De Key kiest voor starters

Interview: waarom directievoorzitter Leon Bobbe wil specialiseren
De Key kiest voor starters

Directievoorzitter Leon Bobbe van De Key wil werkgebied en doelgroep van zijn corporatie beperken. De Key gaat zich toeleggen op het gebied binnen en langs de ringweg en op de huisvesting van starters en studenten. “Als je niet veel geld hebt, moet je keuzes maken.”

Leon Bobbe
  • Vanaf 2014       
    Directievoorzitter van De Key.
  • 2002-2014        
    Bestuurder bij woningcorporatie Dudok Wonen 1998-2001        
    Hoofd Productontwikkeling bij Het Oosten (nu: Stadgenoot)
  • 1995-1998        
    Hoofd Wonen, gemeente Almere
  • 1991-1995        
    Directeur/consultant Van Nimwegen & Partners
  • 1983-1992        
    Directeur Nederlandse Woonbond

Nieuwe zorginstellingen, zoals De Keyzer in de Czaar Peterstraat, zal De Key niet meer bouwen, woningen voor starters en studenten daarentegen juist wel. De woningcorporatie gaat zich namelijk specialiseren. Nadat de vorige directievoorzitter Rob Haans drastisch saneerde, bijna alle projectontwikkeling stopzette en snoeide in sociaal-maatschappelijke activiteiten, komt Leon Bobbe met verdergaande ‘robuuste keuzes’: “De Key gaat zich steeds meer richten op starters op de Amsterdamse woningmarkt. En binnen Amsterdam bouwt De Key uitsluitend binnen en direct langs de Ring A10.”
Een inperking van doelgroep en werkgebied dus. Hij bracht dit voornemen naar buiten tijdens een PakhuisNUL20-bijeenkomst vorig jaar september. Inmiddels heeft hij over de nieuwe koers gesprekken gevoerd met huurdersorganisaties, de politiek en maatschappelijke organisaties. Die gesprekken hebben hem niet van de nieuwe koers afgebracht: “Ik kom veel herkenning tegen. Als jullie kiezen voor verdere specialisatie dan is dit een logische keuze voor De Key, hoor ik terug. Ik moet er wel bij zeggen dat deze missie nog definitief moet worden vastgesteld.”
 

Laten we nog wat preciezer worden. Eerst de inperking van het werkgebied tot de ringzone. Hoort Noord bij ‘binnen en langs de Ring’?
Ja, de gebiedskeuze sluit aan bij ons bezit: onze woningen staan vooral in Noord, rondom de Spaarndammerbuurt, Centrum/Oost en in Nieuw-West net buiten de Ring.

 

De Key heeft verder woningen in Diemen én 2500 woningen in Zandvoort. Wat gaat daarmee gebeuren?
“We blijven ons bestaand bezit natuurlijk normaal beheren. Zandvoort is een apart verhaal. Anders dan voor Amsterdam hebben we voor Zandvoort nog geen nieuwe visie ontwikkeld. Het staat voor ons buiten kijf dat daar sociale woningen moeten blijven. We zullen ons bezit dus niet aan een belegger verkopen. Maar wat wel? Daarover moeten de gesprekken nog starten. Alles is nog mogelijk. We kunnen De Key in twee werkmaatschappijen splitsen of echt defuseren. Maar misschien maken we wel 250 kleine corporaties. Wat wij beogen sluit in ieder geval aan bij het kabinetsbeleid om corporaties meer aan gemeenten te binden. En liever nog, wat mij betreft: aan gemeenschappen.”

 

Wat voor consequenties heeft de nieuwe koers voor het verkoopprogramma?
“Onze financiële situatie is zo dat we alleen kunnen bouwen als we woningen verkopen. Met nieuwbouw richten we ons op starters en studenten, met verkoop op woningen die het minst geschikt zijn voor deze doelgroep.”

 

Huurders die een ruimere gezinswoning zoeken, moeten niet meer bij De Key zijn?
“Dat is de consequentie. Onze portefeuille zal de komende decennia verschuiven naar woningen die meer geschikt zijn voor starters dan voor gezinnen of ouderen. Maar dat gaat heel langzaam. Elk jaar verkopen we ongeveer één procent van onze woningen. Starters komen nu helemaal niet aan de bak bij corporaties. Laten wíj ons nu daar op richten; voor gezinswoningen kunnen huurders bij andere corporaties terecht.”

