07.12.21
Geldstromen in de woonsector

Afgaande op het coalitieakkoord komt het nieuwe kabinet met forse investeringen in de woningbouw en in infrastructuur om grootschalige nieuwe woningbouwgebieden te ontsluiten. Bovendien wordt de verhuurderheffing afgeschaft en ingewisseld voor prestatieafspraken over nieuwbouw en renovatie van betaalbare huurwoningen en investeringen in leefbare wijken.

Dat is wat je noemt een kentering. Want terwijl op veel andere terreinen de overheidsuitgaven zijn meegegroeid met de groei van het BBP, zijn die in de fysieke leefomgeving sinds 2010 gedaald. Zie in het grafiekje de rode lijn voor ‘infrastructuur’. Om de wooncrisis te bestrijden zou het investeringspeil op zijn minst moeten worden teruggebracht op het niveau van vijftien jaar geleden, bepleiten vijf grote steden in het rapport ‘De stad van de toekomst staat al in de steigers’.

 

Ontwikkeling begrotingsposten rijksoverheid van 2005 tot 2020 - grafiek

 


Gebiedsontwikkeling is gaandeweg veel gecompliceerder geworden door de toegenomen ruimteclaims, milieu- en bouw-
eisen en capaciteitsproblemen. Veel van de huidige (geplande) gebiedsontwikkelingen zijn binnenstedelijk. Er zijn plannen genoeg, maar meestal moet er publiek geld worden bijgepast. Dit nog afgezien van de benodigde investeringen in infrastructuur en herstructureringsopgaven van bestaande woonwijken.
In het verleden had het Rijk een flinke vinger in de pap bij de gebiedsontwikkeling. Niet alleen via de Ruimtelijke Ordening maar ook met de subsidiëring van gebiedsontwikkeling en woningbouw. Gemeenten konden dankzij het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV) binnenstedelijke projecten financieren en de woningen betaalbaar houden. Maar na 2010 droogden de Haagse bronnen op. In 2014 werden de laatste ISV-gelden uitgekeerd. Het kabinet trok zijn handen af van de woningsector.

 

Tijdlijn publieke financiële ondersteuning stedelijke ontwikkeling - 1970-2020


In 2019 keerden Rutte c.s. voorzichtig op hun schreden terug. De eerste stap was de instelling van een bescheiden revolverend fonds  - de ‘Transformatiefaciliteit’ -  van 38 miljoen euro om de voorfase van woningbouw in transformatiegebieden te financieren. Serieus geld kwam er met de Woningbouwimpuls 2020, een miljard euro om de woningproductie te versnellen. Het demissionaire kabinet heeft voor de periode vanaf 2022 ook weer een miljard euro gereserveerd voor woningbouw. Het coalitieakkoord lijkt nog ruimhartiger: "om financiële knelpunten in de grondexploitatie bij specifieke projecten op te lossen verlengen we de woningbouwimpuls en de regeling inzake het Volkshuisvestingsfonds." Ook dit incidentele Volkshuisvestingsfonds krijgt dus een vervolg. En er komt weer een minister voor Volkshuisvesting & Ruimtelijke Ordening (VRO).

Verhuurderheffing

De afbouw van de rijkssubsidies is niet het hele verhaal. Sterker nog: vanaf 2013 stroomde er steeds meer geld de andere kant op, richting schatkist. Van 2013 tot en met 2021 heeft de corporatiesector een bedrag van meer dan 11 miljard euro aan verhuurderheffing overgemaakt aan de schatkist. Om over andere belastingen (VPB en ATAD) maar te zwijgen.

 

Ontwikkeling hoogte verhuurderheffing per jaar, 2013-2021


Zo is in Nederland de merkwaardige situatie ontstaan dat woningcorporaties - de organisaties die moeten zorgen voor betaalbare woningen - veel meer belasting betalen dan de institutionele beleggers en particuliere verhuurders. Aan die dwaling maakt het nieuwe kabinet met de afschaffing van verhuurderheffing een einde. In 2022 is de heffing nog gewoon van kracht, minus de eerder afgesproken korting van 500 miljoen euro. In de jaren daarna is in sprake van oplopende korting. In 2023 is de heffing definitief beeindigd.


CORRECTIE: In een eerdere versie stond dat de verhuurderheffing vanaf 2023 stapsgewijs omlaag zou gaan. Dat klopt niet. Doordat er in de financiële tabel van het Coalitieakkoord eerdere kortingen op de verhuurderheffingen waren verwerkt leek de heffing eerst jaarlijks terug te lopen tot nul in 2026. Maar de verhuurderheffing wordt toch in 2023 geheel beëindigd.