Ontwikkelaars middensegment: "Stel meer eisen aan ons"

Ontwikkelaars over middensegment huur: de gemeente krijgt wat ze vraagt
"Stel meer eisen aan ons"

Een van de prioriteiten van dit college is het vergroten van het middeldure huursegment. De behoefte is vele malen groter dan het aanbod. Maar hoe vergroot je het aanbod in een oververhitte woningmarkt? En wat voor woningen levert dat op? “De gemeente zou best meer eisen mogen stellen”, zeggen ontwikkelaars.

Niet alleen bouwen, ook behouden
Bij de huidige tenders wordt de markthuur voor vijftien jaar begrensd. Daarna niet meer, de eigenaar mag ook verkopen. Amsterdam onderzoekt momenteel de financiële consequenties van alternatieve voorwaarden. Daarnaast zijn er al enige jaren afspraken met corporaties over het passend toewijzen van vrije sector huurwoningen aan middeninkomens.

Vorig jaar werden 1368 middeldure huurwoningen in Amsterdam in aanbouw genomen. Dat is een enorm aantal, maar vooralsnog blijft het aandeel woningen met een huur tussen de 710 en 971 euro relatief laag. De corporaties zorgen tot dusver via de liberalisering van sociale huurwoningen voor de grootste aanwas.
Nieuwbouw voor dit segment heeft in Amsterdam lange tijd nauwelijks aandacht gehad. “Het probleem bestond lange tijd niet of nauwelijks”, zegt Robert Kohsiek van ontwikkelaar Wonam. “Woningcorporaties bouwden sociale en vrije sector huurwoningen tot 80 m2; het was vroeger ook veel gemakkelijker een hypotheek te krijgen om een huis te kopen.” De nieuwe stedeling zoekt nu - al dan niet gedwongen - in eerste instantie een huurwoning in de vrije sector. En de prijzen daarvan blijven maar stijgen, net als die in de koopsector overigens.

“Het geld is er”

De schaarste kan volgens Kohsiek alleen worden opgelost met door beleggers gefinancierde nieuwbouw. Met Kohsiek is ook Edvard van Luijn van Altera van mening dat Amsterdam de komende jaren fors moet inzetten op het middensegment. Daar ligt de vraag: “We willen toch niet de kant van Londen op waar de gewone man geen betaalbare woning meer kan vinden. Daarom zijn tienduizend woningen in het middensegment nodig. En het geld is er. Wij werken met partijen samen die een miljard in de stad willen investeren.”
Volgens Kohsiek is de middengroep - te hoog inkomen voor een sociale huurwoning, te laag of te ongewis inkomen voor een koopwoning - de laatste jaren verbreed. “Starters, ouderen, maar ook onderwijzers en verpleegsters zijn op dit segment aangewezen. Er zou veel beter zicht moeten komen op de doelgroepen daarbinnen.” Wonam onderzoekt dit momenteel samen met onderzoeksbureau Rigo.
Wat voor middensegment huurwoningen moeten dan gebouwd worden in Amsterdam? En wat is realistisch? Kohsiek: “Op gewilde locaties wil de gemeente een goede grondprijs hebben. Dan kan je daar geen grote huurwoningen in het middensegment verwachten. Maar in Nieuw-West kunnen die woningen sneller een afmeting van 60 tot 80 m2 hebben.”

In aanbouw

Wonam, dat ongeveer duizend middeldure huurwoningen in portefeuille heeft en daar nog eens tweeduizend aan toe hoopt te voegen in de komende jaren, bouwt middeldure huurwoningen onder meer in de Ringzone West en in het Oostelijk Havengebied. Daarmee zoekt Wonam de randen van het centrum op. Het mikt daar met twee- en driekamerwoningen van ongeveer 55 tot 80 m2 vooral op doorstartende singles en (startende) tweeverdieners.
Lingotto bouwt momenteel in @home in het Amstelkwartier driekamerwoningen van 55 m2. Het achterliggende idee: daar kan ook nog een klein gezin wonen dat kiest voor de stad. Het energieneutrale woongebouw gaat voor 70 procent uit middeldure huurwoningen bestaan, zoals de gemeente in 2012 in een van haar eerste tenders middensegment ook vroeg. Bob Jansen van Lingotto: “Destijds was de markt nog heel slecht en koopwoningen bouwen was geen optie. Er was toen ook al veel behoefte aan moderne stadswoningen voor een huur van 700 tot 800 euro per maand. Dat is ruim onder de maximale huur die de gemeente als eis stelde.” Over het afzetten van de woningen – @home is inmiddels door Amvest in belegging genomen – maakte Jansen zich geen zorgen. De grootste uitdaging is volgens hem al volbracht: “Dat was een zo laag mogelijke epc te halen. Omdat we de hoogte in moesten waren er weinig mogelijkheden om voldoende zonnepanelen te plaatsen.”