 

Corporaties hebben al een wettelijk vastgelegde doelgroep: huishoudens tot een bepaalde inkomensgrens. Waarom dat nog verder inperken tot starters en studenten?
“Die inkomensgrens bepaalt wie je niet mag huisvesten, niet wie je moet huisvesten. In het verre verleden zijn corporaties altijd voor een bepaalde doelgroep opgekomen: studenten, ouderen, katholieken, protestanten, onderwijzend personeel, enzovoort. We hebben niet veel geld. Dan moet je keuzes maken. Ooit wilde De Key wel in het hele land actief worden. En tot voor kort van Almere tot Zandvoort. We zeggen nu: ons werkgebied is een deel van Amsterdam. Daarbij kiezen we voor de groep die het zwakste staat op de woningmarkt. We verbinden ons daarmee aan de dynamiek van de stad. Bovendien zijn we daar goed in. Driekwart van onze jaarlijkse huurcontracten gaat naar studenten.”

 

Moeten uw collega-corporaties niet extra opdraaien voor de huisvesting van stadsvernieuwingsurgenten, gehandicapten en andere doelgroepen als De Key zich exclusief richt op starters en studenten?
“Starters zijn niet allemaal yuppen. Dat zijn ook tienermoeders, verblijfsgerechtigden, Top 600-criminelen en problematische jongeren. Wellicht nodigt onze opstelling er wel toe uit dat andere corporaties zich ook meer gaan specialiseren. Onze gezamenlijke verantwoordelijkheid is natuurlijk wel dat de optelsom er niet toe moet leiden dat groepen buiten de boot vallen.”

 

Uw voorganger Rob Haans heeft drastisch gesaneerd. Kan De Key inmiddels weer investeren in nieuwbouw? En waar ligt dan de eerste prioriteit?
“In november beëindigde de toezichthouder - het CFV - het verscherpt toezicht, omdat onze financiële positie voldoende was verbeterd. Onder Haans heeft De Key van veel zaken afscheid genomen. Daar bouwen we op voort. We hebben nog steeds bedrijfspanden waar we vanaf willen. Maar we kunnen nu weer voorzichtig aan investeringen denken. Daarbij zal steeds de afweging zijn: welke investering draagt er het beste toe bij dat starters de eerste stap op de Amsterdamse woningmarkt kunnen zetten. Onze eerste prioriteit is op dit moment nieuwe studentenhuisvesting, aangezien we nog altijd 2500 tijdelijke studentenwoningen hebben. We willen niet terug in aantal, dus die zullen we moeten vervangen.”

Prestatieafspraken

Momenteel overleggen gemeente, corporaties en huurders over nieuwe prestatieafspraken. Hoe kijkt u als relatieve nieuwkomer aan tegen dit proces?
“Bij mijn weten zijn we niet bezig om prestatieafspraken te maken, maar samenwerkafspraken.”

Is dat niet alleen nieuw jargon voor hetzelfde?
“Dat is iets wezenlijk anders. Samenwerkafspraken zijn afspraken waarin je gezamenlijk vastlegt wat je belangrijk vindt in de stad. Daarin zie ik veel gelijkgestemdheid. Ik heb nog niet gehoord dat dit leidt tot collectieve prestatieafspraken. Zo zit ik daar niet aan tafel. Het past ook niet in de nieuwe ordening. In de nieuwe Woningwet staat dat de gemeente een visie neerlegt en dat de corporaties daarop individueel een bod doen. Elke corporatie maakt individuele afspraken, waarbij de eigen huurdersorganisatie wordt betrokken, en kan daarop worden afgerekend.”

