Persoonlijk contact cruciaal voor succes

Herkansing voor 'Van Hoog naar Laag' en 'Van Groot naar Beter'
Persoonlijk contact cruciaal voor succes

De regelingen ‘Van Hoog naar Laag’ en ‘Van Groot naar Beter’ bestaan al jaren, maar zijn in Amsterdam nimmer erg succesvol geweest. Op dit moment lijkt vooral de huursprong voor ouderen een drempel om te verhuizen naar een meer passende woning. Huurbevriezing moet de regelingen een nieuwe kans geven. Gaat het daarmee nu wel wat worden?

Van Hoog naar Laag in het Agorahof
De bewonerscommissie van het Agorahof in Watergraafsmeer sloot vorig jaar een eigen Van Hoog naar Laag-regeling met de Alliantie. De woningcorporatie wil alle woningen van het complex verkopen. Maar leegkomende woningen op de begane grond worden nu eerst te huur aangeboden aan ouderen in het complex die wonen op de bovenverdiepingen. Vier bewoners hebben al van de regeling gebruik gemaakt. Bij de Alliantie gold bij verhuizingen van hoog naar laag tot dusver een gematigde huurharmonisatie van 10 procentpunt van de maximale huur.

”Ik heb er even op zitten puzzelen”, vertelt Siska van Rooijen over haar kennismaking met de Van Hoog naar Laag-regeling. Hoe moest ze op WoningNet aangeven dat ze daarvoor in aanmerking kwam? Ze belde haar verhuurder Eigen Haard. “Ze zeiden dat ik alleen maar een ‘5’ achter mijn huisnummer hoefde te zetten, omdat ik op vijfhoog woon.”

De 73-jarige Van Rooijen woont in de Amsterdamse Zeeheldenbuurt, in een pand waar de lift maar tot de derde verdieping gaat. Via het Amsterdams Steunpunt Wonen kreeg ze informatie over de Van Hoog naar Laag-regeling. Die maakt het mogelijk dat ouderen met voorrang naar een woning op de begane grond of naar een appartement met lift verhuizen. 

Van deze voorziening wordt tot dusver maar mondjesmaat gebruik gemaakt, net als van de regeling Van Groot Naar Beter. Die beoogt ouderen en kleine huishoudens in grote woningen te verleiden kleiner te gaan wonen. De maatregel werd bedacht om meer woningen voor gezinnen vrij te spelen.

Beide regelingen bestaan al een tijd, maar zijn weinig succesvol. Hooguit enkele tientallen huurders maakten er jaarlijks gebruik van. 

Huursprong

Volgens huurdersorganisaties is het vooral de huursprong die ouderen ervan afhield te verhuizen. Door de stevige ‘harmonisaties’ bij nieuwe verhuring komen sociale huurders die willen verhuizen voor flink hogere huurlasten te staan. Dat stimuleert niet. Ze overtuigden de corporaties in februari in te stemmen met een belangrijke aanpassing: bij verhuizingen in het kader van de regelingen blijft de nieuwe huur gelijk aan de oude. De bevriezing geldt in eerste instantie voor verhuizingen binnen het bezit van een corporatie. Zodra er een verrekeningsmethode komt voor gederfde huurinkomsten - voor één van de betrokken woningen kan immers de huur niet worden geharmoniseerd - kan de aanpassing ook voor verhuizingen tussen corporaties gaan gelden. 

Volgens velen zal dit leiden tot een flinke toename van het gebruik van de regelingen, maar anderen zijn daar niet zo zeker van. “Uit onderzoek blijkt dat de prijs een minder grote rol speelt bij de overwegingen voor dit soort verhuizingen”, zegt Jeroen Rous, beleidsadviseur doelgroepen en woonruimteverdeling bij de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC). “Ouderen verhuizen vaak pas wanneer het echt niet anders kan. Tot die tijd denken ze liever niet aan de tijd dat ze minder kunnen. We worden graag oud, maar zijn niet graag oud.”

Ook Yvonne van Veen van Eigen Haard ziet beren op de weg: “Door de grote veranderingen in het zorgstelsel weten veel ouderen niet wat hen precies te wachten staat. Ik kan me voorstellen dat ze in die situatie ook niet nog eens willen verhuizen. We leven in een soort vacuüm wat dat betreft.”

Herkansing voor Woonswitch

Jeroen Frissen, directeur strategie en beleid bij Ymere, denkt daarentegen dat de huurbevriezing wel degelijk kan leiden tot meer verhuizingen en een grotere doorstroming. “Veel mensen, ook ouderen, willen verhuizen, maar lopen op tegen financiële en juridische belemmeringen. Ik denk dat het veel zal schelen als we er daar wat van wegnemen.”

Volgens Frissen moet nog wel met huurders worden gesproken over de details van de uitvoering: “Wij voeren deze afspraken namelijk ook door in andere gemeenten waar we werken, dus niet alleen voor onze woningen in Amsterdam. Dan vergt nog wel overleg met onze huurders hoe we dat het beste kunnen uitvoeren.” 

Ymere kent overigens al enkele jaren voor de regio Zuid-Kennemerland het programma De Woonswitch, waarin eigen huurders met voorrang kunnen verhuizen. In 2013 werd er maar twintig keer verhuisd in het kader van het programma, een ruime halvering ten opzichte van een jaar eerder. Volgens Frissen is dat een ongewenst bijeffect van reorganisaties bij Ymere. “We willen het nieuw leven inblazen.”

Seniorenmakelaar

Dat het wel degelijk mogelijk is ouderen naar een passende woning te lokken, blijkt uit de inspanningen van de ‘seniorenmakelaar’ bij Vidomes, een corporatie met 18.000 woningen in de stadsregio Haaglanden. In ruim twee jaar tijd legde de seniorenmakelaar tegen de 250 huisbezoeken af. Door het bieden van maatwerk werden 95 verhuizingen bewerkstelligd. Dat zijn er maar liefst 85 meer dan in de situatie zonder deze woonbemiddelaar, zo stelt onderzoeksbureau Rigo in een evaluatie. 

Rigo noemt de volkshuisvestelijke effecten aanzienlijk: er kwamen 59 schaarse grotere woningen vrij bij Vidomes en verhuisketens werden verlengd van 1,6 naar 2,5 woning. De verhuizingen leverde de corporatie dankzij huurharmonisaties bovendien nog enkele tonnen aan extra cashflow op. Let wel: bij deze verhuizingen werden de huren niet standaard bevroren, zoals in Amsterdam gaat gebeuren! Wel heeft de seniorenmakelaar onder meer de mogelijkheid om af te wijken van de Europese inkomensgrens voor sociale huurwoningen. 

Het onderzoek maakt duidelijk dat persoonlijk contact en maatwerk cruciaal is. Lopend onderzoek in de Gooi- en Vechtstreek bevestigt die conclusie, zegt Inge Huiskers, senior adviseur Wonen bij de gemeente Hilversum. 

“Vroeger hadden we in Amsterdam speciaal iemand bij de toenmalige Dienst Wonen die ouderen hierbij begeleidde, maar die is weggereorganiseerd”, aldus Van Veen. “Misschien moeten we deze dienstverlening straks onderbrengen bij het zorgloket. Mensen met vragen over wonen en zorg kunnen dan gelijk op deze regelingen worden gewezen.”    

Frissen zou willen dat corporaties in maatwerkregelingen meer mogelijkheden krijgen bij de toewijzing. Voor de corporatie hoeft dat niet arbeidsintensiever te zijn dan in de huidige situatie, waarin veel woningen worden geweigerd. “Er is soms ook wat menselijke aandacht nodig. We hebben het hele proces geautomatiseerd via WoningNet. Daardoor krijg ik bij het kopen van een racefiets tien keer zoveel aandacht als bij het betrekken van een huurwoning.” Door het geven van extra begeleiding en maatwerk is Ymere er afgelopen jaar in Amsterdam in geslaagd maar liefst tachtig ‘veelzoekers’ zonder acute verhuiswens te verleiden te verhuizen. Volgens Frissen moeten de maatwerkregelingen ook beter worden gepromoot. 

Siska van Rooijen moet het voorlopig stellen met alleen WoningNet. Ze heeft de aanwijzing opgevolgd, maar zegt er nog niet helemaal gerust op te zijn: “Ik weet niet of ik nu sneller aan de beurt ben.”

Volgens Rous van de AFWC is het belangrijk dat de regelingen nu echt iets gaan opleveren. “Iedereen vindt ze belangrijk, maar we kijken straks wel of de inspanning in verhouding staat tot de opbrengst. Anders kunnen we er misschien beter mee stoppen.”