Het leek zo’n goed idee: portiekflats die hoognodig aan renovatie toe waren meteen nul-op-de-meter maken. Maar na een mislukt project in Amsterdam West gaat Eigen Haard de geselecteerde zes portiekflats slopen, inclusief de halve NOM-gerenoveerde flat. Wat ging er mis? Of zat de mislukking al ingebakken in de torenhoge ambitie?
Achterzijde
Een jaar of tien geleden was nul-op-de-meter (NOM) het nieuwe toverwoord. In 2013 werd het Energieakkoord voor duurzame groei gesloten, met een geldpot van 400 miljoen voor isolatie van sociale huurwoningen en doelstellingen voor een duurzame energievoorziening in 2050. Geheel in lijn met dat akkoord vormden vier bouwers en zes corporaties in dat jaar De Stroomversnelling. Het plan: verouderde portiekflats isoleren en ze voorzien van zoveel zonnepanelen dat gebruik en opwekking op jaarbasis in balans zijn. Vandaar de naam nul-op-de-meter. De ambitie was hoog: binnen 7 jaar 111 duizend sociale huurwoningen nul-op-de-meter maken. Maar al in 2017 klapte de samenwerking, onder meer omdat het te traag ging: eind 2016 stond de teller slechts op 500.
Dat was niet de eindstand. Eigen Haard en de bewoners van zes portiekflats in de Wegener Sleeswijkbuurt zaten bijvoorbeeld middenin een pilot met nul-op-de-meter. De bijna zestig jaar oude flats met energielabel F zouden volledig worden geïsoleerd en all-electric gemaakt. Eigen Haard investeerde, inclusief subsidie voor energetische maatregelen, meer dan 100.000 euro per woning.
De corporatie stak zijn nek uit, mede geïnspireerd door de succesvolle NOM-renovatie in de Groningse wijk Paddepoel. Dura Vermeer won er in 2016 de Duurzaam Bouwen Award mee. Hetzelfde concept zou de bouwer toepassen in Geuzenveld. Eigen Haard had er vertrouwen in; de bewoners minder. Waarover later meer.
Te snel ingestemd
“Stroomversnelling heeft gelobbyd bij ons bestuur om ook zo’n pilot te gaan doen”, vertelt Guido de Jong, projectontwikkelaar Renovatie & Groot Onderhoud bij Eigen Haard. “Met de verduurzamingsopgave waarvoor we stonden, leek dat best aantrekkelijk. Bovendien: als het in Groningen kan, moest het hier ook kunnen.” Zelf is hij pas jaren later bij deze buurt betrokken geraakt. “Achteraf is het makkelijk oordelen.”
Soms moet je ook gewoon nieuwe dingen uitproberen. “Maar ik denk dat bij dit project niet altijd even zorgvuldig is gekeken naar de praktijk. Hoe was bijvoorbeeld dit plan aan de voorkant uitgewerkt en gecommuniceerd met de bewoners? Misschien hebben we iets te snel ingestemd.”
Want: uiteindelijk is slechts een half blok daadwerkelijk NOM-gerenoveerd. Het regende vanaf de start klachten van bewoners. De ingrepen vonden plaats in bewoonde staat. Er waren weliswaar wisselwoningen beschikbaar, maar de mensen bleven in principe in hun woning. Omdat de aannemer het werkschema niet wist waar te maken, duurde de ingrijpende verbouwing veel langer dan aangekondigd. Bovendien waren er veel klachten over de kwaliteit van de uitvoering.
Voor de huurders van de andere helft van het blok was dit genoeg aanleiding hun eerdere instemming in te trekken en via een gerechtelijke procedure alsnog uithuisplaatsing te eisen. In dat geval zou er voor hen een verhuisvergoeding beschikbaar komen. Voor de bewoners van de overige vier portiekflats was dat voldoende reden het verloop van die procedure eerst maar eens af te wachten.
Maar er speelde nog een kwestie: bewoners waren ook bang voor hogere lasten. Dat klinkt tegenstrijdig, bij nul-op-de-meter dalen immers de energielasten. Maar na de NOM-ingreep gingen huurders naast een verhoging van huur en servicekosten ook een Energie Prestatie Vergoeding (EPV) betalen. De rechtbank concludeerde in 2019 dat Eigen Haard niet kon garanderen dat de isolatie voldoende energiebesparing opleverde om woonlastenstijging uit te sluiten. Met als resultaat dat het hele project werd stilgelegd.
We zijn nu vier jaar verder. Inmiddels is Eigen Haard met de bewonerscommissie overeengekomen om alle woningen - inclusief het met veel geld, pijn en moeite gerenoveerde NOM-deel - te slopen en te vervangen door nieuwbouw. Hoe is het zover gekomen?
Onhaalbaar
Daar is veel over te zeggen. De Jong: “De rechter heeft uiteindelijk gemeend dat Eigen Haard voldoende vergoedingen en alternatieven heeft aangeboden. Renovatie in bewoonde staat kon volgens het vonnis dus wel, maar die kostenstapeling (hogere servicekosten plus EPV) vond de rechter niet correct. We hebben onvoldoende kunnen aantonen dat dit nodig was om het project financieel haalbaar te maken.”
Na de uitspraak is het concept opnieuw doorgerekend, vertelt De Jong. “We wilden zelf ook weten: wat is hier fout gegaan? De conclusie was dat het project op deze manier niet kon voldoen aan NOM. Er zijn nu vijftien zonnepanelen per woning geplaatst. Volgens het wettelijk kader zouden dat er minimaal zeventien moeten zijn. Daarbij wordt uitgegaan van 1,22 personen per woning. Maar in deze flats wonen soms vijf of zes bewoners op een driekamerwoning. Niet wenselijk, maar dat is op een gegeven moment zo ontstaan. Als je het realistisch benadert, zijn er dan minimaal 22 panelen per woning nodig.”