 

Geen Bouwen aan de Stad III? Dat zou een enorme trendbreuk betekenen.
“Het past gewoon niet bij de nieuwe Woningwet. Het is het één of het ander. Ik zou ook niet weten hoe De Key aangesproken kan worden op terreinen waarop we straks niet meer actief zijn. De tijd dat corporaties zich verantwoordelijk voelden voor alles, is wel voorbij. Dit alles neemt niet weg dat er veel zaken overblijven waarvoor het nodig kan zijn om als corporaties gezamenlijk afspraken te maken met de gemeente. Dat geldt voor allerlei financiële zaken zoals grondprijzen, subsidieregelingen, afspraken rond woningverkoop en dergelijke.”

Atelierwoningen exit
De Key is eigenaar van een complex atelierwoningen aan de Zomerdijkstraat in de Rivierenbuurt. Het gaat om betaalbare woningen voor kunstenaars. Bekende kunstenaar hebben er gewoond en gewerkt, onder wie Jan Wolkers. Het gebouw uit 1934, een staalskeletconstructie, is rijksmonument.  De Key wil ervan af. Zittende huurders kunnen hun woning kopen en anders komen ze bij mutatie op de markt. De huidige bewoners verzetten zich daartegen, omdat de huidige bestemming van atelierwoning daarmee verloren kan gaan. Bij Bobbe vinden ze geen gehoor: “Corporaties zijn er weer primair voor het wonen. Bij die atelierwoningen stellen we grote ruimtes voor een relatief lage prijs beschikbaar. Dat geld kunnen we effectiever inzetten om andere woningzoekenden te helpen. Maar als de bewoners collectief eigenaar van de atelierwoningen willen worden, dan valt er met ons te praten.”

Wooncoöperaties

In uw nieuwe missie staat ook dat De Key bewoners- en burgerinitiatieven wil faciliteren bij het realiseren van nieuwe leef- en eigendomsvormen. Moet ik dan aan wooncoöperaties denken?
“Onder andere. We zijn in Almere betrokken bij een van dertien experimenten rond wooncoöperaties. Het gaat daarbij om een eigendomsvorm, waarbij de voordelen van huren worden gecombineerd met eigenaarschap. De idee is dat bewoners straks geen huur of hypotheek betalen maar uitsluitend erfpacht, aan ons. Maar ik zeg erbij: het is een zoektocht.”
“In de jaren zeventig heeft De Key mooie projecten voor woongroepen gefaciliteerd. Dat zijn vaak bloeiende gemeenschappen gebleven waar het goed wonen is. Maar starters komen er nauwelijks binnen. Wij zoeken nu naar vormen van eigenaarschap waarin wij ons geld bijvoorbeeld na tien jaar weer vrij kunnen spelen. Dan kunnen we daarna weer initiatieven van nieuwe starters ondersteunen.”
“Bij Ik Bouw Betaalbaar in Almere (IBBA) vervullen we met een fonds ook zo’n soort hefboomfunctie. Je kunt zo als mede-investeerder in vastgoed veel meer impact hebben dan door dezelfde som te investeren in de bouw van huurwoningen.”

 

Zou De Key daartoe ook in Amsterdam bereid zijn?
“In principe wel. Al is wel gebleken dat de Almeerse aanpak in de context van Amsterdamse erfpacht heel ingewikkeld is. Maar als de mogelijkheid zich voordoet, zeker. De Key heeft volgens mij als enige corporatie in zijn statuten de doelstelling staan om vernieuwing in de volkshuisvesting te organiseren. Wij staan dus open voor nieuwe initiatieven.”


Reactie HA: natuurlijk wel collectieve afspraken

De Huurdersvereniging Amsterdam laat weten verbaasd te zijn over de opstelling van Leon Bobbe. Het maken van collectieve afspraken is wel degelijk einddoel van de huidige gesprekken. Voorzitter Winnie Terra: “Corporatievermogen is maatschappelijk vermogen en dat vereist dat je samen afspreekt wat je daar mee gaat doen. Het kader en de uitgangspunten worden op stedelijk niveau afgesproken. Hiervoor hebben we ook het mandaat van de leden van de HA. Dit betekent niet dat er tussen corporaties en hun huurderskoepels geen ruimte is voor specifieke afspraken. Tot nu toe ‘vergaten’ corporaties regelmatig de stedelijke afspraken met hun koepels in te vullen.”

Trefwoorden: