Nul-op-de-meter: haalbaar concept?

Corporaties financieren duurzaamheidssprong uit energielastenbesparing
Nul-op-de-meter: haalbaar concept?

Slimmer investerenMet een industriële aanpak willen vier bouwers en zes corporaties de komende jaren 111.000 huurwoningen tot energieneutrale huizen renoveren. Corporaties betalen de investering door weggevallen energielasten aan hun huurders door te berekenen. Gaat De Stroomversnelling voor een doorbraak zorgen in de verduurzaming van de sociale huurwoningvoorraad?

Ook voor REGIO Amsterdam?
Amsterdamse corporaties doen nog niet mee aan De Stroomversnelling. Maar dat kan op termijn veranderen als ook gestapelde woningen worden aangepakt. Sebastiaan Jacobs van het gemeentelijk programmabureau Klimaat & Energie geeft aan dat er door gemeente en corporaties serieus naar het experiment wordt gekeken. “In november vorig jaar heeft de gemeenteraad 8 miljoen euro vrijgemaakt om de verduurzaming van corporatiebezit te versnellen. De Stroomversnelling kan daarin een rol gaan spelen. Er liggen nog wel wat beren op de weg, zoals de regels rond salderen en de financiering van de opgave. De energierekening van appartementen is lager dan die van eengezinswoningen, waardoor corporaties minder zouden kunnen investeren. Als die knelpunten niet worden opgelost, zie ik het somber in.”

Wie de Bosboomstraat in Heerhugowaard binnenrijdt, kan de gerenoveerde eengezinswoning van woningcorporatie Woonwaard niet missen. De vijftig jaar oude rijtjeswoning heeft een nieuwe ‘jas’ gekregen met een extra geïsoleerde voor- en achtergevel en een gloednieuw dak met zonnepanelen. Alles is kant-en-klaar aangeleverd en over de bestaande woning heen geplaatst. De PV-panelen wekken in principe voldoende stroom op om de complete elektriciteitsbehoefte van het huishouden te dekken. Die vraag naar stroom is al een stuk lager dan bij de buren, omdat BAM Woningbouw in de testwoning naast zuinige led-verlichting ook nieuwe keukenapparatuur en een label A-wasmachine heeft geplaatst. De bouwer wil in de volgende renovatieronde ook een gelijkstroomnet in de woningen aanleggen. Het rendement van de opgewekte elektriciteit is daarbij 20 procent hoger dan bij wisselstroom.
De energieneutrale huurwoning in Heerhugowaard is een van de vier prototypes in het ambitieuze renovatie-experiment De Stroomversnelling. Vier bouwmaatschappijen - BAM Woningbouw, Volker Wessels, Ballast Nedam en Dura Vermeer - en zes woningcorporaties verspreid over Nederland spraken in 2013 met elkaar af om stapsgewijs in zeven jaar 111.000 huurwoningen tot energieneutraal niveau te renoveren. De zes miljard euro die dit van de corporaties vraagt, betalen zij uit de energielasten die huurders nu betalen aan hun energiebedrijf. Die geldstroom valt dadelijk weg als ze zelf hun eigen stroom opwekken. Bij een gemiddeld verbruik van 150 euro per maand is daardoor tijdens de levensduur van de woning - veertig jaar - een renovatiebedrag beschikbaar tussen de 45.000 en 60.000 euro per woning. De bouwers garanderen de corporaties een rendement van 5,25 procent over deze investering en natuurlijk de energieneutrale prestatie bij ‘normaal’ gebruik.

Sprong naar label A ++

De financiële constructie klinkt voor woningcorporaties als het ei van Columbus. Door de verhuurderheffing hebben zij veel minder geld om hun woningbezit te verduurzamen. “We willen ons bezit dolgraag verduurzamen, maar konden ons geen label B-renovaties meer veroorloven. Met De Stroomversnelling lukt dat wel en spring je meteen naar A++ niveau”, vertelt Marnette Vroegop van de Noord-Hollandse corporatie Woonwaard.
Ze legt uit dat huurders in het experiment naast hun huur een bedrag aan Woonwaard gaan betalen voor energiediensten. Die ‘energiebundel’ bestaat uit een maandelijks aantal kWh dat overeenkomt met de gemiddelde opbrengst van de PV-panelen op zijn dak. Daarmee is in principe het verbruik van alle voorzieningen in huis, inclusief de verwarming, gedekt. “Als de huurder meer kWh verbruikt, moet hij die bij het energiebedrijf afrekenen. Bij lager verbruik krijgt hij van deze organisatie geld terug.”
Om dit mogelijk te maken, moet wel de huurwetgeving worden aangepast. Minister Blok wil daaraan meewerken en heeft aangegeven nog voor komende zomer hiervoor een wetswijziging naar de Tweede Kamer te sturen. Voor alle partijen is deze toezegging een harde voorwaarde om door te gaan met het experiment. In het wetsvoorstel moet ook worden geregeld dat de energiediensten worden beschouwd als een aparte prestatie, die geen invloed heeft op de huurtoeslag of het aantal huurpunten van een woning. “De huurder gaat bij ons door het hogere energielabel wel iets meer huur betalen, maar de totale woonlasten blijven gelijk. Hij krijgt er een veel comfortabelere woning voor terug”, aldus Vroegop.