Daar is op de flats in de Wegener Sleeswijkbuurt gewoonweg geen ruimte voor. Er moest nu al een uitstekende constructie worden aangebracht om meer dakoppervlak te genereren. Een belangrijk verschil met het geslaagde Paddepoel is dat het dak daar drie woonlagen van elektriciteit moet voorzien, in Geuzenveld vier. “Nu de energieprijzen veel hoger zijn, doen we nog steeds geen nul-op-de-meter in dat soort blokken. Je krijgt het niet gewoon voor elkaar. In plaats daarvan we verduurzamen we naar label B of A.”
Zelfde conclusie in Utrecht
Ongeveer in dezelfde periode renoveerde het Utrechtse Mitros, inmiddels Woonin, een verouderde portiekflat aan de Camera Obscuradreef naar NOM. En ze laten het bij die pilot. Want na een uitgebreide evaluatie concluderen zij dat NOM-woningen te grote nadelen en risico’s met zich meebrengen. Huurders ervaren snel onrust over het overschrijden van hun energiebundel; NOM vraagt relatief hogere investerings- en onderhoudskosten van de corporatie; bovendien brengt de EPV brengt een grote administratieve last met zich mee, terwijl het afbouwen van de salderingsregeling vanaf 2023 wordt gezien als risico.
Eigen Haard deelt deze ervaringen. De Jong: “We zien dat de helft van de EPV naar de exploitatiekosten gaat.”
Veel gehoord mantra
Vanuit de Stroomversnelling en de bouwers was er de gedachte dat door schaalvergroting en industrialisering de kosten zouden dalen. Alleen dan kon het verdienmodel sluitend gemaakt worden. Nog altijd een veelgehoord mantra. Om tempo te maken moest ook in bewoonde staat worden verbouwd. Dat heeft zich in dit geval gewraakt. Naast de NOM-renovatie was er veel achterstallig onderhoud. De keukens, badkamers en toiletten moesten aangepakt worden, en dat in bewoonde staat met een logeerwoning als uitwijkmogelijkheid. “Mensen voelden zich ook niet veilig, het voelde alsof ze woonden op een bouwplaats.” Degenen die nog niet aan de beurt waren geweest, hadden begrijpelijkerwijs geen zin in dit circus.
Volgens De Jong voldeed de renovatie niet aan de verwachtingen van zowel de bewoners als Eigen Haard zelf. “Ik denk dat er bovendien onvoldoende gekeken is naar de eigenschappen van het complex zelf.” Alle binnenwanden (op één na) zijn namelijk dragend. Een groot nadeel want als je voorzetwanden maakt tussen koude en warme ruimten raak je ruimte kwijt. “Die kun je niet compenseren door de andere binnenwand op te schuiven. Hierdoor werden de badkamers en toiletten tien centimeter smaller, terwijl ze al niet ruim bemeten waren. Dat was bij de bewoners vooraf onvoldoende duidelijk, waardoor er klachten waren over de uitvoering.”
Dat gold ook voor de nieuwe kleine balkons, die vanwege een noodzakelijke herindeling aan de gevel werden gehangen. De Jong: “Door een verkeerde draairichting van de deur kon je daar nauwelijks zitten. Daar is niet goed over nagedacht, echt een ontwerpfout.”
Weer in gesprek komen
De weerstand onder de bewoners was overigens vanaf het begin vrij stevig. Gezien de vele grote gezinnen in te kleine woningen hoopte een deel een stadsvernieuwingsurgentie, verhuiskostenvergoeding en zicht op een geschiktere woning te krijgen, denkt De Jong. “Er was uiteindelijk één blok waar bijna voldoende draagvlak was, waarna collega’s langs de deuren zijn gegaan om het plan verder toe te lichten. Toen is in dat blok uiteindelijk aangepakt. Achteraf zeggen de bewoners dat ze zich onder druk gezet voelden. Dat dat kan ik moeilijk op waarde schatten, maar dat gevoel is er geweest.”
Het overschrijden van de planning hielp niet mee. Bovendien werden de wijzigingen tijdens de renovatie onvoldoende gecommuniceerd met de bewoners, stelt De Jong. Na de rechtszaak was de dialoog tussen Eigen Haard en de bewonerscommissie volledig verstoord. Een tijdje gebeurde er niets, daarna kreeg De Jong de opdracht om de communicatie weer op gang te brengen. Er was een aantal sessies voor nodig om weer met elkaar in gesprek te komen. Vervolgens is men gezamenlijk gaan kijken welke scenario’s wél mogelijk en haalbaar zijn. “Daarbij hebben we vooraf vastgelegd dat wat de bewoners willen niet per definitie is wat we gaan doen, maar dat we hun mening zwaar laten wegen.”
Nu ook meer woningen
Uiteindelijk bleven er twee opties over: een ingrijpende renovatie in onbewoonde staat of sloop-nieuwbouw. De voorkeur van de bewoners ging uit naar sloop. Ook voor Eigen Haard is dat een goede optie. “Het heeft vooral volkshuisvestelijk veel voordelen. Je kunt meer woningen bouwen en meer differentiatie in de woningen en de huren aanbieden. Daarnaast kun je de leefbaarheid en omgeving verbeteren. Bovendien komen we dankzij de verdichting financieel gezien zelfs iets beter uit.”
Alles bij elkaar voor Eigen Haard voldoende reden om dan maar die investering in dat halve NOM-blok af te schrijven. De Jong: “Hopelijk kunnen we die zonnepanelen en warmtepompen nog ergens hergebruiken. Tegenwoordig slopen we niet meer, we demonteren en hergebruiken.”