Jongerencontract zorgt voor meer doorstroming

Pilot: weinig probleemgevallen na afloop contractperiode
Jongerencontract zorgt voor meer doorstroming

Vanaf 1 juli wordt tot maximaal een derde van de vrijkomende sociale huurwoningen met een vijfjarencontract aan jongeren verhuurd.
Amsterdamse corporaties hebben afgelopen jaren een pilot uitgevoerd met dit tijdelijke huurcontract voor jongeren. Ze zijn zelf zeer positief over de resultaten.

Zie ook deze korte AT5-video (BouwWoonLeef) over vijfjaarcontracten

Vooral Stadgenoot heeft zich afgelopen jaren hard gemaakt voor invoering van het jongerencontract. Adviseur Wonen Niels van Schaik legt uit waarom. “Toen we hier in 2009 over begonnen na te denken, hadden jongeren nauwelijks een kans op de woningmarkt. En als ze een woning hadden betrokken, waren ze later moeilijk tot verhuizen te verleiden als ze meer gingen verdienen. Zo’n goedkope woning zouden ze immers nooit meer krijgen. De tijdelijke jongerencontracten zijn bedoeld om zowel de kansen voor jongeren te vergroten als de doorstroming te bevorderen.”
Stadgenoot startte samen met Eigen Haard een pilot met tijdelijke contracten voor jongeren en lobbyde in Den Haag voor een wettelijke verankering ervan. Kamerlid Carola Schouten (CU) pikte het op en kwam met een wetsvoorstel dat met een grote meerderheid werd aangenomen. De wet heeft in de samenwerkingsafspraken tussen gemeente, corporaties en huurders lokale invulling gekregen.
Destijds kreeg het initiatief van Stadgenoot steun bij het vorige college met PvdA, GroenLinks en VVD. De huidige SP-wethouder Wonen Laurens Ivens heeft de introductie van jongerencontracten onlangs bekrachtigd in de Samenwerkafspraken, maar zijn partij stemde in de Tweede Kamer als een van de weinige tegen de wet.
“Uit de pilot met de jongerencontracten blijkt dat het overgrote deel van de mensen die er gebruik van maken voor het aflopen van de termijn zelf andere huisvesting vindt”, zegt Van Schaik. In de pilot zijn inmiddels 160 woningen opgezegd. Bij slechts negentien daarvan moest de corporatie de bewoner aanschrijven. “Met maar drie mensen hebben we gesprekken moeten voeren om ze te helpen bij het zoeken. Soms zie je dat jongeren te hoge eisen stellen of niet heel slim zoeken.”

Rechtszaak

Tot een rechtszaak is het bij Stadgenoot nooit gekomen. Wel bij Eigen Haard, waar ook bijna alle jongeren uit zichzelf vertrokken. De eerste zaak ging vorig jaar als een nachtkaars uit, doordat de huurder uiteindelijk toch de sleutels inleverde. In een nu nog lopende zaak bij Eigen Haard is het interessant of de rechter rekening houdt met de nieuwe wetgeving rondom het jongerencontract en bijvoorbeeld de termijn oprekt naar vijf jaar, zegt woordvoerder Wim de Waard.
De verwachting was dat het jongerencontract zou leiden tot een ontlasting van de sociale sector, doordat een deel doorstroomt naar de vrije sector of naar de koopmarkt. Van Schaik: “Dat is in deze overspannen markt moeilijk direct te zien. Maar uit onderzoek blijkt wel dat veel van die jongeren niet meer in een sociale huurwoning kunnen. Of ze verdienen in hun eentje te veel, of ze gaan samenwonen en krijgen daardoor een veel hoger huishoudinkomen. Met het vijfjarencontract zal dat aandeel alleen maar toenemen, omdat de leeftijdsgrens voor uitstroom hoger ligt, 33 in plaats van 26 jaar (zie kader, jvdt). Dan heb je vaak een flinke inkomenssprong gemaakt.”

Voorraad- of aanbiedingsafspraken?