“Stel meer eisen”

Het voorbeeld van @home laat volgens Jansen zien dat de markt – tot op zekere hoogte – oppakt wat de gemeente vraagt. “Zeker in deze tijd nu per tender meer dan tien partijen meedoen, is het niet erg als er een paar partijen afhaken. De gemeente is toch wel van concurrentie verzekerd en beleggers willen maar wat graag in Amsterdam investeren.”
Meer eisen stellen aan de kwaliteit in tenders is volgens Jansen niet alleen mogelijk, maar ook nodig. “Wat je nu ziet, is dat de markt zijn werk doet: er worden woningen met een huur onder de 900 euro gebouwd. Maar hebben die ook altijd de kwaliteit die we in de stad willen hebben? Woningen van 25 m2 hoeven geen balkon of bergruimte te hebben. Ik vraag mij af of we die kant op moeten willen gaan.”
Hoewel de gemeente meer op het niet omschreven begrip ‘kwaliteit’ gaat tenderen, lijkt het college niet van plan meer eisen op te nemen. Voor de gemeente is het Bouwbesluit leidend en is het verder aan de markt om te bepalen wat een geschikte grootte van de te bouwen woningen is, aldus een woordvoerder. “De grootte van een middeldure huurwoning is afhankelijk van de plek, en daarmee de grondwaarde, en die wordt op zijn beurt weer bepaald door de marktomstandigheden.”

Tenders Middensegment huur

Amsterdam wil voor 2019 ruimte vinden om 3700 middeldure huurwoningen in aanbouw te nemen. Deze locaties zijn daarvoor al aangewezen:

  • Houthaven kavel 5FG: 76 woningen
  • Sloterdijk kavel O: 200 woningen
  • Sloterdijk kavel N3: 150 woningen
  • August Allebéplein blok 2: 19 woningen
  • Lelylaan Podium kavel F: 80 woningen
  • Amstelkwartier kavel 4F: 51 woningen
  • Amstelstation blok BC: 82 woningen
  • Archimedesplantsoen: 50 woningen
  • IJburg Sluishuis: minimaal 175 woningen

Het stellen van een maximale huurhoogte en een minimale termijn voor verhuur (zie kader) vindt Amsterdam kortom voldoende. De gemeente vreest dat de risico’s voor ontwikkelaars en beleggers te groot worden als er meer eisen worden gesteld.
Toch zou ontwikkelaar Jansen het verstandig vinden om in tenders waar het nu alleen om geld gaat, zoals Amstelkwartier 4F, een ondergrens voor oppervlakte te hanteren. Hij vindt dat als de gemeente het ideaal van de ongedeelde stad in stand wil houden en kwaliteit wil toevoegen, er minder op de grondprijs alleen gestuurd moet worden.

Te veel hetzelfde

Hans de Jong van Provast, ontwikkelaar van de Amsteltower met voornamelijk middensegmenthuur, gaat nog een stap verder. “Zelfs in tenders waar kwaliteit een belangrijke rol speelt (zoals bij het Sluishuis, IJburg, nvdr), gaat het ook altijd nog om de hoogte van de bieding. Daardoor wordt nu te veel van hetzelfde gebouwd: heel efficiënt, heel compact, maar ook een eenheidsworst. De gemeente zou de grondprijs kunnen maximeren waardoor kwaliteit veel meer aandacht krijgt. Op die manier kan de uniformiteit doorbroken worden. Dan worden er weer bijzondere gebouwen neergezet in de stad. Met goede buitenruimtes, daktuinen, voorzieningen of voor mijn part een zwembad.” Van Luijn van Altera denkt daar net zo over. De markt mag, kortom, best wat meer uitgedaagd worden om kwaliteit toe te voegen aan de stad, maar moet daarvoor ook de financiële ruimte krijgen. En zo eindigt het altijd weer met een discussie over de grondprijzen.

Deel