgen over de kosten en ermee moet instemmen voordat naar een volgende fase kan worden gegaan.”

Bewonersoverleg

Terugkijkend denkt Lykles dat een aantal dingen bij de renovatie van zo’n gemengd complex anders zou moeten. Zo zouden huurders en kopers op enig moment ook samen kunnen overleggen. “Anders raakt de stem van de huurder wat het casco betreft wel erg op de achtergrond.” Ofschoon het hier wel de bedoeling was, is het er door de drukke agenda’s niet van gekomen. Lykles: “Eigenlijk zou je, ook los van een renovatie, af en toe bijeenkomsten moeten houden met kopers en huurders, dus bewonersvergaderingen.”
Huurster Mariëlle Tool, die deel uitmaakte van de projectcommissie, is ook positief over het project. Er waren weliswaar gescheiden overlegcircuits, maar de partijen hielden elkaar wederzijds op de hoogte, zegt ze. Tegenstellingen tussen huurders en kopers ervaart ze niet. “Meer dan tien jaar geleden hebben mijn buren en ik een aanbod gehad om de woningen te kopen. Mijn buren hebben dat gedaan, ik niet. Dat maakt waarschijnlijk dat ik die zogenaamde kloof tussen huurders en kopers niet ervaar. Wij zijn buren en buurtgenoten die het heel hard nodig vinden dat Rochdale eens flink wat aan het achterstallig onderhoud gaat doen en dat doel verbindt ons.”
“Het is fijn om betrokken te zijn bij het renovatieproces”, vervolgt Tool “Wij hebben met de projectcommissie heel wat meer voor elkaar kunnen krijgen dan dat Rochdale van plan was. Onze aandacht lag ook bij de verouderde keukens, badkamers, toiletten, dakisolatie, schimmel etc.”

Als een oude sok

Volgens Lykles is het aantal gerenoveerde keukens en badkamers bij huurders nog beperkt gebleven, maar was vooral het besluit om de daken te isoleren het gevolg van aandringen door huurders. “De eigenaren waren daar niet eens zo veel mee bezig. Wij dachten zelf dat het nog wel goed zat met de isolatie die bij de renovatie rond 1980 was aangebracht. De complexen hadden daardoor energielabel C. Maar de huurders klaagden over kou en tocht op de slaapkamers op zolder. Toen we de betimmering weghaalden om eens te kijken, bleek dat de isolatiedekens als een oude sok naar beneden waren gezakt. We hebben besloten om de dakisolatie aan de buitenkant te doen. Gelukkig maar, want het is veel werk en het geeft veel overlast voor de bewoners als we de betimmering in al die afzonderlijke kamertjes los moeten halen.”
Wat in de toekomst ook beter kan, is volgens Lykles het tijdig tot overeenstemming komen met een aannemer over de aanneemsom. “Je gaat een heel goedkeuringstraject in met de eigenaren en dan moet je ook enige mate van zekerheid hebben wat een project kost.” De aanbesteding zat nu helemaal achterin het proces, nadat alle partijen er ‘een klap’ op hadden gegeven. Toen de aanneemsom veel hoger bleek dan gebudgetteerd, moest het plannen maken voor een deel over worden gedaan. Vertraging dus. “We hadden gewoon direct een bouwteam moeten opstarten toen we met de bewoners in gesprek waren”, aldus Lykles.
Een ander foutje in het proces was het voorschieten van de adviseurskosten door Rochdale. Lykles: “Dat mogen we als corporatie helemaal niet doen.”

Vertrouwelijk

De kosten van het project en de verdeling van de kosten zijn vastgelegd in een vertrouwelijk gehouden vaststellingsovereenkomst. Volgens Brooshooft worden de reserveringen van de VvE’s ervoor aangesproken en hoeven particuliere eigenaren niets bij te leggen. Maar Rochdale heeft ‘financiële verantwoordelijkheid’ op zich genomen naar aanleiding van de claims die er lagen. Vandaar ook de vertrouwelijkheid, erkent Lykles: “Dit was eenmalig en kan niet als blauwdruk dienen voor andere renovaties.”
Overigens heeft ook Gerrit de Schiffart, die namens !WOON sinds anderhalf jaar de huurders adviseert in het laatste stukje van het traject, het idee dat Rochdale het “best goed” gedaan heeft in dit ingewikkelde renovatieproject. Dit is de eerste renovatie van een gemengd corporatiecomplex, waarvan er in de toekomst meer zullen volgen. Daarbij zijn inderdaad problemen te voorzien, beaamt De Schiffart. “Het zou een dikke extra overlegronde met zich mee kunnen brengen. Maar je moet er uit kunnen komen.”

 

Fasering voor huurders en kopers
Zowel van de planfase als de ontwerpfase is de rol en inbreng van huurders en eigenaren verschillend. Dit stroomschema geeft inzicht in de verschillende stappen tijdens de ontwerpfase.
Bron: Rochdale