In de samenwerkingsafspraken tussen gemeente, Huurdersvereniging Amsterdam en de corporaties is afgesproken maximaal 33 procent van het aanbod te verhuren met vijfjarencontracten. Voor Stadgenoot is het lastig te zeggen naar welk percentage het zelf streeft. “Omdat je niet van tevoren weet hoeveel geschikte woningen er dat jaar vrijkomen. Wij gaan een bepaald aantal woningen ervoor labelen, voorlopig zo’n 2100-2200 stuks. In de nieuwbouw voegen we wat toe. Van onze 30.000 woningen is dat ruim 7 procent. Die muteren elke vijf jaar, en dan kom je tot een hoog percentage in het aanbod. Daarmee bereiken we die 33 procent misschien al. We hebben bij de samenwerkingsafspraken juist aangedrongen op voorraadafspraken in plaats van een percentage van het aanbod. Dat is beter te sturen en biedt meer zekerheid voor jongeren.”

Op 1 juli verhuurde Stadgenoot direct 57 opgeleverde nieuwbouwwoningen in woongebouw Costa Rica aan het IJ met een vijfjaarscontract aan jongeren. 

Protest

Niet iedereen is blij met het vijfjarencontract vanwege de inperking van de huurbescherming. Eind mei gingen huurdersorganisaties, Bond Precaire Woonvormen en SP-gemeenteraadslid Tiers Bakker uit protest ‘op visite’ bij Stadgenoot, omdat deze corporatie “actief lobbyt om huurrechten te laten verdwijnen”, aldus de actievoerders. Stadgenoot ervoer de demonstratie, waarbij een medewerker naar verluidt werd uitgejouwd en in een spandoek gewikkeld, als ‘grimmig’.

 

Zo zit het: jongeren- en vijfjarencontract

 

Het jongerencontract en het nieuwe vijfjarencontract dienen dezelfde doelen: jongeren een kans bieden en doorstroming vergroten op de woningmarkt. Maar bij het jongerencontract was de doelgroep kleiner: jongeren van 18 tot en met 23 jaar, geen studenten. Ze mochten tot hun 26ste, plus een opzegtermijn van 6 maanden, in de woning blijven; dus minimaal 3,5 jaar. Tegelijkertijd was iets meer dan 3,5 jaar ook de meest gangbare woonduur, want jongeren onder de 22 jaar hadden nauwelijks kans op een woning vanwege hun beperkte inschrijfduur. “Dat was een nieuw probleem”, aldus Van Schaik. “Als je 19 was, had je nul kans; als je 22 en 364 dagen was, had je 100 procent kans.”

Van het nieuwe vijfjarencontract kunnen jongeren tot 28 jaar gebruik maken. Dat is goed nieuws voor 23-plussers, die tot dusver tussen wal en schip vielen: te weinig inschrijfduur voor een reguliere woning, te oud voor een jongerenwoning. Bij beide contracten blijf je inschrijfduur opbouwen.

De nieuwe wet voorziet in een vangnet voor noodgevallen: er is een mogelijkheid om na de vijf jaar nog twee jaar te verlengen. De voorwaarden daarvoor moeten nog lokaal worden vastgesteld. De Amsterdamse corporaties pleiten er daarbij voor die twee jaar alleen in uiterste noodsituaties aan te spreken. Van Schaik: “Het is niet de bedoeling dat jongeren er rekening mee gaan houden en achterover leunen bij het zoeken van een andere woning.”

Een ander verschil tussen jongeren- en vijfjarencontract is dat het laatste niet alleen openstaat voor werkende jongeren, maar ook voor studenten. Stadgenoot is van plan ook een groot deel van zijn huidige studentenwoningen met een vijfjarencontract te verhuren. Van Schaik: “Voor studenten is het dan fijn dat ze na hun studie eventueel nog even kunnen blijven zitten”.

Voor het vijfjarencontract worden alleen kleine woningen ingezet: hooguit 40 m2 binnen de Ring beneden het IJ en 50 m2 buiten dat gebied.