Weinig flexibel

Enkele critici hebben er wel op gewezen dat huurders in deze constructie voor jaren vastzitten aan een bepaald bedrag voor geleverde energiediensten. Als er in de markt goedkopere aanbieders komen, kunnen ze daar niet van profiteren. Bovendien kan een energieleverancier besluiten om uit concurrentie-overwegingen het vastrechtdeel van een nota te vergroten of een lagere terugleveringsvergoeding voor opgewekte zonnestroom in te voeren. Het is voor huurders lastig om daartegen een vuist te maken. Vroegop relativeert deze risico’s en wijst er ook op dat de energieprijs voor een aanzienlijk deel wordt bepaald door overheidsbelastingen. “Die zullen niet zo snel omlaag gaan, dus eventueel lagere kWh-prijzen van aanbieders hebben een kleiner effect op de totale energierekening dan soms wordt beweerd.”
Een andere onzekerheid voor huurders zijn de regels rond het salderen tussen opgewekte en geleverde stroom. Binnen het experiment profiteren de bewoners van de eengezinswoningen van een vrijstelling van energiebelasting en btw. Dat komt neer op een voordeel van 23 cent per kWh. Minister Kamp heeft laten weten dat hij deze regeling na 2017 wil aanpassen. Huurders kunnen daardoor ineens voor hogere energiekosten komen te staan.
Leen van Dijke, woordvoerder van De Stroomversnelling en ex-Tweede Kamerlid, relativeert deze dreiging: “Minister Kamp heeft tegen de Eerste Kamer gezegd dat hij de bestaande salderingsregels voor individuele huishoudens minimaal tot 2020 wil laten gelden. Eigenlijk hebben we een nog langere tijdshorizon nodig om de corporaties en huurders voldoende zekerheid te bieden. Maar ik ga ervan uit dat bij eventuele veranderingen na 2020 bestaande gevallen worden gerespecteerd en er een fatsoenlijke overgangsregeling komt.”

Onzekerheid rond saldering

Kamp moet sowieso met de Elektriciteitswet aan de slag om energieneutrale renovatie van gestapelde bouw in De Stroomversnelling mogelijk te maken. Salderen is voor deze bewoners nu nog onmogelijk, maar de bouwers en corporaties willen na de zomer ook met dit segment van de woningmarkt aan de slag. In het Energie-akkoord is geregeld dat deze aanpassing van de wet er ook gaat komen. “We hebben geen aanleiding om te veronderstellen dat dit niet gaat gebeuren”, aldus Van Dijke. Wel is de kans groot dat de saldering bij eengezinswoningen en bij gestapelde bouw op elkaar wordt afgestemd. Dat betekent waarschijnlijk dat het financiële voordeel voor beide groepen wordt beperkt tot een korting op de energiebelasting van 7,5 cent per kWh.
Sjoerd Klijn Velderman van BAM Woningbouw ziet de onzekerheid rond de salderingsregels voor appartementsbewoners op dit moment als de grootste uitdaging voor zijn bedrijf. “Als je minder afhankelijk wilt zijn van de salderingsmogelijkheden, moet je op zoek naar nieuwe manieren om opgewekte stroom tijdelijk op te kunnen slaan.”
Er liggen meer uitdagingen voor de bouwers om van De Stroomversnelling een succes te maken. Volgens Platform 31, dat aan de basis stond van het experiment, moeten de stichtingskosten van de prototypes nog met zeker 40 procent omlaag voordat corporaties ze kunnen betalen. Ook moeten de bouwers leren denken in industriële bouwstromen - en processen. Sjoerd Klijn Velderman van BAM Woningbouw beaamt dat De Stroomversnelling een heel andere manier van werken inhoudt. “We zijn gewend om bewezen concepten uit te rollen, maar moeten nu in onze prototypes iedere keer opnieuw nog slimmere en goedkopere oplossingen vinden. Dat vraagt intern om een andere aansturing van mensen en processen.“
Financieel kan BAM Woningbouw volgens Klijn Velderman al wel aan de eisen van corporaties tegemoetkomen. “Maar we willen de lat hoger leggen dan strikt noodzakelijk is. We blijven daarom zoeken naar manieren om nog beter te scoren op duurzaamheid, naar het gebruik van milieuvriendelijke materialen binnen de rendementseisen die de corporaties ons hebben gesteld.“

Deel